元旦剛過(guò),李女士開始有點(diǎn)著急了。經(jīng)常逛中介門店的她,最近聽到的“降價(jià)”聲音少了,“再等等”的心思開始動(dòng)搖了,出手買房的想法變得強(qiáng)烈了。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,2019年12月,北京二手房業(yè)主調(diào)漲掛牌價(jià)的現(xiàn)象,占比提高1.8個(gè)點(diǎn),達(dá)到11.8%。雖然調(diào)降的行為仍是主流,但已有所下降。這與李女士的感受契合,也與《證券日?qǐng)?bào)》走訪調(diào)查后獲取的信息一致。
一個(gè)多月前,《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京二環(huán)內(nèi)部分二手房主,甚至降價(jià)三十萬(wàn)元都買者寥寥,但現(xiàn)如今,房?jī)r(jià)下跌不再明顯,議價(jià)空間縮小,雖然購(gòu)房者尚未大面積出手,但購(gòu)買意愿開始稍顯積極了。
在北京西城區(qū)廣安門的鏈家網(wǎng)點(diǎn),《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn),屋內(nèi)的銷售人員明顯比此前記者走訪時(shí)要少了很多。有中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者,近期有部分購(gòu)房者選擇出手,2019年下半年以來(lái),北京的二手房市場(chǎng),終于有了一絲溫度。
“北京二手房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)止跌跡象,但這只是短暫回暖。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,房?jī)r(jià)止跌背后主要有兩個(gè)原因,第一,2019年4月份至10月份,市場(chǎng)持續(xù)降溫,年末市場(chǎng)成交量增加是低位修復(fù)的表現(xiàn);第二,根據(jù)數(shù)據(jù)和調(diào)研,年末客戶的資金相對(duì)充足,因此入市積極性有所提升,這一表現(xiàn)和往年年份類似,也就是說(shuō)年末“翹偉”是每年的常態(tài),不是2019年的特例。
二手市場(chǎng)現(xiàn)短暫回暖
回顧調(diào)控前夜,“賣家報(bào)價(jià)728萬(wàn)元,買家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn),745萬(wàn)元成交”的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)去,在過(guò)去的一年中,買賣雙方的位置發(fā)生了互換。賣房者的感受是從“一夜?jié)q價(jià)20萬(wàn)元”到“不好賣”;買房者的感受是從“永遠(yuǎn)漲”到“再等等”,再到如今的可以考慮入市了。
“年底沖業(yè)績(jī),大家都在外面跑,現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)到了很低的位置,有的房主對(duì)市場(chǎng)漲價(jià)感覺(jué)無(wú)望,也愿意節(jié)前出手,購(gòu)房者也樂(lè)于抄底,所以成交量有一定上升。”房產(chǎn)銷售小張向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹。
上周她終于促成了兩個(gè)月來(lái)的買房第一單,而這筆單子是她年中就開始介入的,像這樣的單子還有幾個(gè),都已經(jīng)差不多快談妥了。
“并不能說(shuō)現(xiàn)在二手房市場(chǎng)全面回暖了,只能說(shuō)2019年下半年市場(chǎng)遇冷的速度太快了,讓很多購(gòu)房者心理上都有了觀望心態(tài),但城區(qū)內(nèi)畢竟大多數(shù)都是學(xué)區(qū)房,孩子可等不起,所以僵持了幾個(gè)月,買房者的積極性開始提升了,現(xiàn)在的成交量依然很低,但比前幾個(gè)月好很多了。”小張介紹,自己的購(gòu)房客戶,主要是購(gòu)買學(xué)區(qū)房用于孩子上學(xué),很多都定下來(lái)要在2019年買房,只不過(guò)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌被延后了。
《證券日?qǐng)?bào)》記者隨后走訪了北京南城小區(qū)較為密集的洋橋地區(qū),該地區(qū)的鏈家房產(chǎn)銷售人員較多,對(duì)于記者想了解二手房市場(chǎng)情況,也反映較為平淡。銷售人員介紹,周邊地區(qū)房?jī)r(jià)基本止跌,但價(jià)格也是降到近兩年的最低點(diǎn)。
與之相比,幾公里之外的馬家堡地區(qū),在我愛(ài)我家的門店,銷售人員熱情的推薦周邊二手房源和亦莊等地的房,并且告訴記者周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)有觸底反彈的跡象,成交量也明顯上升,房東們售房的意愿也強(qiáng)。
