21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道唐韶葵 上海報(bào)道一年中最熱的時(shí)候，土地市場卻在持續(xù)降溫。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年7月，全國主要地級(jí)市供應(yīng)土地405宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為3377.03萬平方米，同比下降30.7%，環(huán)比下降46.09%；土地成交441宗，成交規(guī)劃建筑面積為3208.71萬平方米，同比下降46.61%，環(huán)比下降27.43%。這表明，7月土地市場供應(yīng)量、成交量雙雙下降。

回顧上半年土拍市場，房企投資偏好一二線城市，三四線城市多場土拍遇冷。下半年開場，這一趨勢仍延續(xù)，且因?yàn)?月起新房銷售呈回落趨勢，房企投資趨嚴(yán)，導(dǎo)致土地出讓的區(qū)域分化開始加劇。

分析認(rèn)為，7月土地市場供地規(guī)模季節(jié)性回落，此外，不排除受近期買賣市場復(fù)蘇緩慢的影響，各地推地節(jié)奏適度減慢。隨著政策支持力度的不斷加大，銷售端復(fù)蘇有望加快，房企拿地信心預(yù)計(jì)也將隨之上升，8月土地成交有望顯露出回穩(wěn)向好跡象。

城市分化明顯

從供應(yīng)來看，7月住宅用地供應(yīng)“量縮質(zhì)提”，各等級(jí)城市供地量全線下降。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，分各能級(jí)城市來看，7月各等級(jí)城市供應(yīng)量呈現(xiàn)全線下降態(tài)勢，其中一線及三四線城市降幅均超50%，二線城市供應(yīng)規(guī)模較上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上漲5.05%。

成交方面，7月土地成交量價(jià)齊落，但城市分化較為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市成交穩(wěn)中趨升，二線及三四線城市成交雙雙受挫，同時(shí)各等級(jí)城市收金規(guī)模呈現(xiàn)全線同環(huán)比下降態(tài)勢。7月一線城市成交31宗，成交規(guī)劃建筑面積309.71萬平方米，環(huán)比微漲3.95%；二線城市土地成交146宗，成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬平方米，環(huán)比下跌28.65%；三四線城市土地成交264宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.33萬平方米，環(huán)比下跌30.4%。

從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國。進(jìn)入7月份，北上廣深4城均有地塊成交，且上海因?yàn)?月中旬舉行了年內(nèi)二批次土拍，貢獻(xiàn)最大，成交17宗，總成交406億。北京、寧波的土地收金表現(xiàn)也較為亮眼，均超百億，分別以155億元、117億元位列第二、三。

上海的投資聚焦，在8月初的二批次第二輪土拍中也有所體現(xiàn)。盡管第二輪土拍的封頂溢價(jià)率略低于首輪，但房企參拍數(shù)量依舊可觀，每宗熱門地塊均有十幾家房企爭搶。

此外值得關(guān)注的是，相比三四線城市土地成交面積下降43.34%，7月二線城市土地市場成交下跌是最多的：成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬平方米，同比下跌52.82%，環(huán)比下跌28.65%；土地出讓金728.7億元，同比下跌62.08%，環(huán)比下跌48.11%。這與二線城市土拍推出地塊持續(xù)減少有關(guān)，而且多城土拍熱度也有所下降，導(dǎo)致二線城市整體成交量價(jià)齊落。

中指研究院土地市場分析師周巍表示，分城市能級(jí)來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。各線城市均擇優(yōu)推地，成交樓面均價(jià)同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為22%，但相較于1-6月的累計(jì)降幅，仍然擴(kuò)大了6個(gè)百分點(diǎn)。受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)30%。她認(rèn)為，當(dāng)前弱能級(jí)的城市、板塊土地出讓難度較大，企業(yè)拍地意愿不足，需通過提供基建項(xiàng)目配合賣地。

