最近荔灣樓市，尤其白鵝潭板塊有多熱，相信大家都有目共睹。

【資料圖】

一邊是羊城食品廠地塊4秒到封頂價(jià)，須搖號(hào)確定競得人；一邊是萬象城官宣落地，“三館合一”年內(nèi)建成投用等利好頻出，華潤白鵝潭悅府、萬匯天地臻園因而火了一把……

其實(shí)，不僅樓市頻繁刷新流量，就連板塊內(nèi)的舊改也悄悄動(dòng)起來了。

△葵蓬村航拍

還記得被保利、富力、招商3大房企爭奪搶的荔灣葵蓬村嗎？

項(xiàng)目自2021年4月招標(biāo)失敗后，竟終于也在最近再傳出將于6月重新招商的消息！并且，目前新介入房企的項(xiàng)目新展廳也開放了。

擾攘多時(shí)的舊改大村，似乎終于等來了曙光。

129公頃巨無霸

越秀搶先介入

關(guān)注廣州舊改，尤其荔灣舊改的小伙伴，相信對(duì)于葵蓬村早已不陌生。

它位于廣州西部重點(diǎn)打造的白鵝潭商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，村莊東面與老芳村花地、茶滘村等就隔了一條花地河，西面則緊貼佛山南海，地域?qū)嶋H上與鹽步東秀村唇齒相依。

地處廣佛往來交通要道的它，改造用地面積還多達(dá)129.45公頃（往期招標(biāo)文件），放在中心區(qū)是不可多得的巨無霸項(xiàng)目。

從茶滘路、穗鹽路等外圍道路轉(zhuǎn)入村內(nèi)，走了沒多遠(yuǎn)就看到醒目的幾個(gè)大字：越秀城市更新。沒錯(cuò)，越秀已經(jīng)率先設(shè)置展廳，并介入到葵蓬村舊改中。

展廳內(nèi)暫無項(xiàng)目的相關(guān)資料，但據(jù)稱目前已處于方案審批階段，預(yù)計(jì)項(xiàng)目或在6月重新掛網(wǎng)招商。

而曾經(jīng)“三足鼎立”于村內(nèi)的保利、招商、富力，在2021年4月均未獲得規(guī)定的2/3支持率，宣告入主葵蓬舊改失敗后，如今在村內(nèi)已基本沒有留下痕跡。

走在村內(nèi)，除了部分小餐飲、小商店之外，更多的還是名聲在外的當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，大大小小的茶莊以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園。

可以說，村內(nèi)只要有馬路、貨車能通行的地方，基本想看不到“茶”都很難。

△葵蓬村街景

作為廣佛交界的城中村，雖然這里沒有海珠等地舊村摩肩接踵的人流量，但握手樓在這里也并不罕見。

從房屋外觀來看，當(dāng)中不少都已有一定的樓齡，居住環(huán)境比較一般，如果舊改能順利推進(jìn)，將可有效提升當(dāng)?shù)氐纳钯|(zhì)量。

△葵蓬村街景

“做地”新玩法

舊改或有破局？

如果葵蓬村舊改像傳聞一樣，計(jì)劃今年6月重新啟動(dòng)招商的話，到時(shí)候關(guān)注度估計(jì)不會(huì)低。

除了項(xiàng)目本身有點(diǎn)曲折的招商之路，還在于今年一季度流出的舊改新政，提出的“做地”新玩法。

△網(wǎng)上流傳文件

3月，《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》的通知下發(fā)，提出將以往先由政府確定舊改范圍，然后村集體表決選出改造合作企業(yè)的模式，改為做地、土地收儲(chǔ)分離的方式推進(jìn)舊改。

說白了，就是將前期的土地征收、拆遷補(bǔ)償?shù)攘鞒蹋挥烧_認(rèn)的做地主體獨(dú)立開展，將“生地”做成可直接開發(fā)的“熟地”后再由政府收儲(chǔ)，放到招拍掛市場出讓。

這種模式，其實(shí)就是把最難搞的緩解交由政府或國企主導(dǎo)，較大程度降低舊改的風(fēng)險(xiǎn)，有點(diǎn)像以往舊廠房改造的玩法。

△“做地”參考模式

其實(shí)，這種舊改新模式，或者至少說類似的模式，早在今年一季度就已實(shí)踐過。

3月底出讓增城寧西沙寧路東側(cè)地塊，實(shí)際上就是湖中村竹山、社排兩個(gè)經(jīng)濟(jì)社的舊改項(xiàng)目，土地出讓時(shí)原有村屋已基本拆完，差不多可直接開發(fā)建設(shè)。

