在新冠肺炎疫情因素影響下，免房租本是一項善舉，然而以“二房東”模式為主的住房租賃市場，卻因此深陷爭端。

2月20日，深圳、廣州等地多位蛋殼公寓房源業(yè)主向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，其與蛋殼公寓關(guān)于租金的爭議始于1月末。

爭議的焦點，一是蛋殼公寓運(yùn)營方以“疫情不可抗力因素”為由，解除與業(yè)主的《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，是否合規(guī)。

二是，目前上市的住房租賃公司如蛋殼公寓、青客公寓，其租金收入依賴租金貸，這種高杠桿運(yùn)營模式在突發(fā)情況下，容易遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。

爭議“不可抗力”

一位深圳的蛋殼公寓原業(yè)主趙華講述了他的經(jīng)歷。他于2018年10月與蛋殼公寓簽訂五年期出租協(xié)議，蛋殼去年每個月向趙華給付5600余元的租金。今年1月31日，蛋殼公寓業(yè)務(wù)人員告知，受疫情不可抗力因素，租客無法如期返回，要求免租一個月。

趙華沒有同意。2月1日，蛋殼公寓再次通知業(yè)主，如果不同意免租1個月，要走法律流程;在此期間，房產(chǎn)有爭議，不能出租，業(yè)主要承擔(dān)損失。2月3日，蛋殼公寓向趙華等業(yè)主發(fā)來了法務(wù)函。

廣州的錢茗也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，作為蛋殼公寓的業(yè)主，1月31日接到蛋殼公寓方面的電話，以配合疫情防控工作為由，要求其免除不少于一個月的租金。“電話中說是自愿參與，我當(dāng)時回絕了，我也要還房貸啊，生活壓力也不小。此后一直沒有音訊，但到了這個月收款日，就沒有給我打錢了。”

多位業(yè)主向記者展示了蛋殼公寓2月3日發(fā)出的這份“法務(wù)函”：鑒于2020年1月起國內(nèi)爆發(fā)新冠肺炎疫情，多個城市均采取了嚴(yán)格的防疫防控措施。“所述之情況，無法預(yù)料且不可避免，屬于法定的不可抗力因素。給予該因素的發(fā)生和持續(xù)存在，導(dǎo)致了原協(xié)議無法繼續(xù)旅行。”蛋殼公寓以此要求業(yè)主方解除原簽署的《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》協(xié)議，不承擔(dān)違約責(zé)任。

隨后廣深等地部分業(yè)主建立微信群，開始與蛋殼公寓談判解約和賠償事宜，并向12345政府服務(wù)熱線、政府部門和網(wǎng)絡(luò)平臺等投訴，引起監(jiān)管部門注意。

2月14日，就蛋殼公寓要求業(yè)主“免租”、拖欠業(yè)主租金一事，深圳市住建局約談蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人。深圳住建局要求，蛋殼公寓及時組織法律專業(yè)人士參與研究制定解決方案，積極與業(yè)主溝通協(xié)商，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理問題。

此前，杭州市房管局就疫情期間住房租賃企業(yè)復(fù)工發(fā)文稱，住房租賃企業(yè)未能與房東就租金減免達(dá)成一致的，不得單方面停止支付租金。

2月17日，蛋殼公寓發(fā)布一份《致廣大房東的真心話》稱，絕不會趁疫情期間大發(fā)橫財，如果因此獲得任何額外收益，將全部返還房東。此次向房東尋求的免租期愛心支持，已用于對租客進(jìn)行補(bǔ)貼。

但部分業(yè)主對此并不認(rèn)可，繼續(xù)尋求其他解決方案。

金融監(jiān)管部門隨后介入。2月19日，社交媒體流傳一份深圳市政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的通知顯示，目前蛋殼公寓在深圳簽約業(yè)主約1.1萬人，房屋1.1萬套，現(xiàn)有租客3.15萬人。但深圳政法委未公開回應(yīng)該文件的真實性。

2月20日，廣州地區(qū)數(shù)十位業(yè)主相約向蛋殼公寓尋求解決方案。不過，一部分業(yè)主被告知支付租金的日期，而另一部分則收到解約通知。錢茗收到的租金支付通知顯示，“2月21日將正常支付2月9日租金(最遲2月24日到賬)”。

