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    防止經營貸入樓市樓市才平穩(wěn)
    2021-04-25 08:57:59 來源:經濟日報 編輯:

    今年以來,樓市熱點不斷,部分地區(qū)出現過熱苗頭。各地密集出臺調控政策措施,“打補丁”堵漏洞,為熱點區(qū)域降溫。未來樓市要實現平穩(wěn)健康發(fā)展,需繼續(xù)堅持“房住不炒”定位,從供需兩端發(fā)力,圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期加大調控力度和精確度,并加強整頓規(guī)范市場秩序。

    穩(wěn)地價

    浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬

    不讓“面粉比面包貴”

    “土地供給直接影響住房供給,并隨之影響房價和房價走勢預期。土地供給不足的話,會造成土地市場競爭激烈、地價上揚,進而導致住房供不應求,推動房價上漲。”浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬近日接受記者采訪時表示,土地是房地產的基礎,穩(wěn)房價必須要穩(wěn)地價。

    她表示,過去一些地方出現“面粉比面包貴”的現象,住宅用地和住房供不應求,致使市場形成一致看漲預期,帶來極大的負面作用。

    近日,不少城市紛紛出臺住宅用地集中供地政策。同時,還加大了土地供應力度,建立房價、地價聯(lián)動機制,實行“限房價、競地價”、“限地價、競配建”政策以及嚴格控制溢價率和樓面地價等舉措。

    虞曉芬表示,集中供地和加大土地投放,有利于促進供求平衡,將從土地供給側對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”產生直接效果。但是,也出現了一些開發(fā)商以犧牲住宅品質為代價,以不合理價格拿地的亂象。

    她建議,相關地方政府可以進一步完善配套政策,比如,可實施地價封頂后搖號,或帶方案承諾競標等,并嚴格禁止暗中抬高土地競拍價。

    2020年,為應對新冠肺炎疫情,一些發(fā)達國家實施量化寬松的貨幣政策。“當前我國面臨輸入性通脹壓力,也由此帶來房價上漲壓力,如果不及時抑制,將給城市發(fā)展乃至宏觀經濟帶來較大風險。”她表示,下一步要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”,系統(tǒng)施策,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    虞曉芬表示,要優(yōu)化供地結構,適度減少商業(yè)辦公用地供給,增加住宅用地供給,確保住宅用地供給量不低于正常水平,確保保障性住房用地優(yōu)先供給。同時,她建議,建立房價和地價聯(lián)動機制。通過限房價競地價等方式,防止實際樓面地價過快上漲,并控制好地價總水平,增加租賃住房用地的供給,通過新增建設用地、挖潛企事業(yè)單位存量土地、動員集體建設用地等方式,籌建一批符合市場需求的租賃住房。

    此外,虞曉芬認為,要鼓勵符合條件的非居住房屋改建成租賃住房。在不改變土地性質、不改變土地用途、符合消防條件等前提下,采用特許經營方式,將其改建成保障性租賃住房。

    穩(wěn)房價

    清華大學房地產研究所所長劉洪玉

    發(fā)揮長效機制作用

    如何保持房價穩(wěn)定?“回答這一問題,首先要了解房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意義。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

    劉洪玉表示,房地產市場關系民生福祉,關系經濟穩(wěn)定,還關系金融安全、社會和諧、國家和區(qū)域長期競爭力等許多方面,有著很強的外部性。政府對其進行必要的干預,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,對經濟社會發(fā)展有積極意義。

    劉洪玉介紹,健康發(fā)展的房地產市場應該總量基本平衡,結構基本合理,價格基本穩(wěn)定。這里的總量是指供需總量,結構是指供應結構,價格就是市場租售價格。

    他介紹,這些目標細化為房地產市場內部指標之間的協(xié)調,房地產市場與經濟社會等外部市場環(huán)境指標的協(xié)調兩個大類。內部協(xié)調涉及土地供應、土地儲備、新開工、銷售(預售)、竣工、待售等實物量之間的協(xié)調,地價、房價、建筑成本、稅費等貨幣量指標之間的協(xié)調。外部協(xié)調表現為新增土地、住房供應與人口流動,房價與收入,租金與價格,企業(yè)權益與債務,房價漲速與GDP增速及CPI等指標之間的協(xié)調。內部協(xié)調的同時又與外部協(xié)調,才是一個穩(wěn)定健康的房地產市場。

    “要實現房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展并非易事。”劉洪玉說,我國以促進房地產市場健康發(fā)展為目標的房地產市場調控始于2002年,此后,圍繞不同時期出現的影響房地產市場健康發(fā)展的問題,政府運用土地供應、住房保障、金融稅收、規(guī)制監(jiān)管等措施,采取限購、限貸、限價、限售、限商等嚴厲手段干預市場,但是實現市場平穩(wěn)健康發(fā)展難度依然較大。

    不過,近年我國房地產市場已出現平穩(wěn)健康發(fā)展趨勢。劉洪玉表示,這首先得益于在三個重要問題上形成了廣泛共識:一是房地產市場已成為經濟社會穩(wěn)定發(fā)展的重要風險源,二是“房住不炒”定位,三是不將房地產作為短期刺激經濟的手段。其次是有了促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產長效機制方案并已付諸實施。這不僅確保了政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性,也能通過因城施策、一城一策,及時應對各地出現的苗頭性問題,阻滯非理性行為和預期在城市間傳播。

