行業(yè)深度調(diào)整期，金地商置實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)退出。

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7月31日晚間，金地商置對(duì)外公告，合伙成立深圳市領(lǐng)新產(chǎn)業(yè)園私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)，收購(gòu)、控股及運(yùn)營(yíng)集團(tuán)擬出售的四個(gè)位于上海的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目全部股權(quán)，預(yù)計(jì)集團(tuán)凈回款約5億元。

據(jù)金地商置透露，四個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目均為成熟運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，分別位于上海松江、嘉定和寶山區(qū)，總可租賃面積43.9萬(wàn)平方米，常年保持90%以上的出租率。

金地商置表示，各合伙企業(yè)伙伴各自擁有投資及/或營(yíng)運(yùn)產(chǎn)業(yè)園之豐富經(jīng)驗(yàn)，在合伙企業(yè)中各成員可各自通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)及整合資源發(fā)揮所長(zhǎng)、使其業(yè)務(wù)得到更好發(fā)展。

能夠發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)資力量占據(jù)基金的大多數(shù)權(quán)益，并且基金背后出現(xiàn)多家國(guó)資身影。就目前而言，保險(xiǎn)仍舊是不動(dòng)產(chǎn)退出渠道的中堅(jiān)力量。

設(shè)基金收購(gòu)資產(chǎn)

根據(jù)公告，金地商置于2024年7月31日與各方簽署合伙企業(yè)協(xié)議，共同成立深圳市領(lǐng)新產(chǎn)業(yè)園私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)，該合伙企業(yè)的主要業(yè)務(wù)為收購(gòu)、控股及運(yùn)營(yíng)集團(tuán)擬出售的金地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的全部股權(quán)。

產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，收購(gòu)的主要是金地商置位于上海的四個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。第一個(gè)是金地威新虹橋科創(chuàng)園，由金地商置100%持股，項(xiàng)目位于G60科創(chuàng)走廊，大虹橋樞紐輻射區(qū)，占地面積約4.8萬(wàn)平米，總建筑面積6.5萬(wàn)平米，是集研發(fā)平臺(tái)，生產(chǎn)制造，辦公，商業(yè)配套為一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。作為金地威新首個(gè)生物醫(yī)藥專(zhuān)業(yè)園，虹橋科創(chuàng)園入駐企業(yè)中的生物醫(yī)藥企業(yè)，租賃面積占比達(dá)90%以上。

第二個(gè)是金地威新松江智造園，金地商置持有50%股權(quán)，項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)上海松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地面積逾7萬(wàn)平米，總建筑面積約11萬(wàn)平米，是集研發(fā)平臺(tái)、生產(chǎn)制造、商業(yè)配套為一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。

第三個(gè)是金地威新嘉定智造園，金地商置持有42.50%股權(quán)，項(xiàng)目位于上海嘉定國(guó)際汽車(chē)城板塊，占地面積約8萬(wàn)平米，總建筑面積超過(guò)15萬(wàn)平米，是以新能源汽車(chē)及汽車(chē)零部件為核心產(chǎn)業(yè)，集智能制造、生產(chǎn)研發(fā)、企業(yè)辦公、商業(yè)配套為一體的高端制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地。

第四個(gè)是金地威新寶山智造園，金地商置擁有該產(chǎn)業(yè)園50%股權(quán)，項(xiàng)目位于上海寶山工業(yè)園核心區(qū)域，占地面積逾7萬(wàn)平米，總建筑面積超過(guò)11萬(wàn)平米，是集智能制造、研發(fā)生產(chǎn)、基地創(chuàng)新、商業(yè)配套為一體的高標(biāo)準(zhǔn)制造產(chǎn)業(yè)基地。

根據(jù)合伙企業(yè)協(xié)議，金地商置持有金地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，現(xiàn)擬出售其持有的金地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的全部股權(quán)予該合伙企業(yè)?；诮灰装才?，上海金締威(金地商置附屬公司)需先作為合伙企業(yè)伙伴投資于該合伙企業(yè)，投資金額上限為3億元，占該合伙企業(yè)權(quán)益比例為20%，應(yīng)付的出資額將由金地商置的內(nèi)部資源提供資金。于出售金地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)金地商置凈回款約5億元(已扣除入股合伙企業(yè)3億元)。