“作為二手房,房子的物業(yè)、樓棟外立面、小區(qū)環(huán)境等,都對(duì)其價(jià)格有著很深的影響,馬家堡這里優(yōu)質(zhì)小區(qū)比較多,因此價(jià)格降下來(lái)的不多,目前房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定,有的好房源出來(lái)就被買方預(yù)定走了。”銷售人員介紹,北京限購(gòu)升級(jí)以后市場(chǎng)明顯不好做了,銷售手里誰(shuí)的購(gòu)房客戶多,誰(shuí)的成交量就高,房源反而不是太大的問(wèn)題。
賣方提價(jià)意愿升高
“不同于調(diào)控前房?jī)r(jià)一路上漲,調(diào)控后成交均價(jià)隨成交量的波動(dòng)而小幅上漲、下跌,2019年全年均價(jià)與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價(jià)5.9萬(wàn)元/平方米,較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%。”貝克研究院在一份報(bào)告中表示,2019年末,北京房?jī)r(jià)不再是“內(nèi)地第一”。調(diào)控前北京購(gòu)房者買到一套房子平均需要40天,調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)至三個(gè)月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。
上述研究報(bào)告還顯示,2019年底,北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月,業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報(bào)價(jià),2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬(wàn)元/套,而成交房源均價(jià)為500萬(wàn)元/套,意味著從談判到成交過(guò)程中,業(yè)主還需要降價(jià)近20萬(wàn)元。
但市場(chǎng)低迷期持續(xù)時(shí)間已經(jīng)很久了,年底已經(jīng)有“翹尾”行情顯現(xiàn)。對(duì)于北京目前的二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀,《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)調(diào)查獲得的信息或能窺見一二。
在馬家堡我愛(ài)我家門店,記者遇到一位來(lái)洽談交易的買房者。一番攀談后,對(duì)方表示,作為改善性住房,他對(duì)于購(gòu)房并不著急,因此整個(gè)2019年都在看市場(chǎng)動(dòng)向。
“感覺(jué)2019年底明顯跌不動(dòng)了,而且不確定2020年是否市場(chǎng)回暖,既然價(jià)格已經(jīng)跌到自己預(yù)期的位置,那就年前把事情定下來(lái)。”這名買房者顯然對(duì)于購(gòu)房的事情十分自信。
相同的情況也出現(xiàn)在北京周邊地區(qū),在大興黃村鎮(zhèn)的鏈家網(wǎng)點(diǎn),就有至少三家客戶在與房產(chǎn)銷售商談。銷售人員介紹,與去年相比,2019年這個(gè)冬天尤其的寒冷,幸好近期房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)緩和,購(gòu)房意愿也有所提升,但比去年要大大不如,往年此時(shí)網(wǎng)點(diǎn)的成交量至少在十多單,如今不過(guò)五、六單,而且購(gòu)房者大多數(shù)都是觀望數(shù)個(gè)月甚至半年多的老客戶。
“業(yè)主預(yù)期有所改善,業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比從10%提升到12%,但是整體市場(chǎng)情緒依舊較弱,成交周期依舊在延長(zhǎng)。”許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
該銷售人員說(shuō):“大家普遍認(rèn)為2020年不會(huì)再跌下去,甚至因?yàn)榈奶嘤辛松蠞q的預(yù)期,所以買房者有所松動(dòng),將來(lái)二手房買賣的工作更不好做,成交量可能變化不大,但一單交易可能要磨大半年。”
正如貝殼研究院所示,2020已來(lái),北京二手房市場(chǎng)步入調(diào)控后第四個(gè)年頭,政策不會(huì)有大的放松,市場(chǎng)供需矛盾極大緩和,市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn),北京二手房市場(chǎng)將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢(shì),預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬(wàn)套左右,價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。記者 王麗新 見習(xí)記者 郭冀川
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