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2021開(kāi)年,央行和銀保監(jiān)會(huì)重磅出招:建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。
這份《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日開(kāi)始實(shí)行。
核心內(nèi)容是設(shè)置房貸“兩道紅線”。
紅線一:房地產(chǎn)貸款占比。
大型銀行不得超過(guò)40%,中型銀行不得超過(guò)27.5%,小型銀行不得超過(guò)22.5%,縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)17.2%,村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)12.5%。
紅線二:個(gè)人住房貸款占比。
大型銀行不得超過(guò)32.5%,中型銀行不得超過(guò)20%,小型銀行不得超過(guò)17.5%,縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)12.5%,村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)7.5%。
“兩道紅線”落地,其實(shí)早有風(fēng)聲。
2020年9月底,有銀行業(yè)人士透露,監(jiān)管機(jī)構(gòu)給大行下通知,要求控制個(gè)人貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。房地產(chǎn)金融監(jiān)管從生產(chǎn)端蔓延到需求端信號(hào)明顯。
自此,房地產(chǎn)業(yè)形成了“三道紅線+兩道紅線”金融貸款調(diào)控格局。“三道紅線”嚴(yán)控房企融資,降低房企負(fù)債,“兩道紅線”控制房貸規(guī)模,降低居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)。
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“兩道紅線”,防的是什么?
《通知》中表示,房地產(chǎn)貸款集中度管理是為“防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。
這意味著,以前備受銀行青睞的房貸業(yè)務(wù),要防范“過(guò)度集中”的 “系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。
近年來(lái),“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”頻繁出現(xiàn),這次將房貸列為金融體系的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),措辭非常嚴(yán)厲,將要采取的措施勢(shì)在必行。
相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)明,這是“完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措”。這樣看來(lái),房地產(chǎn)業(yè)“3+2”道紅線,將成為長(zhǎng)期舉措,補(bǔ)全了房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制中金融相關(guān)內(nèi)容。
盡管去年9月監(jiān)管機(jī)構(gòu)就發(fā)出要控制房地產(chǎn)信貸訊號(hào),然而還是有銀行沒(méi)有在意。
據(jù)安信證券,35家披露數(shù)據(jù)的上市銀行,有10家不同程度地踩中紅線。其中,招商、興業(yè)、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行這五家銀行踩中“兩道紅線”,將要面臨縮減涉房地產(chǎn)貸款壓力。
不過(guò),為緩解銀行壓力,“兩道紅線”設(shè)置了過(guò)渡周期。超出2個(gè)百分點(diǎn)內(nèi),過(guò)渡期為2年,超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的,過(guò)渡期為4年。
因此,這項(xiàng)管理制度的出臺(tái),不會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)形成直接、重大沖擊。此外,踩線的銀行為少數(shù),并且高出“紅線”的百分點(diǎn)不多,對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大局影響不大。
但是,要注意部分踩線地方性小型銀行,例如成都銀行、鄭州銀行、青島銀行,房地產(chǎn)貸款比例過(guò)高,個(gè)人住房貸款比例也不低,在未來(lái)4年中,要經(jīng)歷很大調(diào)整。
房地產(chǎn)過(guò)去是經(jīng)濟(jì)支柱,如今在地方經(jīng)濟(jì)中也扮演重要角色。地方性銀行和地方政府一樣,很大程度上和房地產(chǎn)利益捆綁,在“兩道紅線”監(jiān)管令下,將不得不提前結(jié)束和房地產(chǎn)“蜜月期”。
蜜月期結(jié)束意味著,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),再也感受不到地方性銀行的大方和友好支持,當(dāng)?shù)刭I房者貸款難度和門檻明顯增加,貸款利率有所上升。
所以,“兩道紅線”對(duì)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)抵御能力更弱的二、三線城市針對(duì)性更強(qiáng),影響也更為顯著。
3
這件事放在宏觀大環(huán)境看,更具實(shí)際意義——控制居民債務(wù),提振消費(fèi),促進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
去年12月底,經(jīng)濟(jì)參考報(bào)發(fā)表了社論:穩(wěn)定宏觀杠桿率應(yīng)抑制居民債務(wù)過(guò)快攀升。因此,降居民部門杠桿率,是抑制居民債務(wù)過(guò)快攀升的直接手段。
居民部門最大的債務(wù)當(dāng)然就是房貸,控制居民負(fù)債規(guī)模即控制房貸規(guī)模。
但是,老百姓買房也是必要的,那么銀行要把握一個(gè)度,不能濫用貸款額度。這就是“兩道紅線”的作用,控制房貸規(guī)模,讓銀行審慎對(duì)待貸款對(duì)象,淘汰不合格的申請(qǐng)者。
高房?jī)r(jià)讓普通家庭背負(fù)著沉重的債務(wù)壓力,讓家里的經(jīng)濟(jì)支柱不敢辭職、不敢生病、更沒(méi)錢消費(fèi)。很明顯,高房?jī)r(jià)擠壓了居民正常消費(fèi)。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)認(rèn)為:
“加快構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,結(jié)合針對(duì)性的宏觀審慎管理方式,遏制居民住房貸款過(guò)快增長(zhǎng)。
穩(wěn)定好居民部門杠桿率,有效緩解居民部門的債務(wù)壓力,是提升居民消費(fèi)需求從而“打通堵點(diǎn)”的重要環(huán)節(jié)。”
2020年三季度末居民部門杠桿率為61.4%,雖說(shuō)低于全球主要經(jīng)濟(jì)體平均水平15個(gè)百分點(diǎn)左右,但是增速不容小覷。2016年至2020年,居民部門杠桿率上升了22.2個(gè)百分點(diǎn),占同期中國(guó)宏觀杠桿率總體增幅的52%。
這對(duì)樓市來(lái)說(shuō),算一個(gè)利空消息。
原以為促進(jìn)消費(fèi)能讓“購(gòu)房消費(fèi)”也沾上光,沒(méi)想到監(jiān)管直接劃定了房貸紅線,最多只能到線那里了。房地產(chǎn)業(yè)從房企制造端,到居民購(gòu)房需求端,都被信貸“紅線”安排得明明白白。
關(guān)鍵詞: 房貸紅線
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