韓國(guó)房?jī)r(jià)為什么暴漲?

前期房?jī)r(jià)的暴漲主要跟兩方面因素有關(guān)，一是前期受美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策的影響，海外熱錢(qián)大量流入韓國(guó)房市，但蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋，韓國(guó)樓市獨(dú)特的全租房制度或者說(shuō)“傳貰(shì)房”制度是泡沫催生的制度基礎(chǔ)。

與其他國(guó)家相比，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的韓國(guó)特色。在租房和買(mǎi)房之間，還推出了全租房模式。在該模式下，租戶既不需要買(mǎi)房，也不需要支付房租即可獲得房租的使用居住權(quán)。

具體講，租戶在再開(kāi)始需要向房東支付大約相當(dāng)于房?jī)r(jià)80%的保證金，合約兩年，在此期間可以不用每月支付房租，合約到期后，房東將全額退還租戶租金。當(dāng)然有人會(huì)疑問(wèn)——既然能夠付得起房?jī)r(jià)80%的保證金為什么不直接買(mǎi)房呢?這是因?yàn)檫@筆錢(qián)是從銀行里帶來(lái)的，韓國(guó)銀行系統(tǒng)針對(duì)全租房制度推出了相應(yīng)的貸款，利息要低于房租，而房東的收益則在于租戶押金的投資收益。

這種收益既可以來(lái)自股市，也可以來(lái)自比特幣，這些都是近幾年韓國(guó)居民比較熱衷的投資方式，當(dāng)然更多的人選擇用這筆錢(qián)繼續(xù)買(mǎi)房。按照規(guī)定，韓國(guó)房貸首付一般為20%-30%，這樣80%房?jī)r(jià)市值的押金大約可以再買(mǎi)入3-4套住房，然后再以全租房的形式變現(xiàn)，并可繼續(xù)重復(fù)之前的循環(huán)，這種模式在房?jī)r(jià)上漲的背景下無(wú)疑會(huì)賺取暴利，并且會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲——杠桿地產(chǎn)牛市。

“成也蕭何，敗蕭何”，這種循環(huán)在低利率條件下可以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，在流動(dòng)性收緊情況下，也必然會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的踩踏。因?yàn)楹霞s到期后，房東需要重新償還押金，而流動(dòng)性緊縮帶來(lái)的信貸緊縮，在疊加外資出逃導(dǎo)致的房市調(diào)整，導(dǎo)致房東不得不以賣(mài)方變現(xiàn)，從而增加市場(chǎng)供給，加劇調(diào)整。

當(dāng)然上述情況的前提是房東還準(zhǔn)備買(mǎi)房變現(xiàn)，更可恥的一部分直接攜款潛逃，導(dǎo)致租金在合約到期后不僅血本無(wú)歸反而背負(fù)巨債，據(jù)統(tǒng)計(jì)2022年，韓國(guó)共發(fā)生2073起全租房押金并吞案，金額高達(dá)七千億韓元。

韓國(guó)房?jī)r(jià)將何去何從?

目前的韓國(guó)，面臨著家庭負(fù)債較高、出生率低迷等問(wèn)題，在一些分析人士看來(lái)，這成為拖累該國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的不利因素。

國(guó)際金融協(xié)會(huì)(IIF)2022年6月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2022年一季度，韓國(guó)家庭債務(wù)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比例高達(dá)104.3%，在受調(diào)查的36個(gè)國(guó)家和地區(qū)中排名第一。在東亞國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)香港、中國(guó)大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7%。

韓國(guó)企劃財(cái)政部近日稱(chēng)，經(jīng)合組織(OECD)將韓國(guó)2023年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從此前的1.6%下調(diào)至1.5%，將明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從2.3%下調(diào)至2.1%。

國(guó)泰君安分析：“雖然美聯(lián)儲(chǔ)等央行紛紛表態(tài)高利率引發(fā)的銀行業(yè)第一輪危機(jī)已經(jīng)過(guò)去，但是韓國(guó)用實(shí)例傳達(dá)出這樣一個(gè)信號(hào)：加息的‘潘多拉魔盒’并沒(méi)有合上，資產(chǎn)價(jià)格和杠桿的壓力仍然會(huì)讓很多投資者夜不能寐。”

韓國(guó)政府則出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市。據(jù)韓聯(lián)社，韓國(guó)副總理兼企劃財(cái)政部長(zhǎng)官秋慶鎬今年3月表示，該國(guó)今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)同比下降18.6%，為2005年實(shí)施相關(guān)制度以來(lái)最大減幅。他表示，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)下降歸因于政府爭(zhēng)取穩(wěn)控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)基準(zhǔn)從6億韓元上調(diào)至9億韓元(約合474萬(wàn)元人民幣)，同時(shí)下調(diào)稅率也將發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用。

關(guān)鍵詞： 韓國(guó)房?jī)r(jià)為什么暴漲 80萬(wàn)能在韓國(guó)買(mǎi)房