作者：吳斯旻

秋末冬初，在黑龍江省東北部的地級(jí)市鶴崗，這座常住人口不到百萬的東北邊陲小城，天黑得越來越早。國慶節(jié)前的某個(gè)傍晚，7時(shí)許，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者在該市核心區(qū)之一的向陽區(qū)走訪時(shí)，在周遭黑壓壓、靜悄悄的環(huán)境中，仍有一處售樓處亮著燈光——這里銷售的是鶴崗今年上市唯一的新房項(xiàng)目，也是鶴崗近年來銷售均價(jià)首次突破5000元/平方米的樓盤。

走進(jìn)售樓處，記者注意到，有三四組客人正駐足于樓盤銷控板前，銷控板上一共列出7棟、270余戶在售房源，房源面積多數(shù)在120~160平方米，最小的也超過90平方米。其中，共有150余戶被標(biāo)紅，表明這些房源已售出。

【資料圖】

“這是一個(gè)多月的業(yè)績。”該樓盤銷售經(jīng)理告訴記者。

不同于外界對(duì)鶴崗住房“白菜價(jià)”的認(rèn)知，今年以來，鶴崗新房市場出現(xiàn)逆市回暖勢(shì)頭。鶴崗市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，鶴崗商品房銷售面積為7.32萬平方米，已超過2022全年銷售面積，同比增長68.66%，增速全省第一，已提前實(shí)現(xiàn)銷售面積連續(xù)四年正增長。

對(duì)于至今仍處于黯淡期的全國以及黑龍江樓市而言，鶴崗的樓市行情無疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全國商品房銷售規(guī)模和銷售額同步降幅走闊。在黑龍江，今年1~8月，全省銷售面積和銷售額分別較上年下降3%和1%，銷售規(guī)模尚不足鄰省內(nèi)蒙古自治區(qū)的一半。

然而，亮眼的新房銷售情況依然難以給鶴崗地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)增長以及政府財(cái)力的充實(shí)帶來顯著益處。低地價(jià)之下，鶴崗新房價(jià)格始終處于黑龍江省內(nèi)末位。站在購房者的角度，這讓當(dāng)?shù)叵喈?dāng)比例的置換群體在老房子沒賣出的情況下，可以全款再購買一套新房;但“賣不上價(jià)”無益于投資，伴隨棚改后當(dāng)?shù)毓┑刳吘o，拿地越來越少的本地房企開始另謀出路，外地房企也漸漸退出當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

業(yè)界人士認(rèn)為，從長周期而言，面對(duì)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的青年人出走、老齡化嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)流失、房價(jià)斷崖式下降等現(xiàn)象，“鶴崗化”的三四線城市如何應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袆傂韬透纳菩托枨箫柡偷膯栴}，依然懸而待解。

“很少見貸款買房的”

“鶴崗宇宙”“鶴崗國”是鶴崗人、電影導(dǎo)演耿軍在談及家鄉(xiāng)時(shí)曾提及過的文學(xué)性表述，也一定程度上折射現(xiàn)實(shí)世界中鶴崗樓市與外界的割裂：今年以來，多地因二手房“有價(jià)無市”而導(dǎo)致置換需求難以釋放，但在二手房庫存高企的鶴崗，新房卻不愁銷;截至目前，黑龍江省會(huì)城市哈爾濱和鶴崗周圍地市新房價(jià)格仍在“跌跌不休”，鶴崗新房價(jià)格卻從底部微漲。

以前述提及的新房項(xiàng)目為例，目前在售均價(jià)為5150元/平方米。換言之，一戶120平方米的房子，總價(jià)為61.8萬元。根據(jù)鶴崗住建局10月中旬對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者提供的最新數(shù)據(jù)，這是目前鶴崗新房項(xiàng)目的最高均價(jià)。除此之外，鶴崗還有另外3個(gè)在售樓盤，均為2021年開盤的中高端改善型項(xiàng)目，在售均價(jià)在4600~4700元/平方米左右，去化率在85%~95%。

“你是說要貸款買房?”當(dāng)記者進(jìn)一步以外地貸款購房者的身份向前述樓盤售樓處咨詢時(shí)，該名與記者對(duì)話的銷售經(jīng)理語氣中略顯新奇。她表示，來此購房的客群多為全款購房者，貸款者也有，但基本都是本地人。本地購房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比較多。