    “堅持上述三個共識,持續(xù)實施并不斷完善房地產長效機制,讓房地產回歸住有所居的初心,才能保持房地產市場健康發(fā)展,房價穩(wěn)定目標也會達成。”劉洪玉說。

    穩(wěn)預期

    國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松

    抓住兩個關鍵環(huán)節(jié)

    去年下半年至今年一季度,個別城市再度面臨較大的房價上漲壓力。對此,國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松表示,要想實現樓市的穩(wěn)定,穩(wěn)預期是重要前提。

    當前,黨中央、國務院三令五申“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,有關部門通過督導、調研、約談等形式指導地方城市房地產調控工作,多地持續(xù)出臺房地產調控“打補丁”措施,釋放出促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的明確信號。種種跡象表明,房地產調控政策預期十分明確,“房住不炒”總基調會長期堅持。

    鄧郁松表示,在預期穩(wěn)定的大前提下,穩(wěn)定樓市需要抓住兩個關鍵環(huán)節(jié)。

    一是,要在供需矛盾突出的城市,加大商品住宅用地供應量。供需矛盾是導致房價上漲的重要原因,特別是在供給不足的情況下,房價過快上漲的壓力很難得到進一步緩解。因此,在房價上漲壓力較大的城市,應有與之相適應的土地供應規(guī)模,適當加大商品住宅用地供應量。不過,在土地供給上也應該“因城施策”“一城一策”,房地產去化周期比較長的城市,應該收緊土地供應,避免房地產開發(fā)“一哄而上”,在市場上出現供給過剩。

    二是,要進一步穩(wěn)定金融政策。房地產市場對金融環(huán)境的變化十分敏感。回顧過去幾年的房地產市場,房價過快上漲的時段,幾乎都是房地產金融政策比較寬松的時期。例如,在2009年房價快速上漲時,房地產開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速高達116.2%;2016年也是房價上漲趨勢比較明顯的一年,當年個人按揭貸款增速達到46.5%。再看今年一季度,受疫情、基數較低等因素影響,在房地產開發(fā)資金來源中,個人按揭貸款增速同比上漲50%。居民收入短期內變化不大,但金融杠桿就好像一根彈簧,可對于居民購買力施加較大影響。“因此,想要樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,金融政策就要相對穩(wěn)定。為了促進宏觀經濟活躍和發(fā)展,在部分階段需要對金融政策進行必要的調整。這時候,應該有一些對沖措施,避免資金過度向房地產市場集中,也要防止經營貸等資金違規(guī)進入樓市。”鄧郁松說。

    堵漏洞

    中國民生銀行首席研究員溫彬

    防止經營貸入樓市

    “今年以來,部分城市出現了投機炒房增多的情況。其中,小微企業(yè)經營貸款違規(guī)流入樓市的問題引發(fā)關注。”中國民生銀行首席研究員溫彬表示,一方面,小微企業(yè)經營貸款利率和住房按揭貸款利率之間存在較大價差。部分大型商業(yè)銀行紛紛進入小微企業(yè)領域,其經營貸款利率一度降至4%以下,顯著低于住房按揭貸款利率。另一方面,二者貸款難度不同,小微企業(yè)經營貸款相對容易,住房按揭貸款相對困難。此外,小微企業(yè)經營貸款資金流向具有一定隱蔽性,銀行放款后很難監(jiān)控。

    “如果任由經營貸款違規(guī)流入房地產市場,不但會加速部分城市房價上漲,影響房地產調控政策效果,還會擠占實體經濟特別是小微企業(yè)的信貸資源。”溫彬說。

    溫彬認為,防止小微企業(yè)經營貸違規(guī)流入房地產市場,涉及地方住建、銀行、中介機構、小微企業(yè)等多個環(huán)節(jié)。從商業(yè)銀行角度看,應加強信貸管理和銀行內部管理,從貸前、貸中、貸后等多環(huán)節(jié)采取措施,嚴控經營貸資金流入樓市。

    首先,加強貸前調查,精準識別貸款需求。貸前調查是嚴防嚴控經營貸款資金流向的第一道防線,重點是對借款人的貸款申請和條件進行審查,盡可能識別判斷借款人真實需求。同時,經營貸額度應與企業(yè)年度經營收入、資金流水掛鉤匹配,不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查。

    其次,加強貸中、貸后管理,監(jiān)控排查資金流向。既要嚴格貸中、貸后管理,落實資金受托支付要求,防范企業(yè)通過關聯(lián)方規(guī)避受托支付要求。還要加強貸后資金流向監(jiān)測,通過企業(yè)和個人征信變動情況查詢,對可能違規(guī)流入房地產市場的貸款進行篩選排查,對于違規(guī)資金一律追回。

    再次,加強銀行內部管理、問題整改和懲處力度。堅決整改監(jiān)控排查中發(fā)現的違法違規(guī)業(yè)務,對相關違法違規(guī)人員依法問責,從嚴從重查處。

    “當然,嚴查嚴控經營貸違規(guī)進入房地產領域與支持小微企業(yè)正常生產經營應區(qū)分開來,不能因噎廢食,不能因嚴查嚴控導致銀行分支機構停止小微企業(yè)的經營貸款申請,否則會對實體經濟形成誤傷,有違支持小微和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大局。對于小微企業(yè)真實的經營需求,商業(yè)銀行還應繼續(xù)支持,應貸盡貸。”溫彬說。(記者 黃曉芳 亢舒 姚進)

    關鍵詞: 地價 貸前調查

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