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前幾天央行和住建部對(duì)樓市的救市新政做了表態(tài)后，四個(gè)一線城市都表示要陸續(xù)跟進(jìn)出臺(tái)新的救市政策。

二線的更著急， 中原地區(qū)的樓市急先鋒鄭州已經(jīng)打響了取消限售限制和認(rèn)房不認(rèn)貸的第一槍。

有不少人問(wèn)我這一波來(lái)勢(shì)洶洶的救市新政會(huì)不會(huì)讓樓市打個(gè)翻身仗，在這我集中回答一下。

極大概率不會(huì)。

1

救市的新政的確越出越多，但方向好像偏離的略微有些厲害

從央行的幫助房企融資的三支箭，到住建部的“進(jìn)一步落實(shí)好降低首套住房首付比例和認(rèn)房不認(rèn)貸”，個(gè)體們等來(lái)等去等到的都是幫個(gè)體修路的政策，唯獨(dú)幫個(gè)體降低進(jìn)場(chǎng)“門(mén)票”費(fèi)用的卻一條沒(méi)等到。

進(jìn)場(chǎng)的路子越修越寬，越修越多，但進(jìn)場(chǎng)這段路程的終點(diǎn)所需要支付的“門(mén)票”費(fèi)用，卻只字不提。

從去年到現(xiàn)在的放松，除了北上廣深這四個(gè)特殊的存在，剩下城市買(mǎi)房的政策門(mén)檻已經(jīng)很低，但為什么新房銷(xiāo)量還是上不去？

沒(méi)錢(qián)。

就這么簡(jiǎn)單，問(wèn)題不是進(jìn)場(chǎng)路子少，而是進(jìn)場(chǎng)的門(mén)票大家掏不起，或者更準(zhǔn)確的說(shuō)是覺(jué)得門(mén)票不值這個(gè)價(jià)格。

剛需怕接盤(pán)投資怕站崗，說(shuō)白了就是對(duì)樓市沒(méi)信心。

想改變現(xiàn)狀，現(xiàn)在擺著的是兩條路，第一挽回信心，第二降價(jià)認(rèn)慫。

挽回信心得讓樓市重新進(jìn)入到狂熱的失去理性的瘋狂狀態(tài)，比如最起碼的地價(jià)飆升，新房日光。

可當(dāng)下的現(xiàn)狀是，地價(jià)狂飆這事房企的賬戶撐不起，新房日光這事個(gè)體的錢(qián)包撐不起。

一個(gè)房企，一個(gè)個(gè)體，倆都爛的可以。

既然房企個(gè)體都拉胯，那樓市別說(shuō)狂熱，能別繼續(xù)降溫就算不錯(cuò)。

樓市救了一年多熱不起來(lái)的原因，基本就在這。

第一條路不行就得換第二條，降價(jià)認(rèn)慫。

這本來(lái)是“理論”上最具可操作性的方案，但是從接二連三房企“拐彎抹角”式的降價(jià)行為被叫停的操作來(lái)看，無(wú)形大手意思很明確，降價(jià)是不行的，向市場(chǎng)認(rèn)慫更是不可能的。

人定勝天，我們還是決定要和市場(chǎng)規(guī)律正面硬剛一下。

怎么說(shuō)呢，信心過(guò)于強(qiáng)大了。

既不能挽回樓市信心，又不肯向市場(chǎng)規(guī)律降價(jià)認(rèn)慫，那個(gè)體們面對(duì)這種“沒(méi)戲又倔強(qiáng)”的市場(chǎng)，只能選擇暫緩進(jìn)場(chǎng)持幣觀望。

根據(jù)中指研究院和克而瑞的綜合數(shù)據(jù)顯示，上半年百城新房成交面積是3330萬(wàn)平米，是最近八年時(shí)間里僅高于去年上半年的存在，同時(shí)6月份30個(gè)重點(diǎn)城市的面積成交也下降到了1509萬(wàn)平米，是近5年以來(lái)的新低。