多名鶴崗本地人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，棚改之后，當(dāng)?shù)厝耸诸^不缺房，但這些房屋可能建成年份久遠(yuǎn)或質(zhì)量不佳，不再宜居。比如，老舊小區(qū)的頂層可能因?yàn)榇竺娣e的積雪而出現(xiàn)裂縫。此外，目前，鶴崗商住房以步梯樓為主，隨著老齡人口占比逐年攀升，相較于二手房，帶有電梯樓的新房成為當(dāng)?shù)厝藫Q房或置購新房的首選。

鶴崗市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步對(duì)記者分析稱，今年鶴崗新房市場并沒有跟隨樓市大環(huán)境走弱，這背后存在多重原因。一方面，當(dāng)?shù)匦路抗┙o量不大、總價(jià)相對(duì)不高;另一方面，疫情期間積攢的需求在今年得到集中釋放，加之又有新盤推出，政府對(duì)新開盤的項(xiàng)目也參與做了不少前期的宣傳和質(zhì)量監(jiān)督工作，這讓觀望已久的本地家庭選擇在今年出手購房。

如果將時(shí)間軸再拉長，鶴崗新房市場的起勢(shì)開始于2020年前后。該負(fù)責(zé)人說，上一輪棚改之后的相當(dāng)長時(shí)間，鶴崗都在消化存量商品房。直至2019年，當(dāng)?shù)剡€有一些新房的尾盤沒有售出。隨著新項(xiàng)目入市，房企只能降價(jià)脫手尾盤，這讓鶴崗新房價(jià)格一路回落。在此番總結(jié)與反思之下，近年來，鶴崗開始有意識(shí)地控制新建房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量，并要求房企對(duì)新房建筑結(jié)構(gòu)和房屋質(zhì)量進(jìn)行升級(jí)，以保障新房能夠及時(shí)消化。

鶴崗住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前，鶴崗新房庫存量為12.74萬平方米，去化周期16個(gè)月左右，每月銷售保持在1萬平方米上下。

隨著今年前述新項(xiàng)目入市，鶴崗首次出現(xiàn)新房均價(jià)超過5000元/平方米的現(xiàn)象，甚至預(yù)售價(jià)最高達(dá)到了5900元/平方米。

在均價(jià)漲至每平方米4600~5200元之后，鶴崗的新房價(jià)格還算低嗎?

從佳木斯機(jī)場一路行至鶴崗，第一財(cái)經(jīng)記者留意到，在與鶴崗毗鄰的佳木斯市，已出現(xiàn)不少低至3800~5000元/平方米的新房項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)?shù)厝嘶貞洠撌行路宽?xiàng)目曾達(dá)到過7000元/平方米左右的水平。

但放眼全省乃至全國，鶴崗的新房價(jià)格仍處于“洼地”的最深處。根據(jù)市場機(jī)構(gòu)國慶期間對(duì)全國主要城市共計(jì)50家房企的調(diào)研，對(duì)比其他大城市，哈爾濱、長春、沈陽等東北省會(huì)城市的房價(jià)處于低點(diǎn)，一兩百萬元便可以買套房子。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第三季度以來，黑龍江省會(huì)哈爾濱新房價(jià)格已經(jīng)連跌三個(gè)月。

即便如此，根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的“9月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)”，9月，哈爾濱新房均價(jià)在9081元/平方米，這是鶴崗現(xiàn)今新房價(jià)格的近2倍。在安居客等中介平臺(tái)上，黑龍江大慶等其他資源型城市的新房價(jià)格也顯著高于鶴崗。

更低的房價(jià)水平讓鶴崗樓市對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”“帶押過戶”等政策保持“鈍感”。

今年9月27日，哈爾濱公積金中心實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。而早在2015年起，佳木斯市的商業(yè)銀行就執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。但在前述鶴崗市住建局負(fù)責(zé)人看來，這一政策如果在鶴崗落地，可能濺不起多大水花。

“相當(dāng)一部分群體在擁有50萬左右房產(chǎn)且未賣出的情況下，有能力再花50萬另外買一套房。” 該負(fù)責(zé)人說。

有外地人花三五萬買房，十幾萬裝修

一套房50萬元，放眼全國三四線城市不算高，但對(duì)于來到鶴崗看房的外地人，這卻有失性價(jià)比。2019 年，一則“浙江舟山某33歲單身海員在鶴崗花5萬元買了一套房”的新聞將鶴崗?fù)浦镣饨缫曇?，隨后“白菜價(jià)”儼然成為外地人對(duì)于鶴崗樓市的固有印象。

前述接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的鶴崗市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相較于新房，在鶴崗買房的外地人大都集中在二手房市場。

