從石家莊沿107國道往南,行車大約10多分鐘,就看見“華夏幸福.元氏產(chǎn)業(yè)新城”巨幅招牌立在國道旁邊。9月17日,《中國企業(yè)報》百家產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)研組記者順著指示牌進入園區(qū),但在良田簇擁、綠水環(huán)繞的產(chǎn)業(yè)園內(nèi),難覓產(chǎn)業(yè)跡象,卻見商住樓漸成氣勢,僅此,吸引著絡(luò)繹不絕的購房者來園區(qū)內(nèi)看房或詢價。而我們在這里,不僅感受到商住樓蘊育出的生活氣息,也或多或少了解到高樓背后那些或明或暗的商業(yè)手法。
產(chǎn)業(yè)城里建住宅
2018年7月27日,華夏幸?;鶚I(yè)股份有限公司與石家莊市元氏縣人民政府簽訂產(chǎn)業(yè)新城項目合作協(xié)議。
元氏產(chǎn)業(yè)新城項目簽約儀式現(xiàn)場
2020年6月26日,華夏幸福公告宣布其于近日取得《成交通知書》,確認華夏幸福為石家莊元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項目的成交供應(yīng)商。2020年7月23日,華夏幸福召開董事會,審議通過了《關(guān)于簽訂河北省石家莊市元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項目合作協(xié)議的議案》,同意公司與石家莊市元氏縣人民政府簽署《河北省石家莊市元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項目合作協(xié)議》,項目的合作期限為30年。
在華夏幸福與元氏縣政府正式簽訂產(chǎn)業(yè)新城PPP項目合作之前,旗下的“孔雀城”就已在2019年12月25日,以14700萬元摘得位于馬村鎮(zhèn)濱河北路南、京廣鐵路東的元氏(2019)033號地塊,土地面積69999平方米,樓面價為1050元/平方米。并在之后的2020年4月15日,以14175萬元再次摘得元氏(2020)14號地塊,土地面積69995平方米(約104.99畝),成交畝價104.99萬元/畝,樓面價1012.57元/平方米。
通過華夏幸福上市公司對外公開信息可以了解到,其兩大核心業(yè)務(wù)板塊就是產(chǎn)業(yè)新城和孔雀城業(yè)務(wù)。
通過華夏幸福目前各地已建的產(chǎn)業(yè)新城公開信息可以看到,在華夏幸福與地方政府簽署了產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略合作協(xié)議后,兩年左右的時間,孔雀城項目即會在產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)拿地,以此來開發(fā)住宅項目,而全國的孔雀城,一般情況下也只在華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)拿地開發(fā)住宅。
無證售房誰問責(zé)
然而,在元氏產(chǎn)業(yè)新城建起的石家莊孔雀城項目,從推出之日起,就頻遭投訴。
根據(jù)投訴人反映的情況,《中國企業(yè)報》記者以購房者的名義多次咨詢了項目的置業(yè)顧問,并來到了位于石家莊市勝利大街南延線與沙河濕地公園交口東行100米處的售樓部了解情況。
通過石家莊市行政審批局官網(wǎng)查詢,石家莊孔雀城取得預(yù)售許可證的時間為:2020年5月29日為7#;2020年6月18日為6#、19#、20#;2020年6月30日為2#、3#、5#、12#;2020年7月24日為1#、10#、17#、18#、21#;2020年8月25日為8#、9#、13#、15#、16#。
然而,在2020年5月2日,石家莊孔雀城就開放了位于石家莊市泰豐觀湖126號底商的城市展廳,當(dāng)時尚未取得預(yù)售證。
石家莊孔雀城城市展廳
石家莊孔雀城2020年5月16日首次排卡,排卡地點在孔雀城城市展廳,排卡房源為7/16/17/21#號樓,共計350余套。排卡政策是在渤海銀行定存意向金,存10000元“認籌金”享9.9折優(yōu)惠,當(dāng)時這些樓棟均未取得預(yù)售證。
從內(nèi)部資料看到,截止到2020年6月20日,市場客戶共計排卡203組,排卡樓棟為7#、19#、23#,其中凍結(jié)意向金排卡43組,收取現(xiàn)金排卡160組;內(nèi)部客戶207組,排卡樓棟為16#,其中中天為54張卡,內(nèi)部員工41張卡,大客戶為112張卡。