業(yè)主解約后，蛋殼方面會退還押金。但多位業(yè)主表示，每位業(yè)主的押金并不一樣，有的是“押一付一”，也有的“押一付三”。蛋殼公寓將房間內(nèi)的家具設(shè)施留給業(yè)主，但有的業(yè)主并不認(rèn)同此種解決方案，他們認(rèn)定這是蛋殼公寓單方面違約。按照租房合同，單方面違約要支付給對方兩個月房租作為違約金。

蛋殼公寓方面否認(rèn)違約。2月20日，蛋殼公寓廣州地區(qū)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說：“根據(jù)合同，我們可以在不超過規(guī)定付款日期的15個工作日內(nèi)支付租金，到現(xiàn)在為止我們沒有產(chǎn)生一例違約。”該負(fù)責(zé)人給出的解約理由是“不可抗力因素”。“我們有權(quán)提出解約申請，按照合同規(guī)定，有不可抗力因素影響的條件下，我們解約不需要承擔(dān)什么責(zé)任。”

2月20日，一位法律業(yè)內(nèi)人士對記者表示，法律上的不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果按照這個定義，本次疫情的爆發(fā)以及政府部門因此出臺的管控措施本身是基本符合不可抗力定義的。但這不是問題的關(guān)鍵。

他說，一個客觀情況能否作為不可抗力免責(zé)，首先要考慮是否影響到合同的履行，即不可抗力的發(fā)生與合同履行之間存在直接的因果關(guān)系，否則無法作為免責(zé)理由。要注意的是，蛋殼公寓解除的是和業(yè)主之間的委托合同，而非租賃合同。這就要看蛋殼有沒有依據(jù)說明，疫情的發(fā)生是導(dǎo)致他們無法繼續(xù)接受委托的原因。

另外，即使不可抗力導(dǎo)致合同不能履行，后果也不等同于直接解除合同。能否解除合同考慮兩方面：一方面是雙方合同條款里有沒有約定發(fā)生不可抗力的情況下合同如何處理，例如是直接解除還是暫停履行，有約定的從其約定;如果合同沒有這方面約定，那么根據(jù)法律規(guī)定，只有不可抗力嚴(yán)重到導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，即合同目的已落空或必然落空，才可解除合同。按照一般理解，從本次疫情發(fā)生到目前持續(xù)的時間、對這類合同影響的方式和范圍來看，還難以得出會導(dǎo)致此類合同目的無法實現(xiàn)的結(jié)論。

上述法律業(yè)內(nèi)人士表示，典型的案例是旅游合同，疫情壓力下無法按期履行，暫停之后，后續(xù)也沒假期因素使得合同目的落空。但是，持續(xù)性的合同解除依據(jù)不足。如果因為公司資金流問題，那就不滿足因果關(guān)系條件。

租金貸是與非

引起監(jiān)管部門注意的，是蛋殼公寓與租客之間的“租金貸”問題。

2月19日，多位機(jī)構(gòu)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者確認(rèn)，深圳地方監(jiān)管部門已向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)摸查其經(jīng)營行為是否涉及“租金貸”，該調(diào)查仍在持續(xù)，目前尚未見到監(jiān)管向機(jī)構(gòu)發(fā)文。有的不在被排查之列的長租公寓方表示，沒有收到通知文件，排查對象主要是針對“租金貸”收入占比超過租賃企業(yè)租金收入的30%的長租公寓企業(yè)。

上述深圳市政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的通知文件指出，在處置過程中發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機(jī)構(gòu)貸款，存在較大風(fēng)險。

去年，由于出現(xiàn)不少住房租賃企業(yè)“跑路”涉及租金貸事件，各地金融監(jiān)管部門曾進(jìn)行過一輪調(diào)查。對“租金貸”調(diào)查的要點，是住建部等六部門在2019年12月25日發(fā)布的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》：住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。

一位深圳的蛋殼公寓租客孫文向記者展示的“月付分期”顯示：蛋殼公寓作為甲方，向租客推出“分期支付”金融貸款產(chǎn)品，便于乙方按月繳納房租。租客簽約蛋殼公寓推薦的房源，經(jīng)第三方金融機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行信用評價，確認(rèn)后可使用分期服務(wù)并享受折扣優(yōu)惠。