當(dāng)記者實(shí)地走訪時(shí)，60～70平方米、單價(jià)不過千、總價(jià)約四五萬元的二手房在當(dāng)?shù)匾廊淮嬖冢瑓^(qū)內(nèi)也有不少總價(jià)在十五萬元以下，并以十萬、八萬居多的住房，這些房源主要來自安置采煤沉陷區(qū)的拆遷居民小區(qū)。一些樓高六七層的住宅樓外墻上，張貼著各類一口價(jià)買賣房產(chǎn)或租房的廣告。

據(jù)鶴崗市棚改辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2005年前后，是“煤城”鶴崗煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展最紅火的時(shí)期，彼時(shí)因?yàn)槊禾块_采，大量礦工聚集到鶴崗，這帶來大量的居住需求。在南山區(qū)等外圍工礦型轄區(qū)，工廠周圍曾一度分布著大量礦工居住的平房。隨著煤炭資源枯竭和國有煤礦效益下滑，城區(qū)外圍的工礦區(qū)快速收縮，帶來大量廢棄廠區(qū)、空置建筑與土地，這些區(qū)域成為2015~2018年前后棚改的重點(diǎn)區(qū)域。按照規(guī)劃，棚改拆遷以就地安置為主，“拆多少補(bǔ)多少”。

不到十年的時(shí)間，這些棚改拆遷的房產(chǎn)呈“低值愈低”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。與其他棚改城市不盡相同的是，鶴崗城區(qū)面積小，位列黑龍江省13個(gè)地級(jí)市倒數(shù)第二，距離市中心較遠(yuǎn)只是棚改安置房價(jià)格低背后一個(gè)不太關(guān)鍵的原因。

一篇去年發(fā)表、以東北師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院副院長劉艷軍為通訊作者的研究文章分析認(rèn)為，在鶴崗煤炭產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期后，相關(guān)行業(yè)失業(yè)率上升，居民收入下降，區(qū)域間居民收入水平差距變大，帶動(dòng)居住消費(fèi)產(chǎn)生差異，推動(dòng)住宅價(jià)格空間分異。與此同時(shí)，隨著人才和勞動(dòng)力流動(dòng)頻繁或大量外遷，人口密度和年齡結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。例如，鶴崗市東山區(qū)、興山區(qū)等原先的工礦型轄區(qū)老齡化程度尤為嚴(yán)重，購房需求弱，區(qū)域內(nèi)居住空間布局分散，住宅價(jià)格水平較低且變化速率小。

棚改期間大量興建的保障性住房也進(jìn)一步縮減了當(dāng)?shù)刈≌袌鲇行枨?，加劇了原工礦區(qū)住房市場的供需錯(cuò)配問題。劉艷軍等調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鶴崗?fù)鈬さV型轄區(qū)的大陸南小區(qū)、光宇小區(qū)、松鶴小區(qū)等保障性住房小區(qū)，正是當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格洼地所在。

“住不著。如果出租，房東還得承擔(dān)供暖費(fèi)。”談及此類棚改拆遷房時(shí)，一名鶴崗本地人如是表示。他也稱，早些年，一些被“白菜價(jià)”住房吸引，想來這座東北小城體驗(yàn)低成本生活的青年人會(huì)選擇購買這類房產(chǎn)。但經(jīng)過一段時(shí)期后，他們之中的一些人有了些積蓄，不再滿意簡陋的居住環(huán)境，一些人則因?yàn)闆]有在當(dāng)?shù)卣业椒€(wěn)定和滿意的工作，選擇離開鶴崗。無論是上述哪一種情況，他們都面臨賣房。然而，這類房產(chǎn)在被低價(jià)買入后，往往難以脫手。近年來，越來越多的“白菜價(jià)”房產(chǎn)被用來出租，“有時(shí)候租客就承擔(dān)個(gè)水電費(fèi)”。

隨著鶴崗房產(chǎn)“白菜價(jià)”的說法走紅于社交平臺(tái)，一些外地人和當(dāng)?shù)厝嗣鞯搅肆硪婚T生意：花幾十萬的裝修費(fèi)將四五萬或八九萬的“老破小”，改頭換面后再出租或進(jìn)行售賣。

第一財(cái)經(jīng)記者在鶴崗當(dāng)?shù)刈咴L時(shí)發(fā)現(xiàn)，僅僅在鶴崗市政府周圍的商業(yè)中心，就有十余家主營房屋裝潢裝修的商戶。“這是近幾年興起的產(chǎn)業(yè)。”一名鶴崗房產(chǎn)中介說。