2020年6月26日,石家莊孔雀城首次開盤,開盤樓棟為7#/16#/19#/20#,共計368套。市場客戶可選樓棟為7#/19#/20#樓,已取得預(yù)售證,共計260套。未取得預(yù)售證的樓棟為16#為108套,17#為72套,18#為40套,其中16#是內(nèi)部指定認購樓棟,17#和18#是大客戶樓棟。開盤當(dāng)天銷售343套,其中100多套為大客戶購買,而大客戶所買房源,當(dāng)時均無預(yù)售證。
在開盤前,團購房提前認籌了110組內(nèi)部喜報
通過置業(yè)顧問現(xiàn)場介紹,目前在售的樓棟為1、2、6、7、13、17、18、19、21#樓,20#樓已售罄,3、5、8、9、10、11、12、15、16#樓暫未銷售。通過跟取得預(yù)售證的情況比對,除11號樓尚未取得預(yù)售證外,其他未售樓棟取得預(yù)售證時間均超過10天。而1#也是在2020年9月10日左右才開始正式對外銷售。
石家莊孔雀城效果圖
石家莊孔雀城預(yù)售證上要求取證后10日內(nèi)必須一次性投入市場
“表外費用”賬外賬
經(jīng)調(diào)查了解,17/18#樓一共112套房源,在無預(yù)售證情況下,開盤前為完成考核業(yè)績,由孔雀城一級銷售代理全美公司,以每套5萬元左右的價格進行團購,開盤后再賣給市場客戶,并以“溢價費”的名義收取2萬元更名費,該費用在售樓部與首付款一起收取,通過廊坊全樂房產(chǎn)咨詢有限公司的pos機刷卡交費。
該費用不開購房發(fā)票,不計入房款,只有刷卡小票和收據(jù)。
銷售過程中,置業(yè)顧問介紹:“購買洋房交4萬團購費抵7萬房款,并贈送4萬車位優(yōu)惠券;購買高層交3.5萬團購費抵7萬房款,并贈送3.5萬車位優(yōu)惠券。"
據(jù)介紹,團購費也是房款的一部分,在交首付時,由孔雀城的銷售人員一同收取,但是該筆款項沒有購房發(fā)票,只有刷卡小票和收據(jù)。
按揭客戶首付,可在兩年內(nèi)分四次付完,支付完首期5%的房款后,即可網(wǎng)簽和辦理按揭;全款客戶首付可在一年內(nèi)分四次付完,支付完首期20%后即可辦理相關(guān)購房手續(xù)。目前按揭只能用商貸,不允許用公積金,原因是“公積金回款太慢了”。
團購費刷卡小票及車位優(yōu)惠券
開發(fā)商提供的首付分期政策
經(jīng)調(diào)查了解,3.5萬和4萬的團購費,實際上是由新浪樂居和搜狐焦點以電商費的名義,通過這兩家公司的pos機刷卡交費,該費用不開購房發(fā)票,不計入房款,只有刷卡小票和收據(jù)。這部分錢收取后,其中3萬和3.5萬是支付給一級和二級銷售渠道結(jié)傭使用,剩余5000元以支付9家電商媒體的宣傳費用為主,剩余費用用于支付其他宣傳費用。該筆費用未進入開發(fā)商賬戶,屬于表外費用。
過度宣傳引爭議
石家莊孔雀城置業(yè)顧問向購房者介紹,項目北側(cè)會建商業(yè)街和初中,但從土地出讓公開信息了解到,宣傳的配建項目土地開發(fā)商并未取得。
今年上半年,在石家莊孔雀城尚未取得預(yù)售證的情況下,便開始對項目進行宣傳,在新浪樂居、搜狐焦點等商業(yè)網(wǎng)站建立樓盤詳情頁,發(fā)布相關(guān)廣告以及進行項目的相關(guān)軟文報道,并配合有相關(guān)戶外廣告的宣傳。
另外,石家莊孔雀城對外宣傳使用的戶型介紹,對面積的描述與實際備案的面積不符,雖然有個“約”字,但過于小,讓人容易忽略,產(chǎn)生誤解和歧義。
孔雀城宣傳資料關(guān)于面積的描述
問題澄清待時日
就石家莊孔雀城在銷售中被購房者投訴的問題,《中國企業(yè)報》記者專程采訪元氏縣相關(guān)主管部門,了解相關(guān)情況。
對于項目項目不允許使用公積金的問題,石家莊市住房公積金管理中心元氏管理部的工作人員告訴記者:“石家莊孔雀城在取得預(yù)售證后,目前已經(jīng)將6/7/19/20#的資料交齊,近期去現(xiàn)場查看后,這幾棟樓具備使用公積金的條件??蛻籼峤涣速J款資料后,正常審批下款的時間為5個工作日左右。”
對于在售樓部繳納的“更名費”和“團購費”不能開發(fā)票,只有刷卡小票和收據(jù)的問題,元氏縣稅務(wù)局辦公室張主任說:“采訪需要經(jīng)過上級領(lǐng)導(dǎo)批準后,縣稅務(wù)局才可接受采訪,到時會主動聯(lián)系記者。”
對于項目宣傳過程中是否存在不當(dāng),元氏縣市場監(jiān)督管理局價格科周科長說:“將盡快安排工作人員去現(xiàn)場核實,核實后會進行回復(fù)。”
對于項目是否存在無證預(yù)售、捂盤惜售、首付分期等問題,以及繳納房款時收取“更名費”和“團購費”是否不當(dāng)?shù)膯栴},元氏縣住建局房產(chǎn)監(jiān)管科趙姓工作人員說:“我們需要去現(xiàn)場核實,核實完后進行答復(fù)。”