而剛過(guò)去的7月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額更是同比大幅下降34.1%。

銷(xiāo)量下降，基本就是上半年的樓市主旋律，而這也是和市場(chǎng)硬剛的初步結(jié)果。

硬剛到銷(xiāo)量繼續(xù)下降，那連鎖反應(yīng)必然是土拍受冷。

今年的前7個(gè)月接近6成的百?gòu)?qiáng)房企一塊住宅用地沒(méi)拿，在土拍市場(chǎng)上為地方財(cái)政排憂解難的依然是國(guó)企央企們“壯碩”且忙碌的身影。

不是民企不拿地，是真沒(méi)錢(qián)拿，上半年TOP100強(qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降34.1%，占據(jù)銷(xiāo)量榜靠前的除了個(gè)別民企龍頭，基本都是國(guó)企央企。

放養(yǎng)的民企沒(méi)那個(gè)財(cái)大氣粗的金融爹媽給拱著，所以在銷(xiāo)售不得勁的前提下只能停止拿地。

國(guó)企央企加城投倒是拿地出手依然“闊綽”，但人家拿的地有相當(dāng)一部分就是盡個(gè)“撐場(chǎng)面”的義務(wù)，所以相當(dāng)一部分城市的土拍市場(chǎng)差不多是一場(chǎng)熱鬧的“刷單”盛宴。

為什么現(xiàn)在政策密集出臺(tái)，相當(dāng)一部分原因就在這，地方財(cái)政著急嘛。

吃慣了土地財(cái)政的地方，現(xiàn)在離了這一口還真不成，什么基建上馬，招商引資，到期債務(wù)清償，哪一個(gè)和錢(qián)有關(guān)的操作背后沒(méi)賣(mài)地這塊的收入頂著？

沒(méi)轍，幾十年的路徑依賴，這病難治。

上面雖然說(shuō)的是“誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱”，但那差不多就是個(gè)場(chǎng)面話，到底還是不能看著地方叫苦受窮。

上半年各地刺激樓市政策出臺(tái)了就有300多次，真要是誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱，至于這么著急么？

但次數(shù)多頻率高，不見(jiàn)得效果就好，

限購(gòu)門(mén)檻可以降低，限售時(shí)間可以縮短，認(rèn)房不認(rèn)貸可以調(diào)整，唯獨(dú)房?jī)r(jià)“不太好談”。

這種出臺(tái)政策的思路，就是次數(shù)再多個(gè)一兩百，差不多也是一樣的效果。

既要又要是現(xiàn)在樓市的主基調(diào)，既要打開(kāi)新房銷(xiāo)量，又要房?jī)r(jià)保持原位不動(dòng)，這種想雙贏的操作思路，換來(lái)的只能是單邊的輸?shù)降住?/strong>

硬剛市場(chǎng)規(guī)律，難。

2

想硬剛的還不止樓市。

8月3號(hào)某官媒發(fā)了一篇《讓居民通過(guò)股票基金賺到錢(qián) 是擴(kuò)大消費(fèi)必要之舉》的文章，主要內(nèi)容就是讓個(gè)體們未來(lái)要在股市里可以賺到錢(qián)。

樓市要拉，內(nèi)需也要搞，這個(gè)是我們兩手都要抓還都要硬的前提，所以股市這邊來(lái)點(diǎn)動(dòng)作也無(wú)可厚非。

讓個(gè)體有錢(qián)內(nèi)需才能搞活，思路是沒(méi)問(wèn)題，不過(guò)實(shí)際操作起來(lái)恐怕就得換個(gè)樣子了。

政策箱子里的工具雖多但并不代表它就是萬(wàn)能的。

市場(chǎng)可以被約束，可以被管制，甚至可以被叫停，但是否能讓廣大居民在這個(gè)以殘酷血腥聞名的金融市場(chǎng)內(nèi)賺到錢(qián)，大概率還真不歸政策箱子管。

