“國資房企退市第一股”首創(chuàng)置業(yè)于8月4日發(fā)布了2021年中期業(yè)績，交出退市前的最后一份答卷。

2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)收入110.13億元，較去年同期增加約19%；營業(yè)利潤同比下降43%，約為6.52億元；歸屬股東凈利潤約2.26億元，較去年同期下降73%。

7月9日，首創(chuàng)置業(yè)宣布退市，進(jìn)行私有化操作，引發(fā)行業(yè)對其業(yè)績的諸多猜想。首創(chuàng)置業(yè)退市既有房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨緊、市值長期處于低位、首創(chuàng)集團(tuán)自身業(yè)務(wù)重組因素，也有首創(chuàng)置業(yè)本身的業(yè)績與財務(wù)情況壓力因素。

從首創(chuàng)置業(yè)私有化舉措與其剝離奧特萊斯業(yè)務(wù)來看，首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大的半年報都是不錯的行業(yè)研究樣本。

增收不增利 首創(chuàng)置業(yè)審慎拿地

首創(chuàng)置業(yè)半年報公告顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得營業(yè)收入約110.13億元，同比增加約19%；而在盈利方面，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得毛利約21.38億元；歸屬于母公司股東的凈利潤約2.26億元，同比減少73%。

增收不增利這一行業(yè)問題在首創(chuàng)置業(yè)這里同樣體現(xiàn)。

對此，首創(chuàng)置業(yè)公告解釋稱，營業(yè)收入增加，主要原因是本期物業(yè)開發(fā)銷售收入的增加。而利潤問題則與銷售業(yè)務(wù)的毛利有關(guān)，上半年營業(yè)稅后毛利率約19%，與2020上半年24%的毛利率相比減少5個百分點，主要原因就是本期物業(yè)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率降低。

反觀行業(yè)內(nèi)均值為30%左右的毛利率，首創(chuàng)置業(yè)與此相比仍然有一定差距。19%的毛利率實在難以稱得上亮眼。

土地儲備是房企的“糧草”。在新增土儲方面，首創(chuàng)置業(yè)公告顯示，截至2021年6月底，首創(chuàng)置業(yè)土地儲備總建筑面積1574.5萬平方米， 地上建筑面積1198.9萬平方米；權(quán)益總建筑面積1024.3萬平方米，權(quán)益地上建筑面積778.7萬平方米。首創(chuàng)置業(yè)方面表示，現(xiàn)有土地儲備足以滿足公司未來3年左右的發(fā)展需要，規(guī)模適中。

對于下半年的拿地安排，首創(chuàng)置業(yè)表示，還是會采取審慎、優(yōu)中選優(yōu)的策略。首創(chuàng)置業(yè)目前在北京的新盤與順銷、尾盤銷售的項目有10多個，從土地儲備的結(jié)構(gòu)上，目前“補倉”迫切性并不是太強。而土地競拍本身就不是首創(chuàng)近年來的重點取地方式，作為北京國企，企業(yè)在一二級聯(lián)動取地上有明顯的優(yōu)勢，比較有利于拿到條件更合適的土地。以2020年為例，首創(chuàng)置業(yè)新獲10個項目，其中9個項目為底價成交，平均溢價率僅為2.6%。

旗下商業(yè)平臺“拖累”首創(chuàng)置業(yè)

值得注意的是，8月4日當(dāng)日，作為首創(chuàng)置業(yè)旗下的商業(yè)地產(chǎn)運營平臺，首創(chuàng)鉅大也發(fā)布2021年中期業(yè)績。公告顯示，今年上半年，首創(chuàng)鉅大錄得收入約6.83億元，同比增長約73%；毛利約3.46億元，毛利率約為51%；經(jīng)營溢利約3.09億元，同比增長約55%。

