初夏的北京，風(fēng)和日麗。5月10日至11日，位于北京市政務(wù)服務(wù)大廳五層的公共資源交易綜合分平臺，參加土地交易活動的人絡(luò)繹不絕。

北京首批集中供地備受矚目

持續(xù)兩日，北京市本年度首批商品住宅用地集中出讓收官，30宗住宅用地土地總面積約169公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約345萬平方米，共實現(xiàn)土地出讓價款約1110億元。其中通過現(xiàn)場競價有15宗地順利成交，包括此前已經(jīng)成交的5宗地，被21家房企以單獨或聯(lián)合體形式競得;10宗地競到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報階段，將通過專家評審方式最終確定競得人，最終花落誰家，還要靜待后續(xù)結(jié)果。

兩日連拍981.43億元 10宗地歸屬保留懸念

此前，已有長春、西安、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州7個城市完成了首批住宅土地集中出讓，從土地市場的反映來看，不同城市表現(xiàn)各異。而作為一線城市典型代表，北京首批住宅用地集中出讓自然是備受各方矚目。

此次北京供應(yīng)的首批地塊提前確定并公布了土地合理上限價格、競建“公共租賃住房”上限面積、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額等，并公布了競買人需提交的《房屋售價承諾書》模板，要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容做出承諾。從公布的價格上限來看，超九成地塊溢價率未超過15%。

土拍首日，涉及朝陽區(qū)、海淀區(qū)的共計12宗地進(jìn)行了現(xiàn)場競價，土地總面積約52公頃，總建筑規(guī)模約113萬平方米，實現(xiàn)土地出讓價款516.19億元，配競建公共租賃住房面積共計12.3萬平方米。12宗地均達(dá)地價上限，進(jìn)入后續(xù)競買程序。通過現(xiàn)場競價有5宗地成交;7宗地競到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報階段。

翌日，包括豐臺、石景山、通州、亦莊、密云、延慶、大興在內(nèi)的13宗地繼續(xù)競拍。最終，實現(xiàn)土地出讓價款465.24億元。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序，歸屬待確定。

據(jù)統(tǒng)計，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平價溢價率為7%，整體溢價率水平處于低位。并有22宗地競至土地合理上限價格，實現(xiàn)了競建公共租賃住房、政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額和高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評比。本次出讓設(shè)置競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序的6宗地塊全部進(jìn)入競報階段，有4宗競至份額上限。未來此類住房的購房人實際支付購房款將有13%-20%的下幅，切實減輕自住需求購房人的負(fù)擔(dān)，落實了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長及秘書長陳志認(rèn)為，土拍制度設(shè)計上出現(xiàn)的一系列變化，政府設(shè)置土地價格上限、企業(yè)需要承諾市場售價等，都是為了讓房屋產(chǎn)品成為老百姓需要的生活用品，減少它的金融屬性，這是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

數(shù)十家房企角逐 首開、卓越各取4宗地塊

延續(xù)前幾個城市的土地市場熱度，本次北京首批商品住宅用地集中出讓吸引了數(shù)十家房企參與競拍。像中海就獨自報名了18宗地塊，華潤、金地、萬科、招商等(含聯(lián)合體)報名超過16宗地塊。同時，也有像越秀、石泰、天時湯山等新面孔參與。但是，未見恒大、綠地、首創(chuàng)等土拍市場常客的身影。

位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的幾宗項目，競拍前網(wǎng)上報價就超過雙位數(shù)，可見房企關(guān)注之高。針對以上地塊，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。而在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點周邊區(qū)域的項目，則采取配建及競建的方式，共實現(xiàn)公共租賃住房及國際人才社區(qū)住房建設(shè)面積32.3萬平方米。

盡管地塊設(shè)置了不同的競買條件和交易方式，但房企競拍熱情不減，25宗進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)的地塊，22宗地均達(dá)到地價上限，3宗地未達(dá)地價上限。有的場次甚至經(jīng)過上百輪的競價，才進(jìn)入后續(xù)競買程序。