根據(jù)某網(wǎng)絡(luò)平臺投訴信息，蛋殼公寓的“租金貸”資金來源有多種，包括微眾銀行、網(wǎng)商銀行等，也有會分期、任買分期、應(yīng)花分期、元寶e家等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。

“租金貸”模式一般是B2B2C，即由租客經(jīng)過住房租賃公司向金融機(jī)構(gòu)提出貸款需求。2月20日，記者致電微眾銀行客服人員，其表示，需要由相應(yīng)的蛋殼管家向微眾銀行提交租金貸終止申請，若蛋殼管家不配合，可以再聯(lián)系微眾，爭取給出其他解決方案，但目前還沒有出現(xiàn)過這種情況，無法給出確切答復(fù)。

租金貸在一定程度上有其合理性。“我是來深圳一年多的深漂，對沒有什么積蓄，工資又不高的人來說，選擇長租公寓無可厚非。當(dāng)時我在湖貝片區(qū)看了很多房子，2000塊錢能找到的房子都又小又臟，后來1300塊能租到干凈、裝修很漂亮的房子。租客滿意的是新裝修、新家電家具，再配上網(wǎng)絡(luò)、管家、保潔、維修等服務(wù)。”一位深圳的蛋殼公寓租客李亞說，如果月付，每月房租貴150塊，所以選的是押一付三，當(dāng)時的五千多塊錢一大半是和各種朋友借來的。

然而，租金貸的利率是個“黑箱”。孫文說：“合同里面并沒有寫明貸款利率和期限，我每個月還款1890元到微眾銀行，具體利率是多少不清楚，也不知道自己向銀行借了多少錢。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者以用戶的名義致電微眾銀行客服，詢問租金貸利率、期限等具體情況時，該客服告訴記者，微眾銀行確實與部分平臺合作提供租金貸產(chǎn)品，房源可以使用相關(guān)產(chǎn)品時，以中介平臺介紹和生成的合同為準(zhǔn)，微眾銀行并沒有統(tǒng)一的租金貸產(chǎn)品和利率。

一位股份行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，當(dāng)前銀行資金介入租房領(lǐng)域的形式主要有三種：第一，銀行直接針對個人的租金貸款業(yè)務(wù)，比如與萬科等房地產(chǎn)商合作，如建設(shè)銀行“按居貸”;第二，類似中信銀行與碧桂園的戰(zhàn)略合作，銀行直接為房地產(chǎn)商提供融資需求，進(jìn)行長租公寓的租賃探索;第三，以微眾銀行、網(wǎng)商銀行、平安銀行等為代表的，與自如、蛋殼等第三方中介平臺合作提供個貸產(chǎn)品。但自2018年以來，租金貸屢現(xiàn)爭議，很多銀行已收緊甚至?xí)和Ａ讼嚓P(guān)業(yè)務(wù)。

雖然不少銀行對租金貸業(yè)務(wù)有所收緊，但長租市場的租金貸業(yè)務(wù)并未因此減少或暫停。銀行并非第三方中介平臺的唯一合作伙伴，信托同樣為租金貸提供了大量資金。

例如，在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得的一份自如租客租金貸的合同中，資金方為中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司，且合同中只注明了借款期限，并未明確借款利率。

根據(jù)招股書，蛋殼公寓租金貸年化利率6%-10%，青客公寓租金貸利率在4.75%-8.50%。記者在自如平臺上任選一套房源，使用自如客分期，按照系統(tǒng)顯示的每月還款金額測算，利率在6.6%左右。

租客選擇“租金貸”的動力有很多。從平臺對房租的支付方式來看，一般采用押一付N+服務(wù)費(fèi)的方式，以自如季付價5360元/月的房源來看，如果房源選擇普通月付，房租需要按照5628元/月計算，且收取全額服務(wù)費(fèi)，如果可以季付、半年付、年付，才可以享受5360元/月的房租，且服務(wù)費(fèi)可以打?qū)?yīng)折扣。但如果選擇租金貸，月付也可以享受5260元的租金，且服務(wù)費(fèi)可以享受年付才可享受的折扣。

2019年1-9月，蛋殼公寓67.9%的租客選擇租金貸，低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。對于租金貸支持的業(yè)務(wù)占比下降，蛋殼解釋稱，主要是由于增加了與更有聲望的金融機(jī)構(gòu)合作，這些金融機(jī)構(gòu)利率更低，貸款審批更為嚴(yán)格。