對于收入同比大幅增長的原因，首創(chuàng)鉅大方面表示主要由于奧特萊斯的銷售提升，致使本期租金收入增長；另外因為去年同期受新冠肺炎疫情影響，租金收入較低。

相比首創(chuàng)鉅大營收、利潤同比雙增長亮眼業(yè)績，其財務(wù)狀況并不樂觀。據(jù)悉，截至2021年6月30日，首創(chuàng)鉅大期間全面虧損總額1234.2萬元，同比下降89.99%；期間虧損1944.9萬元，同比下降81.78%；借款33.19004億元，同比增加28.35%；非流動負(fù)債總額93.7604億元，同比增加55.79%。

與此同時，截至2021年6月30日，公司的凈資本負(fù)債比率為187%，與2020年末的176%相比，增加了11個百分點。首創(chuàng)鉅大表示凈資本負(fù)債率變動主要由于債務(wù)凈額的增加。

作為首創(chuàng)置業(yè)的旗下公司，首創(chuàng)鉅大的財務(wù)不佳拖累了首創(chuàng)置業(yè)的整體業(yè)績。

實際上，近三年來，首創(chuàng)鉅大一直處于虧損的狀態(tài)，公司2018年、2019年分別虧損1.98億元、2.24億元。 與此同時，首創(chuàng)鉅大的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額也一直在下降。

從首創(chuàng)鉅大這份半年報，我們不難發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)剝離奧特萊斯業(yè)務(wù)給予母公司首創(chuàng)集團(tuán)的初衷：降杠桿，改善財務(wù)狀況。

降杠桿 剝離旗下奧特萊斯業(yè)務(wù)

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)甩掉奧特萊斯“包袱”，向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，擬集中資源發(fā)展住宅及非奧萊業(yè)務(wù)，而首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下繼續(xù)專注奧萊物業(yè)項目。

彼時，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示出讓奧特萊斯，有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于降低杠桿，增強公司抗風(fēng)險能力。

宣布退市前一天的7月8日，首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大還有一個大動作：雙雙停牌，二者停牌公告中提及的“收購及合并守則”。

不難看出，兩家公司的停牌或與出售奧特萊斯資產(chǎn)包不無關(guān)系，“公司的債務(wù)壓力較大，疊加企業(yè)盈利能力較差、財務(wù)緊張，出售資產(chǎn)一定程度上可以緩解這一狀況。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示。

從首創(chuàng)置業(yè)2020年全年財報來看，首創(chuàng)置業(yè)扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，同比下降1%；凈負(fù)債率達(dá)到124.4%，同比下降35%；現(xiàn)金短債比為1.1，同比上漲0.1。

首創(chuàng)置業(yè)踩中“兩道紅線”。

在“三道紅線”的重壓下，降杠桿、降負(fù)債已是必要之舉。為了改善財務(wù)狀況、降低負(fù)債，首創(chuàng)置業(yè)嘗試過多種方式，包括減少拿地、出售資產(chǎn)等。

毋庸置疑，無論是將旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)，還是進(jìn)行私有化都是首創(chuàng)置業(yè)改善財務(wù)狀況、尋求轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。

“保持上市公司地位是服務(wù)于持續(xù)融資需要的，如果市場對公司前景不看好或者公司對行業(yè)前景失去信心，則在資本市場的后續(xù)融資就會比較困難，同時又要承擔(dān)維持業(yè)績的壓力與維護(hù)上市地位的成本，還不如對公司摘牌和私有化，這樣更有利于一些短期內(nèi)很難出業(yè)績但是卻有利于公司長期發(fā)展的目標(biāo)的實施。”對此，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜置評。

柏文喜認(rèn)為，而如果要啟動首創(chuàng)置業(yè)私有化的話，應(yīng)該暫時不會剝離奧特萊斯，因為首創(chuàng)置業(yè)受奧特萊斯拖累的較差業(yè)績有利于打壓股價，有利于首創(chuàng)置業(yè)以較低的成本實現(xiàn)私有化，如果剝離奧特萊斯就會導(dǎo)致數(shù)創(chuàng)職業(yè)股價上揚，自然會推高首創(chuàng)置業(yè)的私有化代價。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 發(fā)行業(yè) 諸多 猜想