從已成交的20宗地塊來看，卓越、首開各取得4宗地塊(包含聯(lián)合取地)，成為此次北京集中供地取地金額最高企業(yè);融創(chuàng)、金地、中冶、保利、中交各取地2宗;越秀地產(chǎn)則聯(lián)合天恒，首次進(jìn)軍北京市場。反觀獨自報名了18宗地塊的中海地產(chǎn)，目前仍無斬獲。

“空窗期各大房企手上缺糧，急于補倉，熱情因此不減。由于土地市場也開始分化了，開發(fā)商都想要拿到一些好的地塊，但優(yōu)質(zhì)地塊就只有這么多，受限于短期內(nèi)資金問題，大部分開發(fā)商更愿意將資金投入到熱點優(yōu)質(zhì)地塊當(dāng)中。”中國房地產(chǎn)品牌專委會副主席姚科分析說，房企有限的資金將投入到更有價值的區(qū)域及土地，將對投資進(jìn)行層層篩選精判，拿地模式也需要多元化，對投資要求進(jìn)一步提高。另外，一年三次供地，房企的壓力依次疊加，所以在第一批次遇到合適的地塊，盡量選擇了多拿。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，土地集中供應(yīng)帶來需求的增加，開發(fā)商的資金成本也相應(yīng)增高。現(xiàn)在即使價格高，企業(yè)也要拿地，不拿地就無法獲得盈利。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，房企在參與土地競拍除了業(yè)績和戰(zhàn)略布局考量之外，還會考慮自己的品牌占位以及市場占位，這個層面上也需要有相對應(yīng)的規(guī)模化來作為支撐。

未完待續(xù) 房企拼高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案

為落實北京城市總體規(guī)劃中提出的建設(shè)國際一流和諧宜居之都的要求，本次掛牌交易地塊全部設(shè)置了最低品質(zhì)保障要求，未來住宅要實現(xiàn)綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。同時在全國首個提出了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評選的交易程序，明確了評審內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)。

在本次現(xiàn)場競拍中，總共有10宗地競到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報階段，將通過專家評審方式最終確定競得人。

陳志表示，為了滿足老百姓對美好生活的需求，現(xiàn)在的企業(yè)不斷的升級迭代。獲取合理利潤和提供高品質(zhì)住宅不是矛盾的，兩者之間需要尋求一個平衡點，這個點不是靠企業(yè)想象的，是需要各種因素相互匹配的。另外，高品質(zhì)住宅的實現(xiàn)過程中，還要考慮市場能否支撐。

依靠科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，提升住宅品質(zhì)是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。姚科指出，建設(shè)綠色地產(chǎn)，健康住宅，智慧社區(qū)，內(nèi)部通過管理要效益，提質(zhì)增效，推動行業(yè)盡快提高質(zhì)量、提升品質(zhì)，給廣大居住者一個安心、舒適、滿意的居住環(huán)境，不斷滿足人民群眾對美好居住生活的更高要求。

在一位房企負(fù)責(zé)人看來，房企到了真正比拼科學(xué)發(fā)展、科學(xué)管理的時候了。僅僅比戶型、比配套是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到美好生活的要求的。房企行業(yè)要思考的是，如何按照“十四五”規(guī)劃綱要提出的2035年的目標(biāo)愿景去呈現(xiàn)。

“高品質(zhì)住宅不僅僅聚焦于建筑本身，還包括周邊整體環(huán)境的打造和運營。這就需要房企結(jié)合成本、利潤以及未來的市場預(yù)期，做出一個自身能夠接受的方案。”郭毅說。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會通知顯示，對于進(jìn)入該環(huán)節(jié)的項目，將從建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計兩部分進(jìn)行評審。從基本檔及提升檔對產(chǎn)品提出建設(shè)要求，保障住房品質(zhì)，進(jìn)一步提高居民幸福感和獲得感。進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序的10宗地塊后續(xù)成交結(jié)果將在市規(guī)劃自然資源委網(wǎng)站等官方媒體公布。此外，北京市本年度第二批商品住宅用地將于7月左右發(fā)布出讓公告。

關(guān)鍵詞： 集中供地 北京 房企 卓越