《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》指出，住房租賃金融業(yè)務(wù)方面存在突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷。該意見要求，加強(qiáng)對“高進(jìn)低出”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期)經(jīng)營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

關(guān)鍵是現(xiàn)金流

根據(jù)蛋殼公寓披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，近幾年該公司營業(yè)收入不斷增加，虧損也在不斷加劇。

2017年、2018年、2019年1-9月，蛋殼公寓營業(yè)收入分別是6.56億元、26.75億元、50.00億元，凈虧損2.72億、13.69億元、25.16億元;同期，現(xiàn)金流為-1.1億、-11.6億、-16.3億元。

虧損不斷加大，因此蛋殼公寓不斷清理虧損的房源。數(shù)位業(yè)主反饋稱，在微信群中討論時發(fā)現(xiàn)，此次蛋殼公寓選擇業(yè)主的解約對象是有區(qū)別的。

趙華說，解約的業(yè)主一般是入住率不足、維護(hù)費(fèi)用較貴等虧損的房源，這類房源蛋殼會傾向于選擇解約，這種房子被他們稱為“紅標(biāo)”。“我的房子前三年的空置期是45天、30天、25天，租客自己繳納物業(yè)費(fèi)。公寓運(yùn)營方可能覺得不賺錢，屬于他們眼中的‘不良’資產(chǎn)，正好趁這次疫情解約了。”

此外還有“黃標(biāo)”房源，主要是一些打了“隔斷”、“三改四”的房源，基本能做到盈虧平衡，蛋殼公寓會通知業(yè)主方免租，即使談不下去也先拖著。對于“綠標(biāo)”房源，盈利性能較好，運(yùn)營方會傾向于續(xù)約。但這一說法尚未得到蛋殼公寓等住房租賃方的證實。

“根本原因是擴(kuò)張?zhí)?，之前虧損本來就很嚴(yán)重，趕上疫情后，現(xiàn)金流惡化情況加劇。”2月20日，一位住房租賃投資機(jī)構(gòu)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，住房租賃企業(yè)擴(kuò)張?zhí)貏e快，燒了大量的融資，導(dǎo)致其虧損嚴(yán)重，表面上看不把錢給到業(yè)主，實際上部分城市的工資人員發(fā)工資已很困難。

蛋殼公寓招股書顯示，公司成立于2015年1月，截至2019年9月末，在13個城市建立了運(yùn)營機(jī)構(gòu)，持有公寓數(shù)量從2015年底的2434個增長至406746個，入住率為87%。2019年1-9月，用戶續(xù)簽率為52%。

對比來看，青客公寓的虧損也在加大。2017財年、2018財年、截至2019年6月30日的9個月，青客分別凈虧損1.9億元、4.26億元、3.48億元，

“就看他們的現(xiàn)金流能不能挺過這一關(guān)，關(guān)鍵是看它的現(xiàn)金流、賬面現(xiàn)金。”上述機(jī)構(gòu)人士表示。問題在于，住房租賃企業(yè)類似于OFO等共享單車企業(yè)，賬面上有現(xiàn)金，但現(xiàn)金可能是租客提前交的房租，而非自有資金。公司運(yùn)營方如何處理租客沉淀下來的資金，目前沒并不知道詳情。

在“二房東”模式下，住房租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)需要大量的資金。2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所掛牌上市，IPO募資約為1.3億美元(約合人民幣9億元)。在IPO之前，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)行了天使輪、A輪、A+輪、B輪、B+輪、C輪、D輪等7輪融資，募資近9億美元。

這其中，金融機(jī)構(gòu)提供的預(yù)付租金成為住房租賃運(yùn)營方的主要收入來源。

蛋殼公寓招股書披露，截至2019年9月末，金融機(jī)構(gòu)提供的預(yù)付租金為31.06億元，占蛋殼負(fù)債總額的40.5%，而來自于租客個人的預(yù)付租金為7.94億元。

青客的招股書披露，截至2019年6月末，來自于金融機(jī)構(gòu)的租金貸款達(dá)8.726億元，在總負(fù)債中占比32.3%，支持其在租房、裝修、房間的維護(hù)及運(yùn)營等方面的支出。

關(guān)鍵詞： 蛋殼公寓押金