今年以來，樓市熱點不斷，部分地區(qū)出現過熱苗頭。各地密集出臺調控政策措施，“打補丁”堵漏洞，為熱點區(qū)域降溫。未來樓市要實現平穩(wěn)健康發(fā)展，需繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，從供需兩端發(fā)力，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期加大調控力度和精確度，并加強整頓規(guī)范市場秩序。

穩(wěn)地價

浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬

不讓“面粉比面包貴”

“土地供給直接影響住房供給，并隨之影響房價和房價走勢預期。土地供給不足的話，會造成土地市場競爭激烈、地價上揚，進而導致住房供不應求，推動房價上漲。”浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬近日接受記者采訪時表示，土地是房地產的基礎，穩(wěn)房價必須要穩(wěn)地價。

她表示，過去一些地方出現“面粉比面包貴”的現象，住宅用地和住房供不應求，致使市場形成一致看漲預期，帶來極大的負面作用。

近日，不少城市紛紛出臺住宅用地集中供地政策。同時，還加大了土地供應力度，建立房價、地價聯(lián)動機制，實行“限房價、競地價”、“限地價、競配建”政策以及嚴格控制溢價率和樓面地價等舉措。

虞曉芬表示，集中供地和加大土地投放，有利于促進供求平衡,將從土地供給側對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”產生直接效果。但是，也出現了一些開發(fā)商以犧牲住宅品質為代價，以不合理價格拿地的亂象。

她建議，相關地方政府可以進一步完善配套政策，比如，可實施地價封頂后搖號，或帶方案承諾競標等，并嚴格禁止暗中抬高土地競拍價。

2020年，為應對新冠肺炎疫情，一些發(fā)達國家實施量化寬松的貨幣政策。“當前我國面臨輸入性通脹壓力，也由此帶來房價上漲壓力，如果不及時抑制，將給城市發(fā)展乃至宏觀經濟帶來較大風險。”她表示，下一步要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，系統(tǒng)施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

虞曉芬表示，要優(yōu)化供地結構，適度減少商業(yè)辦公用地供給，增加住宅用地供給，確保住宅用地供給量不低于正常水平，確保保障性住房用地優(yōu)先供給。同時，她建議，建立房價和地價聯(lián)動機制。通過限房價競地價等方式，防止實際樓面地價過快上漲，并控制好地價總水平，增加租賃住房用地的供給，通過新增建設用地、挖潛企事業(yè)單位存量土地、動員集體建設用地等方式，籌建一批符合市場需求的租賃住房。

此外，虞曉芬認為，要鼓勵符合條件的非居住房屋改建成租賃住房。在不改變土地性質、不改變土地用途、符合消防條件等前提下，采用特許經營方式，將其改建成保障性租賃住房。

穩(wěn)房價

清華大學房地產研究所所長劉洪玉

發(fā)揮長效機制作用

如何保持房價穩(wěn)定?“回答這一問題，首先要了解房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意義。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

劉洪玉表示，房地產市場關系民生福祉，關系經濟穩(wěn)定，還關系金融安全、社會和諧、國家和區(qū)域長期競爭力等許多方面，有著很強的外部性。政府對其進行必要的干預，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對經濟社會發(fā)展有積極意義。

劉洪玉介紹，健康發(fā)展的房地產市場應該總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定。這里的總量是指供需總量，結構是指供應結構，價格就是市場租售價格。

他介紹，這些目標細化為房地產市場內部指標之間的協(xié)調，房地產市場與經濟社會等外部市場環(huán)境指標的協(xié)調兩個大類。內部協(xié)調涉及土地供應、土地儲備、新開工、銷售(預售)、竣工、待售等實物量之間的協(xié)調，地價、房價、建筑成本、稅費等貨幣量指標之間的協(xié)調。外部協(xié)調表現為新增土地、住房供應與人口流動，房價與收入，租金與價格，企業(yè)權益與債務，房價漲速與GDP增速及CPI等指標之間的協(xié)調。內部協(xié)調的同時又與外部協(xié)調，才是一個穩(wěn)定健康的房地產市場。

“要實現房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展并非易事。”劉洪玉說，我國以促進房地產市場健康發(fā)展為目標的房地產市場調控始于2002年，此后，圍繞不同時期出現的影響房地產市場健康發(fā)展的問題，政府運用土地供應、住房保障、金融稅收、規(guī)制監(jiān)管等措施，采取限購、限貸、限價、限售、限商等嚴厲手段干預市場，但是實現市場平穩(wěn)健康發(fā)展難度依然較大。

不過，近年我國房地產市場已出現平穩(wěn)健康發(fā)展趨勢。劉洪玉表示，這首先得益于在三個重要問題上形成了廣泛共識：一是房地產市場已成為經濟社會穩(wěn)定發(fā)展的重要風險源，二是“房住不炒”定位，三是不將房地產作為短期刺激經濟的手段。其次是有了促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產長效機制方案并已付諸實施。這不僅確保了政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，也能通過因城施策、一城一策，及時應對各地出現的苗頭性問題，阻滯非理性行為和預期在城市間傳播。

“堅持上述三個共識，持續(xù)實施并不斷完善房地產長效機制，讓房地產回歸住有所居的初心，才能保持房地產市場健康發(fā)展，房價穩(wěn)定目標也會達成。”劉洪玉說。