在抖音等短視頻平臺(tái)上，如果以“鶴崗”為詞條進(jìn)行檢索，也不乏當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介拍攝的“白菜價(jià)”房產(chǎn)。其中，一些房源購房成本為3萬~8萬元，裝修成本則達(dá)到10萬~15萬元。

一名當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，對(duì)于鶴崗市最便宜的那類二手房，裝修費(fèi)貴于買房成本不是一件稀罕事。尤其是外地人中帶著子女到鶴崗購房的群體，他們通常會(huì)在低購房成本和舒適生活品質(zhì)間進(jìn)行折中，也即買下幾萬元的房子后，再費(fèi)一番功夫進(jìn)行裝修。近幾年，黑龍江省的高考招生計(jì)劃多、錄取比例高，這讓當(dāng)?shù)鼐奂艘恍〔糠指呖家泼竦募彝ィ麄円缘统杀镜姆慨a(chǎn)獲得當(dāng)?shù)氐膽艨凇?/p>

不過，“白菜價(jià)”僅是鶴崗二手房市場的一個(gè)小切面。

第一財(cái)經(jīng)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在鶴崗，總價(jià)在10萬～20萬左右的二手房更為常見，學(xué)區(qū)房每平方米單價(jià)則可以達(dá)到3000~4000元的水平。

近一兩年，隨著黑龍江雙鴨山、云南個(gè)舊、廣西百色等同樣擁有單價(jià)1000多、總價(jià)10萬以內(nèi)的小城市進(jìn)入公眾視野，鶴崗樓市逐漸“祛魅”。

前述鶴崗市住建局負(fù)責(zé)人提到，如今真正為鶴崗二手房去化帶來較大貢獻(xiàn)的外地人主要有兩類：一類是從事電商等線上服務(wù)業(yè)工作的年輕人，另一類是有康養(yǎng)需求或夏季來此“候鳥式”生活的退休老人及家庭。對(duì)于這二者而言，四五萬的頂層步梯樓顯然不滿足其居住需求，均價(jià)在鶴崗當(dāng)?shù)厣唐贩科骄揭陨系淖》课Ω蟆?/p>

鶴崗住建局統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年，外地人到鶴崗購房共計(jì)1817套，其中1776套為二手房，該數(shù)值較2022年同期增長105%，較2021年同期增長86.9%。按年齡段劃分，35歲以下和55歲以上購房者分別達(dá)到531套和318套，均超過前三年每年該年齡段成交量的半數(shù)。

房企退場后，供給側(cè)收縮難題待解

面對(duì)全國樓市的整體低溫，低房價(jià)讓鶴崗跳出多數(shù)城市“賣一買一”置換循環(huán)難以暢通的圈子，也滿足了一部分青年人“逃離大城市”“降生活杠桿”的愿望。

但熱鬧之下，也有隱憂。2010~2020年鶴崗市市轄區(qū)常住人口由66.45萬減少至54.54萬。自然增長率連續(xù)多年為負(fù)，人口基數(shù)與人口增長率均低于省內(nèi)平均水平，自然減少與外遷流失人口增多，老齡化加劇，是一座典型的收縮城市。

面對(duì)庫存高企的二手房市場，在本輪改善型需求釋放后，當(dāng)?shù)匦枨筮€有多少釋放空間?如果需求飽和而新房又賣不上價(jià)，房企拿地意愿又有多少?

鶴崗市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，應(yīng)該正視的現(xiàn)狀是，鶴崗不是依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的城市。

“一方面，鶴崗城市化率已經(jīng)相當(dāng)高了;另一方面，棚改滿足了相當(dāng)一部分低收入群體的住房需求，這兩方面因素共同導(dǎo)致鶴崗近年來土地出讓和房企拿地后用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)奏放緩。”該負(fù)責(zé)人說。

鶴崗自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年鶴崗市供應(yīng)2宗房地產(chǎn)業(yè)用地，2021年也供應(yīng)2宗房地產(chǎn)業(yè)用地，其中包含一宗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地，2022~2023年無房地產(chǎn)供地項(xiàng)目。從供地?cái)?shù)量上呈逐年減少、放緩趨勢(shì)。

供地規(guī)模減少的同時(shí)，較低的地價(jià)水平進(jìn)一步制約鶴崗財(cái)政的土地出讓收入增長。

以前述銷售均價(jià)突破5000元/平方米的新房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目由本地家族式開發(fā)商于2022年年底取得不動(dòng)產(chǎn)證，以2989.5萬元的金額拿地56501.71平方米，這與該開發(fā)商2014年在相鄰地塊以1403.45萬元拿地23782.8平方米相比，該片區(qū)地價(jià)在近十年間并未發(fā)生顯著變化。