不過，增城湖中村項(xiàng)目占地約17萬㎡，樓面地價(jià)約4308元/㎡；而荔灣葵蓬村舊改用地約129公頃（129萬㎡），體量相距懸殊，地段差異也較大。

而且，在《荔灣區(qū)城中村產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展規(guī)劃及導(dǎo)入準(zhǔn)則（征求意見稿）》劃分的“兩區(qū)五組團(tuán)”中，葵蓬村屬于嶺南茶花產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。

組團(tuán)內(nèi)的舊村改造，將依托現(xiàn)有的南方茶葉市場等具影響力的茶葉專業(yè)批發(fā)集散平臺(tái)，以及嶺南花卉市場等，重點(diǎn)打造茶葉、花卉國際采購中心樞紐。

在五眼橋-滘口產(chǎn)業(yè)片區(qū)的規(guī)劃中，又提出了葵蓬村打造特色酒店、田園綜合體項(xiàng)目，發(fā)展觀光旅游等。

如果舊改能順利啟動(dòng)并加速推進(jìn)，對(duì)于當(dāng)?shù)厣畹拇迕穸裕瑹o疑是產(chǎn)業(yè)升級(jí)、改善居住環(huán)境的重要一環(huán)。

畢竟一河之隔的茶滘村、東漖村等舊村的改造都在持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)中，城市界面都有了較明顯的改變。

比如源自茶滘村舊改的力誠榕誠灣，目前在售85-165㎡戶型，部分單位可望花地河，約4.3萬-5.3萬/㎡。

東漖村融資區(qū)最新的保利錦上印，規(guī)劃有88-143㎡純南向板式產(chǎn)品，主打低密改善，或?qū)⒃诮衲陜?nèi)入市。

△保利錦上印

未來葵蓬村的商品房怎么做，也值得關(guān)注。

舊改“換帥”

或許還有它…

最近傳出舊改新動(dòng)態(tài)的，除了未完成舊改招商流程的例外葵蓬村，還有海珠的石溪村。

和葵蓬不一樣，石溪村早在2020年12月已成功引入佳兆業(yè)+紅八方作為舊改合作企業(yè)，改造用地超100萬㎡，投資金額近177億元。

但由于合作企業(yè)方面的原因，實(shí)際上石溪村舊改至今并未有實(shí)質(zhì)的推進(jìn)，區(qū)域面貌仍然破舊。

日前在網(wǎng)上流傳的《廣州市2023年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃》透露，石溪村被列為海珠區(qū)唯一新開工的更新改造舊村莊。

而在《2023年海珠區(qū)城中村更新改造任務(wù)清單》中也提到，應(yīng)制定合作企業(yè)推出或轉(zhuǎn)讓股權(quán)工作方案，于2023年4月底前組織完成合作企業(yè)退出或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的村民表決。

并加快推動(dòng)石溪村改造項(xiàng)目實(shí)施方案編制工作，力爭6月底前完成；后續(xù)啟動(dòng)房屋拆卸工作并同步推進(jìn)環(huán)島路、地鐵10號(hào)線及站點(diǎn)建設(shè)工作……

△石溪村舊改展廳正常開放中

關(guān)于舊改合作企業(yè)更換一事，最近有消息傳出將由越秀接棒佳兆業(yè)+紅八方，但村內(nèi)舊改展廳目前仍可見原來合作企業(yè)的痕跡，暫未見越秀介入的跡象。

這當(dāng)中或許還有部分交接工作尚待完成，一退一進(jìn)還有流程要走，比如須由村民表決同意舊有合作企業(yè)退場等。

△石溪村舊改海報(bào)

涉及環(huán)島路建設(shè)方面，現(xiàn)場則是疑似部分路段繞過江邊部分村屋，加快與其它路段“匯合”，不等進(jìn)展緩慢的舊改了。

沒錯(cuò)，石溪村可是占據(jù)著一線臨珠江后航道的優(yōu)質(zhì)區(qū)位，在建的地鐵10號(hào)線將在臨江地段設(shè)置大干圍站，正在醞釀著一波變身。

看，與石溪村相鄰的一手住宅多是江景豪宅，比如中海映瀾臺(tái)在售205㎡大平層，單價(jià)約11萬，總價(jià)2000萬+。

△中海映瀾臺(tái)

所以如果石溪舊改推進(jìn)順利，可能現(xiàn)在已有部分融資項(xiàng)目入市，成為市場關(guān)注的一大焦點(diǎn)。

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