截至發(fā)稿,被采訪的元氏縣稅務(wù)局、市場監(jiān)督管理局、住建局等相關(guān)部門,在將近一個月的時間里,并未就相關(guān)問題做出回復(fù)。而項目施建單位,在記者做完現(xiàn)場采訪后,雖然也派人到《中國企業(yè)報》做情況溝通,但對上述問題,也未作釋疑。對此,記者將連同元氏產(chǎn)業(yè)新城的園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、配套建設(shè)等問題,繼續(xù)予以關(guān)注。
【律師說法】
律師:開發(fā)商可能至少涉嫌7個違法點
針對開發(fā)商以上銷售行為的法律性質(zhì),《中國企業(yè)報》記者咨詢北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣。他認為,開發(fā)商的以上行為如果屬實,至少涉嫌7個違法點。
1、在沒有取得預(yù)售許可的情況下實施違法違規(guī)銷售,嚴重違反了《城市商品房預(yù)售管理辦法》等關(guān)于商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條明確規(guī)定:“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進行商品房預(yù)售。”在這里需要特別注意,在沒有取得預(yù)售許可的情況下,不僅僅是不能簽署預(yù)售合同,以“認籌”、“團購”、“電商費”、“意向”等方式也不得進行,甚至不能進行任何的廣告宣傳。這些都屬于明令禁止的!
2、嚴重違反了商品房銷售明碼標價的相關(guān)規(guī)定。第一,商品房的銷售不是開發(fā)商想以什么價賣就可以以什么價賣,一切銷售都要明碼標價,不得額外收費。比如《商品房銷售明碼標價規(guī)定》第九條規(guī)定:“對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目,商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。”同時,該規(guī)定第十三條還明確規(guī)定:“商品房經(jīng)營者不得在標價之外加價銷售商品房,不得收取任何未予標明的費用。”如果所謂的“溢價費”、“團購費”等不屬于申報備案的費用,那么開發(fā)商就不應(yīng)當(dāng)收取。第二,開發(fā)商必須在規(guī)定的時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,不得私下暗箱操作,將一部分房源私下悄悄賣給內(nèi)部員工,然后以高價賣出。如果存在私下將房源放到員工或熟人名下,再“溢價”賣出,這也是違法的。而且,這種行為本身還可能涉嫌捂盤惜售,也是屬于明令禁止的違規(guī)行為。
3、關(guān)于所謂的團購費/電商費。在2016年10月住建部發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》中,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為做出了明確界定:其中第6種“商品房銷售不予明碼標價,在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;”和第7種“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格;”都和電商費密切相關(guān),有不少的電商費實際上屬于違規(guī)行為。
比如現(xiàn)實生活中,電商費很多是開不了發(fā)票的,實際上是開發(fā)商為了規(guī)避限價,利用第三方對房款進行分流,甚至是為了偷稅漏稅。如果是這種情況顯然也是屬于違法的。如果電商費是開發(fā)商直接收的,開發(fā)商本身就是銷售方,更不應(yīng)當(dāng)再額外收取費用。如果電商費是第三方中介公司受開發(fā)商委托的收取的,按照中介的相關(guān)規(guī)定,相關(guān)費用也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來承擔(dān),也不應(yīng)當(dāng)由購房人承擔(dān)。所以綜上,電商費的收取往往可能是違規(guī)的,也是不合理的。
