8月12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行和中國郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)布了關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR的公告。

這讓一些有“選擇困難癥”的小伙伴消除了不少糾結(jié)。不過，也有很多網(wǎng)友提出“憑什么自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換?我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”

看來，有些網(wǎng)友并沒有讀完或者讀懂這些銀行公告。其實(shí)——

“憑什么自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換”，這是有原因的;

“我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”，答案很清楚：可以不轉(zhuǎn)。

先看第一個(gè)問題——

“憑什么自動(dòng)批量轉(zhuǎn)換?”

這需要從理解什么是LPR說起。

貸款市場報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate，LPR)是由具有代表性的報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性貸款參考利率，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR貸款定價(jià)。

2019年12月28日，中國人民銀行發(fā)布公告，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作作出布置。2020年3月1日至8月31日，借款人可與銀行平等協(xié)商，將貸款利率“換錨”為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)或固定利率。

2020年4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布。此后，LPR由各報(bào)價(jià)行于每月20日(遇節(jié)假日順延)，以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR并公布。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

根據(jù)既定路線圖，2020年8月31日是貸款利率集中“換錨”為LPR或固定利率的截止日期?，F(xiàn)在已經(jīng)8月中旬了，相關(guān)工作推進(jìn)迫在眉睫。

再看第二個(gè)問題——

“我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”

當(dāng)然可以不轉(zhuǎn)。

這一點(diǎn)，從各大銀行的公告就看得明明白白。

這幾家銀行的公告已經(jīng)明確提示，如果不想批量轉(zhuǎn)換，還想保持原合同的定價(jià)方式，建議在各家銀行規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行或者原貸款經(jīng)辦行等途徑登記。

還有第三個(gè)問題——

“哪一種定價(jià)方式更實(shí)惠?”

其實(shí)，房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率，與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷一件事情：未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉(zhuǎn)成固定利率，如果判斷是下降，就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。

目前看，比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點(diǎn)：

第一，判斷長期利率走勢上行還是下行，確實(shí)很難，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識(shí)的。落袋為安，先把這幾年的優(yōu)惠享受到再說。

第二，房貸每個(gè)月都在還本金。即使幾年后利率上行，但本金逐步減少了，利率上行帶來的損失其實(shí)比預(yù)期要低。10前的2000元，與現(xiàn)在的2000元一樣嗎?

第三，無論是自住還是投資，這房子能持有幾年?可能平均不會(huì)超過十年吧，將來無論是換房還是賣掉，房貸必須要?dú)w還。所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢。

第四，如果真出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢，還有個(gè)解決辦法，就是提前還貸。事實(shí)上，很多人會(huì)提前還款。

從實(shí)際情況看，第三方機(jī)構(gòu)融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào)，已連續(xù)下降7個(gè)月。7月份全國首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn)。36座城市的房貸利率平均水平，較2019年底降幅超過15個(gè)基點(diǎn)，與5年期以上LPR下行幅度基本一致。

轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)?怎么轉(zhuǎn)?

你認(rèn)為還很難選擇嗎?

短評

LPR轉(zhuǎn)換須尊重客戶選擇

董希淼

8月12日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行同時(shí)發(fā)布公告，明確將于8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)作為定價(jià)基準(zhǔn)。交通銀行則在7月20日就發(fā)布公告，將于8月21日對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價(jià)方式。

所謂LPR轉(zhuǎn)換，是指將原來貸款合同利率(貸款基準(zhǔn)利率)轉(zhuǎn)換成LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)。也就說，貸款的定價(jià)基準(zhǔn)變了，由基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR。轉(zhuǎn)換的對象是浮動(dòng)利率貸款，包括個(gè)人貸款也包括企業(yè)貸款。大家普遍關(guān)心個(gè)人住房貸款利率轉(zhuǎn)換。

從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。大型銀行擬開展批量轉(zhuǎn)換，主要出于滿足央行宏觀審慎評估(MPA)考核的需要。

不過，銀行在具體操作中，需要尊重借款人的自主選擇。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換涉及面大、周期長，商業(yè)銀行應(yīng)在時(shí)間安排、方式選擇等方面作周密細(xì)致部署，尤其要加強(qiáng)與客戶的溝通。如果少數(shù)借款人不愿意轉(zhuǎn)換存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)，應(yīng)尊重借款人選擇，并繼續(xù)履行原借款合同。對銀行來說，如果未經(jīng)客戶同意就批量轉(zhuǎn)換，將來LPR上行超過一定水平，不排除相關(guān)投訴可能增加，銀行將存在一定聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋瑢杩钊藖碚f，如果什么都不轉(zhuǎn)，其實(shí)就相當(dāng)于固定利率——利率固定在現(xiàn)在的利率水平上。

當(dāng)然，這些銀行也說了，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。期待相關(guān)銀行能夠切實(shí)把這一承諾落實(shí)到位。

關(guān)鍵詞： 房貸轉(zhuǎn)換