而且如果真的發(fā)一篇文章，股市就迎來(lái)了大牛市，同時(shí)還能讓廣大居民都可以在里面分一杯羹，賺到錢(qián)的話，那咱們這個(gè)金融市場(chǎng)的性質(zhì)怕是就要說(shuō)道說(shuō)道了。

一張A4紙就能讓金融市場(chǎng)生出龐大財(cái)富，而且還能惠澤廣大群眾，這股游離于市場(chǎng)外但卻能隨時(shí)影響市場(chǎng)的力量，大的著實(shí)有點(diǎn)“夸張”。

換句話講，真的一紙通知一篇文章就可以讓金融市場(chǎng)變成廣大居民財(cái)富增長(zhǎng)的迦南美地，那有一個(gè)邏輯上的問(wèn)題就無(wú)法回避。

既然有這逆天的能力，為什么以前不這樣做？

文章的標(biāo)題是“讓居民通過(guò)股票基金賺到錢(qián) 是擴(kuò)大消費(fèi)必要之舉”，那延伸的意思是不是之前因?yàn)槟撤N原因，處于“不讓”的狀態(tài)？

再往深處搗鼓下，如果讓于不讓全在一念之間，那這個(gè)金融市場(chǎng)的“市場(chǎng)”二字，就多少有點(diǎn)詞不達(dá)意了。

畢竟從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)哪個(gè)金融市場(chǎng)，是在一紙文件的影響下，在賺錢(qián)與不賺錢(qián)之間靈活切換的。

再者說(shuō)股市還是個(gè)近乎于零和博弈的市場(chǎng)，這邊賺錢(qián)那邊就要賠錢(qián)，現(xiàn)在我們暫且假設(shè)真能靠一紙文件就讓廣大居民在股市里賺錢(qián)，那問(wèn)題來(lái)了。

請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)去負(fù)責(zé)賠這個(gè)錢(qián)？

是另一群的“廣大”股民?

還是我們擁有較高覺(jué)悟的所謂國(guó)家隊(duì)或者是其他什么公墓私募的資方？

如果是準(zhǔn)備賺另一群股民的錢(qián)，那這不該叫讓廣大股民賺錢(qián)，而是應(yīng)該叫做讓一部分股民賺另外一部分股民的錢(qián)。

10個(gè)猴子每個(gè)手里都有兩個(gè)栗子，現(xiàn)在把所有猴子扔到一個(gè)籠子里讓大家互相爭(zhēng)搶。

結(jié)果5個(gè)猴子各多搶了兩個(gè)栗子手里變成了4個(gè)栗子，剩下的5個(gè)猴子成了徹底的窮光蛋。

這種就是存量之間的你爭(zhēng)我?jiàn)Z，壓根不是搞什么增量，靠這提升廣大居民收入從而加大內(nèi)需消費(fèi)的力度，難度怕是有點(diǎn)大。

而如果是賺資方的錢(qián)，什么公募私募還有游資基金之類(lèi)的，人家也是代理別的個(gè)體或組織的資金在這來(lái)賺錢(qián)的，憑就要把錢(qián)“定向賠給”你“廣大居民”，讓你們賺個(gè)盆滿缽滿呢？

當(dāng)然了還有一種可能，國(guó)家隊(duì)的錢(qián)可以賺，真那樣就相當(dāng)于變相輸血，事肯定是個(gè)好事，但是落實(shí)的話就有點(diǎn)想當(dāng)然了。

別的不說(shuō)，疫情后發(fā)放的那店消費(fèi)卷的力度和使用前提條件，到現(xiàn)在我都還記憶猶新，基于這點(diǎn)現(xiàn)在想讓國(guó)家隊(duì)在資本市場(chǎng)內(nèi)抬轎子，然后讓廣大居民賺錢(qián)出貨，我怎么覺(jué)得都有點(diǎn)玄乎。