盡管一直以來地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在鶴崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占比不高，但地產(chǎn)商的退出也引起當(dāng)?shù)刈〗ú块T的關(guān)注。

前述住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回顧說，早些年間，曾有一些因煤炭起家，積累了不少自有資金的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)，等到了棚改時(shí)期，也有一些外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐鶴崗。但等到棚改結(jié)束，當(dāng)?shù)氐姆科髷?shù)量經(jīng)歷了“大浪淘沙”，有的不再從事地產(chǎn)活動(dòng)。如今剩余的是少量資金雄厚、地產(chǎn)鏈條較長的企業(yè)，他們還會(huì)在地產(chǎn)之外，同時(shí)會(huì)擁有其他領(lǐng)域的經(jīng)營生產(chǎn)。

為了改變鶴崗房地產(chǎn)供給側(cè)收縮的現(xiàn)象，該負(fù)責(zé)人介紹說，今年鶴崗也參與到由黑龍江省組織、向外省推介地產(chǎn)項(xiàng)目的活動(dòng)中，但外地開發(fā)商出于投資收益方面的考慮，普遍對(duì)鶴崗興趣不大。“目前鶴崗新房最高售價(jià)約為5000元/平方米，而如果放在哈爾濱，這個(gè)價(jià)格則是一個(gè)比較常見的水平。那么，鶴崗顯然不會(huì)成為外地開發(fā)商的首選。”

鶴崗?fù)瑫r(shí)將視線放在了吸引本地縣域開發(fā)企業(yè)上。鶴崗市下轄蘿北和綏濱兩縣。由于棚改推進(jìn)更緩、農(nóng)墾體系改革后大量農(nóng)民進(jìn)入縣域購房、石墨等新型產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)學(xué)校進(jìn)駐等多方因素，縣域房價(jià)水平和購房需求較市區(qū)增勢(shì)更顯。以蘿北縣為例，目前新房均價(jià)在3800~4500元/平方米左右?？h域開發(fā)企業(yè)鮮有進(jìn)入鶴崗市區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)。

一名蘿北縣當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)銷售人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，蘿北縣新房項(xiàng)目均由兩個(gè)本縣房地產(chǎn)商所建，每個(gè)開發(fā)商手中都擁有多個(gè)在建和在售項(xiàng)目，大體可以滿足發(fā)展需求，目前沒有打算出縣發(fā)展。

“知根知底。”前述鶴崗市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，縣城房企之所以滿足于當(dāng)?shù)厥袌?，一個(gè)重要原因是縣城和市區(qū)新房需求特征和營商環(huán)境存在較大差異。以蘿北縣為例，當(dāng)?shù)刈》啃枨笾饕从谠诒贝蠡霓r(nóng)墾集團(tuán)行政職能轉(zhuǎn)移到當(dāng)?shù)睾?，原農(nóng)墾集團(tuán)家庭為子女讀書隨遷所致，而該類家庭的住房需求和購房能力與市區(qū)內(nèi)的改善型家庭不盡相同。

10月中旬，鶴崗市由住建部門牽頭舉辦了一場房地產(chǎn)項(xiàng)目觀摩活動(dòng)，活動(dòng)也邀請(qǐng)了兩縣的房企。“我們希望通過主動(dòng)宣傳介紹，讓縣開發(fā)企業(yè)了解到市區(qū)內(nèi)對(duì)開發(fā)企業(yè)給予的支持政策以及當(dāng)?shù)氐母纳菩托枨筮€沒有飽和。”前述負(fù)責(zé)人說。

本輪改善型需求釋放后，新增的住房需求從哪里來?該負(fù)責(zé)人表示，首先，希望留住更多本地青年人;其次，希望通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引外地客群。

但難以回避的是，撇開可以花三五萬擁有一套自住房不談，以“季節(jié)性養(yǎng)老旅居”“電商服務(wù)業(yè)”作為推介由頭招徠外省客群，已成為黑龍江省乃至東北地區(qū)的共性特征。在此背景下，鶴崗房產(chǎn)的“流量密碼”或?qū)⒌头夯?/p>

前述鶴崗市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此稱，目前，鶴崗數(shù)字產(chǎn)業(yè)和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的起步階段，當(dāng)下相對(duì)低的房價(jià)依然是吸引外來客群的主要原因。往后看，仍需要通過提供更多工作機(jī)會(huì)和產(chǎn)業(yè)配套來留住青年人，提升醫(yī)療服務(wù)水平來滿足老年人的康養(yǎng)需求，但這需要多領(lǐng)域、多條線綜合發(fā)力。

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