拿地邏輯改變

小陽春結(jié)束后，3-7月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，直接影響房企拿地信心。房企拿地?zé)崆榈南陆担渡涞酵僚氖袌?，就是溢價(jià)率水平的下降。數(shù)據(jù)顯示，7月全國主要地級(jí)市溢價(jià)率為4.8%，環(huán)比下降1.53個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.47個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為19.38%，較上月上升5.13個(gè)百分點(diǎn)。截至7月，溢價(jià)率已連續(xù)3月下降，且仍處于中低位水平；流拍率則持續(xù)上升，19.38%的流拍率依舊處于歷史高位水平，可見土地市場仍然面臨較為嚴(yán)重的流拍壓力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前土地市場總體上是有壓力的，這種壓力源于房企的資金狀況還沒有完全改善，當(dāng)前的資金狀況對(duì)土地市場有一些影響。

綜合多名房企人士看法，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，房企拿地邏輯正在發(fā)生改變。在房地產(chǎn)縮表周期內(nèi)，已出險(xiǎn)房企不敢也沒有實(shí)力再拿地；而對(duì)于流動(dòng)性尚可的房企而言，拿地也早已變成一件非常謹(jǐn)慎的事，首選回款周期較短的城市，其次盡量不拿開發(fā)周期長的地塊。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期的一些拍地情況來看，有些地塊開始接近現(xiàn)房才銷售，說明土地市場行情在分化。大多是因?yàn)闃鞘行星橄蛳露舆t銷售，有的則表現(xiàn)為銷售周期拉長。

復(fù)蘇有望加快

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，國央企仍為拿地主力。從7月單月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看，中國鐵建位居拿地金額首位，7月總權(quán)益拿地金額為93.28億元，在上海、蘇州、合肥等多個(gè)核心一二線城市均有斬獲，證明自身資金實(shí)力的同時(shí)布局長三角的意圖明顯。華發(fā)股份位居第二，7月權(quán)益拿地金額70.63億元。

公開信息顯示，堪稱土拍黑馬的建發(fā)房產(chǎn)在7月持續(xù)高速拿地狀態(tài)，分別在佛山、寧波、臺(tái)州等城市拿地6宗，耗資近50億。從房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單中各類性質(zhì)企業(yè)數(shù)變化來看，自4月份以來，市場復(fù)蘇持續(xù)性減弱，國央企逐步走向拿地金額頭部區(qū)間，儼然成為了土地市場的主要投資力量。

不過，有余力的民營房企也在積極為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備土地。8月1日至8月2日，綠城以174億元在上海、杭州拿下4幅地塊，其中上海3幅均為搖號(hào)所得，杭州地塊則以底價(jià)摘得。知情人士透露，8月2日當(dāng)晚，綠城內(nèi)部洋溢著一股歡呼雀躍的氣氛，因?yàn)橛械鼐陀邪l(fā)展，員工不用擔(dān)心失業(yè)。更重要的是，上海3幅地塊對(duì)綠城2024年的利潤提升將有所幫助。

一些地方民企也逐漸開始尋求拿地機(jī)會(huì)，在熱點(diǎn)二線城市有所斬獲。這些地方民企一般有實(shí)業(yè)背景，一路發(fā)展穩(wěn)健，比如杭州七批次土拍中出現(xiàn)的金帝房產(chǎn)，就是深耕杭州本土的一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

近期，多個(gè)高層會(huì)議重磅發(fā)聲，支持加快推出利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。8月2日，央行下半年工作會(huì)議指出，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。而在次日的金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會(huì)上，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝也指出“要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

政策助力下，銷售端復(fù)蘇有望加快，房企拿地信心預(yù)計(jì)也將隨之上升，8月土地成交有望顯露出回穩(wěn)向好跡象。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從宏觀層面來解讀，土地市場的改革動(dòng)作還是會(huì)持續(xù)推進(jìn)，將進(jìn)一步促進(jìn)土地市場的結(jié)構(gòu)變化。他建議，房企后續(xù)要重點(diǎn)關(guān)注城中村改造所產(chǎn)生的一些土地供應(yīng)情況，因?yàn)檫@些地塊性價(jià)比較高。

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