穩(wěn)預期

國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松

抓住兩個關鍵環(huán)節(jié)

去年下半年至今年一季度，個別城市再度面臨較大的房價上漲壓力。對此，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松表示，要想實現樓市的穩(wěn)定，穩(wěn)預期是重要前提。

當前，黨中央、國務院三令五申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，有關部門通過督導、調研、約談等形式指導地方城市房地產調控工作，多地持續(xù)出臺房地產調控“打補丁”措施，釋放出促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的明確信號。種種跡象表明，房地產調控政策預期十分明確，“房住不炒”總基調會長期堅持。

鄧郁松表示，在預期穩(wěn)定的大前提下，穩(wěn)定樓市需要抓住兩個關鍵環(huán)節(jié)。

一是，要在供需矛盾突出的城市，加大商品住宅用地供應量。供需矛盾是導致房價上漲的重要原因，特別是在供給不足的情況下，房價過快上漲的壓力很難得到進一步緩解。因此，在房價上漲壓力較大的城市，應有與之相適應的土地供應規(guī)模，適當加大商品住宅用地供應量。不過，在土地供給上也應該“因城施策”“一城一策”，房地產去化周期比較長的城市，應該收緊土地供應，避免房地產開發(fā)“一哄而上”，在市場上出現供給過剩。

二是，要進一步穩(wěn)定金融政策。房地產市場對金融環(huán)境的變化十分敏感。回顧過去幾年的房地產市場，房價過快上漲的時段，幾乎都是房地產金融政策比較寬松的時期。例如，在2009年房價快速上漲時，房地產開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速高達116.2%;2016年也是房價上漲趨勢比較明顯的一年，當年個人按揭貸款增速達到46.5%。再看今年一季度，受疫情、基數較低等因素影響，在房地產開發(fā)資金來源中，個人按揭貸款增速同比上漲50%。居民收入短期內變化不大，但金融杠桿就好像一根彈簧，可對于居民購買力施加較大影響。“因此，想要樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，金融政策就要相對穩(wěn)定。為了促進宏觀經濟活躍和發(fā)展，在部分階段需要對金融政策進行必要的調整。這時候，應該有一些對沖措施，避免資金過度向房地產市場集中，也要防止經營貸等資金違規(guī)進入樓市。”鄧郁松說。

堵漏洞

中國民生銀行首席研究員溫彬

防止經營貸入樓市

“今年以來，部分城市出現了投機炒房增多的情況。其中，小微企業(yè)經營貸款違規(guī)流入樓市的問題引發(fā)關注。”中國民生銀行首席研究員溫彬表示，一方面，小微企業(yè)經營貸款利率和住房按揭貸款利率之間存在較大價差。部分大型商業(yè)銀行紛紛進入小微企業(yè)領域，其經營貸款利率一度降至4%以下，顯著低于住房按揭貸款利率。另一方面，二者貸款難度不同，小微企業(yè)經營貸款相對容易，住房按揭貸款相對困難。此外，小微企業(yè)經營貸款資金流向具有一定隱蔽性，銀行放款后很難監(jiān)控。

“如果任由經營貸款違規(guī)流入房地產市場，不但會加速部分城市房價上漲，影響房地產調控政策效果，還會擠占實體經濟特別是小微企業(yè)的信貸資源。”溫彬說。

溫彬認為，防止小微企業(yè)經營貸違規(guī)流入房地產市場，涉及地方住建、銀行、中介機構、小微企業(yè)等多個環(huán)節(jié)。從商業(yè)銀行角度看，應加強信貸管理和銀行內部管理，從貸前、貸中、貸后等多環(huán)節(jié)采取措施，嚴控經營貸資金流入樓市。

首先，加強貸前調查，精準識別貸款需求。貸前調查是嚴防嚴控經營貸款資金流向的第一道防線，重點是對借款人的貸款申請和條件進行審查，盡可能識別判斷借款人真實需求。同時，經營貸額度應與企業(yè)年度經營收入、資金流水掛鉤匹配，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查。

其次，加強貸中、貸后管理，監(jiān)控排查資金流向。既要嚴格貸中、貸后管理，落實資金受托支付要求，防范企業(yè)通過關聯(lián)方規(guī)避受托支付要求。還要加強貸后資金流向監(jiān)測，通過企業(yè)和個人征信變動情況查詢，對可能違規(guī)流入房地產市場的貸款進行篩選排查，對于違規(guī)資金一律追回。

再次，加強銀行內部管理、問題整改和懲處力度。堅決整改監(jiān)控排查中發(fā)現的違法違規(guī)業(yè)務，對相關違法違規(guī)人員依法問責，從嚴從重查處。

“當然，嚴查嚴控經營貸違規(guī)進入房地產領域與支持小微企業(yè)正常生產經營應區(qū)分開來，不能因噎廢食，不能因嚴查嚴控導致銀行分支機構停止小微企業(yè)的經營貸款申請，否則會對實體經濟形成誤傷，有違支持小微和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大局。對于小微企業(yè)真實的經營需求，商業(yè)銀行還應繼續(xù)支持，應貸盡貸。”溫彬說。(記者 黃曉芳 亢舒 姚進)

關鍵詞： 地價 貸前調查