合伙企業(yè)成立后，將由上海金締威(或金地商置指定的其他附屬公司)及其他合伙企業(yè)伙伴分別持有20%及80%權(quán)益。管理結(jié)構(gòu)方面，深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理?yè)?dān)任普通合伙人及執(zhí)行事務(wù)合伙人，執(zhí)行事務(wù)合伙人負(fù)責(zé)(其中包括)合伙企業(yè)的營(yíng)運(yùn)、管理、控制及決策;余下合伙企業(yè)伙伴(包括上海金締威)將為有限合伙人。

據(jù)了解，本次交易金地商置會(huì)退出一部分產(chǎn)業(yè)園的股權(quán)，主要是因?yàn)榕浜掀渌蓶|的退出，而新介入的國(guó)資公司要求控股。交易完成后，四個(gè)產(chǎn)業(yè)園仍將由金地商置產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)品牌金地威新繼續(xù)管理。

背后的保險(xiǎn)解盤(pán)人

基金背后解盤(pán)人為國(guó)資公司及保險(xiǎn)公司。

該基金的投資規(guī)模上限設(shè)定為15億元，出資截止日期為2029年9月30日前。合伙企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，南京太保鑫匯致遠(yuǎn)出資8.25億元，權(quán)益占比為55%;中宏人壽保險(xiǎn)出資3.4485億元，權(quán)益占比22.99%;上海金締威出資3億元持有20%權(quán)益;紅土創(chuàng)業(yè)出資3000萬(wàn)元，持有2%的權(quán)益;深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理作為普通合伙人，出資15萬(wàn)元持有0.01%的權(quán)益。

其中，上海金締威是金地商置間接附屬公司;深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理由深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司控股，后者最大股東為深圳國(guó)資委，福田投控亦有持股;紅土創(chuàng)業(yè)由深創(chuàng)投全資擁有;中宏人壽保險(xiǎn)由宏利人壽保險(xiǎn)(國(guó)際)有限公司及中化集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司共同擁有。

持有最大權(quán)益的南京太保鑫匯致遠(yuǎn)為私募股權(quán)投資基金，基金管理人為太保私募基金管理有限公司，該公司為中國(guó)太平洋保險(xiǎn)附屬公司。

能夠發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)公司依舊是不動(dòng)產(chǎn)退出的重要接盤(pán)手。

基于追求穩(wěn)定的長(zhǎng)期回報(bào)、優(yōu)化投資組合、以及適應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的需求，保險(xiǎn)公司仍舊是不動(dòng)產(chǎn)退出的重要渠道。

有分析指，在利率持續(xù)下行和市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)難以尋找的背景下，保險(xiǎn)公司傾向于將資金投入收益穩(wěn)定、久期較長(zhǎng)的項(xiàng)目中，如商業(yè)辦公樓、物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，行業(yè)加快出清，資產(chǎn)處置增多，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也具備一定吸引力，尤其是一二線(xiàn)城市核心地段的不動(dòng)產(chǎn)，未來(lái)或許有較強(qiáng)升值空間。

比如2024年1月1日，新華保險(xiǎn)宣布與中金資本共同設(shè)立100億元基金投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè);友邦人壽近24億元收購(gòu)北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%股權(quán);中國(guó)人壽系統(tǒng)出資6.86億元認(rèn)購(gòu)華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT;國(guó)壽集團(tuán)斥資31億獲遠(yuǎn)洋北京頤堤港二期近半數(shù)股權(quán)等等。

一些案例能夠發(fā)現(xiàn)，大部分成交項(xiàng)目都是北京、上海等一線(xiàn)城市核心地區(qū)的資產(chǎn)。

金地商置旗下持有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)辦公、租賃住宅、銷(xiāo)售型住宅等資產(chǎn)。其中在產(chǎn)業(yè)園方面，2016年，成立了專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的平臺(tái)——金地威新，聚焦生命科學(xué)、人工智能、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域，以高標(biāo)準(zhǔn)打造精致的國(guó)際化全產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

目前，金地威新已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，進(jìn)駐華東、華北、東北、華中、華南、西部區(qū)域核心城市，并進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)。截至2023年12月，已進(jìn)入19座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目42個(gè)，管理面積約415萬(wàn)平米。

不過(guò)，房地產(chǎn)下行對(duì)商置亦有較大影響，上半年金地商置累計(jì)合約銷(xiāo)售總額約97.98億元，而累計(jì)銷(xiāo)售總面積約747,100平方米。近期該公司發(fā)布上半年業(yè)績(jī)盈警，因合營(yíng)公司減值撥備增加以及發(fā)展中物業(yè)減值撥備增加，料2024上半年可能錄得公司持有人應(yīng)占虧損介乎約20億元-23億元。

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