4、可能涉嫌違反稅務(wù)的相關(guān)規(guī)定,偷稅漏稅。購房時,所支付的任何費用,都應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票,不能以任何理由拒絕開具發(fā)票。不開具發(fā)票往往就意味著沒有納稅。而且,特別需要注意,如果不開具發(fā)票,意味著所支付的費用肯定是不計入官方備案的房款中的,開發(fā)商在納稅的時候,納稅的基數(shù)就會相應(yīng)減少,而購房人將來在賣房的時候,再計算新的房屋買賣稅費的時候,房款基數(shù)就比實際的低,而相關(guān)的稅費就會相應(yīng)增加。
5、如果存在拒絕使用公積金貸款,也是屬于明令禁止的違法行為。作為購房人,有權(quán)利選擇銀行貸款,或公積金貸款,開發(fā)商無權(quán)替購房人做主。住建部等相關(guān)部門早已三令五申禁止開發(fā)商拒絕購房人選擇公積金貸款。
6、首付分期也是屬于違規(guī)行為。首付分期看起來似乎是購房人分期付款而已,但是實際上,在現(xiàn)實操作中往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為,同時還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求,違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。首付分期和首付貸往往是連在一起的,而首付貸又屬于明令禁止的違法行為。早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規(guī)定嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資,嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù),嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資,嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。而且,在很多省市,都明令禁止不允許首付分期。
首付分期這個操作,對購房人來說有以下風(fēng)險:
(1)本身屬于非正常操作,在不少省市都屬于明令禁止的違規(guī)行為。
(2)如果首付分期,意味著購房資金能力往往是有問題的,在透支自己的資金能力,如果將來不能及時支付,往往會產(chǎn)生商品房糾紛。
(3)天下沒有免費的午餐,看起來似乎沒有手續(xù)費,但是為了及時支付剩余首付款,有些人通過消費貸、金融機構(gòu)、小額貸公司、中介進行籌措資金,既會產(chǎn)生新的成本,又會產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險。尤其是有一些機構(gòu),利滾利,不小心就會掉入金融陷阱。對于房企,能夠提高銷售業(yè)績,盡快實現(xiàn)資金回籠,同時通過一系列融資方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上,利大于弊。但是,這本身屬于違規(guī)行為,有被處罰的風(fēng)險。這種行為會擾亂地產(chǎn)正常秩序,破壞資金監(jiān)管,貸款監(jiān)管的相關(guān)流程,屬于明令禁止的違法行為。如果購房者后期不能按照協(xié)議分期支付,一方面可能被開發(fā)商解除合同,另一方面還要面對融資機構(gòu)的追債,相當(dāng)麻煩。
7、違法宣傳。從上述報道來看,開發(fā)商涉嫌違法宣傳行為,比如在這個項目中置業(yè)顧問向購房者介紹,項目北側(cè)會建商業(yè)街和初中,但從土地出讓公開信息了解到,宣傳的配建項目土地開發(fā)商并未取得。如果經(jīng)過核實,確定配建項目確實尚未取得,則這種宣傳方式就是屬于違法宣傳,而且本身在這個宣傳中還涉嫌另一個比較常見、比較典型的違法宣傳方式——打著學(xué)區(qū)房或者配套有學(xué)校的名義進行宣傳銷售。這更是明令禁止的違法宣傳方式!
另外,需要特別注意,開發(fā)商的宣傳必須真實、準確,不得令人產(chǎn)生誤解或者誤導(dǎo)購房者。比如在《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準確,不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。”另外,該規(guī)定第五條第(四)款亦明確規(guī)定:“未取得預(yù)售許可證的項目不得發(fā)布廣告”。
關(guān)鍵詞: 石家莊元氏產(chǎn)業(yè)新城
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