畢竟沒(méi)“前車(chē)之鑒”以供參考，所以實(shí)在無(wú)法想象這種天大的好事，到底會(huì)怎么落實(shí)。

3

樓市也好，股市也罷，都是市場(chǎng)都要遵守一定的客觀規(guī)律，正面硬剛從不是解決問(wèn)題的辦法。

搞不好還要碰一鼻子灰。

當(dāng)下的情況是標(biāo)準(zhǔn)的K型復(fù)蘇后的特點(diǎn)，財(cái)富向上繼續(xù)集中，債務(wù)向下繼續(xù)堆積。

貨幣狂潮的確是一浪接過(guò)一浪，但能接到水的永遠(yuǎn)是長(zhǎng)層，下面依然是旱的厲害。

這基本就是當(dāng)下個(gè)體的基本盤(pán)。

很多人擔(dān)心放水問(wèn)題，認(rèn)為樓市再不有起色的話，恐怕會(huì)導(dǎo)致大放水從而造成樓市重新大漲。

這個(gè)思路理論上是可行的，但現(xiàn)實(shí)里阻礙就太多了。

首先個(gè)體愿意不愿意接水是個(gè)關(guān)鍵。

向樓市放水首先是個(gè)體的房貸，這是個(gè)大水龍頭，但問(wèn)題的關(guān)鍵是開(kāi)水龍頭的決定權(quán)在個(gè)體自己的手上。

家里的水龍頭里24小時(shí)都有自來(lái)水供應(yīng)，但你只會(huì)在有需求的時(shí)候擰開(kāi)他，比如洗臉?biāo)⒀?，做飯洗澡?/p>

現(xiàn)實(shí)里也一樣，央行大可以加大放水的力度，但個(gè)體愿意不愿意擰開(kāi)，就另當(dāng)別論了。

事實(shí)證明，從開(kāi)始降低新增房貸利率，到現(xiàn)在甚至討論存量房貸利率的降低，央行等一眾金融機(jī)構(gòu)為了催促個(gè)體擰開(kāi)水龍頭已經(jīng)在變著花樣的“誘惑”了。

所以放心，水不是那么好放的。

看看過(guò)往的宏觀數(shù)據(jù)，過(guò)去這1年多以來(lái)M2基本上一直維持高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)有上漲嗎？物價(jià)有普遍通脹嗎？

CPI都“穩(wěn)定”麻了好吧。

M2增速上去了只能說(shuō)明自來(lái)水廠的水是變多了，下面的具體放水管道堵塞的話，一樣是白忙活。

這一點(diǎn)給內(nèi)需做支撐的消費(fèi)貸等短期貸款的數(shù)據(jù)疲軟也是一個(gè)佐證。

不管面對(duì)的是樓市還是普通消費(fèi)市場(chǎng)，個(gè)體需要的是休養(yǎng)生息，不是負(fù)債前行。

債務(wù)周期到這了，負(fù)債的背不動(dòng)，沒(méi)負(fù)債的不敢繼續(xù)負(fù)，差不多該出清就出清了。

非要硬挺著只能讓情況變的更糟，下午的消息碧桂園兩個(gè)美元債違約，利息沒(méi)辦法清償，妥妥的導(dǎo)火索又開(kāi)始作響。

如果碧桂園后期來(lái)點(diǎn)動(dòng)靜大的，那樓市的債務(wù)就不是現(xiàn)在這個(gè)新房去化速度和融資環(huán)境能解決的。

信心差不多得崩完了。

所以，不管現(xiàn)在如何放松政策，極大概率很難換來(lái)什么樓市“大反轉(zhuǎn)”的劇情。

想走出這個(gè)死胡同也不是沒(méi)辦法，要么痛苦的出清債務(wù)，要么向客觀規(guī)律低頭認(rèn)錯(cuò)，擠掉房?jī)r(jià)泡沫，以降價(jià)這個(gè)最不愿意面對(duì)的操作加速新房去化。

其他的，大概率是沒(méi)辦法了。

就這樣。

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