第一財(cái)經(jīng) 作者：林采薇 馬一凡

在一些核心城市，曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)高呼要盡快拋棄的“老破小”住宅，今年相繼走出了獨(dú)立行情。比如上海和杭州，5月份開始，市區(qū)范圍的小戶型二手房就已經(jīng)大幅放量，直到7月，此類房源的暢銷仍然在繼續(xù)，并延伸到了更多城市，例如廣州。

“老破小”二手房突如其來的行情讓不少人感到意外，但有一類特殊的買家明白其中的奧妙，他們看到了利率頻頻下調(diào)和二手房大殺價(jià)之后出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，類似股票投資中的“戴維斯雙擊”。

一位近期在廣州買入了幾套小戶型的投資人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露：“在我們選中的區(qū)域，近期基本上放出來一套我們就收一套，選擇區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格夠不夠低，以及房子好不好租出。”

有跡象顯示，隨著銀行存款利率的不斷下調(diào)，以及房?jī)r(jià)下跌后租售比的提升，部分資金已開始重新將房產(chǎn)作為投資選項(xiàng)之一，只是當(dāng)下這批投資者對(duì)房產(chǎn)標(biāo)的的選擇標(biāo)準(zhǔn)與過去已截然不同。

交易邏輯

李萌(化名)是廣州一名金融從業(yè)人員，近期的空閑時(shí)間他都在密集看房。“準(zhǔn)確說，我們淘的不是老破小，而是所有低價(jià)房，只是老破小降價(jià)多，總價(jià)低，更容易達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)。我們主要看商業(yè)旺地周邊幾公里范圍的二手房，樓齡不重要，租金能達(dá)到要求就可以。”

所謂的達(dá)到要求，主要指租金能否覆蓋掉購(gòu)房貸款的利息。如果按照一般性的住房按揭貸款，一些房源的租金還不足以覆蓋房貸利息，但若通過公司申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，情況就不一樣了。

李萌的賬本是這樣的：以一套此前最高達(dá)到三百多萬的房為例，如今降到大約200萬左右可以拿下，經(jīng)營(yíng)貸大約可以貸出180萬左右，自己只需要出二三十萬便可以拿下。經(jīng)營(yíng)貸做五年或者十年期，每月償還利息，到期還本?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸利率低至2字頭，一年幾萬塊的利息，基本上可以靠房租覆蓋了。等到將來貸款到期可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)貸，其間若房?jī)r(jià)上漲，便可以賺上一筆。

按照李萌的投資邏輯，只要貸款利率低于租金回報(bào)率，這筆賬就算得過來。當(dāng)然，這是資產(chǎn)荒下的一種投資布局，也是資產(chǎn)配置。也不排除房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，但他們認(rèn)為下跌幅度不會(huì)太大，且若放到五年甚至十年的時(shí)間段，有一些反彈的機(jī)會(huì)還是值得搏一搏。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心通過選取全國(guó)重點(diǎn)50城數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2024上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率(租金回報(bào)率=房屋年租金/房屋總價(jià))較上年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%，跑贏當(dāng)前國(guó)有大行5年期存款利率。

“現(xiàn)在上海的平均租金回報(bào)率肯定連2%都不到，電梯房普遍在1.5%左右，不過有一類房子租金回報(bào)率能超過3%。”上海的一位投資客董旺給記者展示了一套位于浦東核心片區(qū)某老舊小區(qū)的30平方米出頭房產(chǎn)，該住宅掛牌價(jià)僅180余萬元。據(jù)董旺介紹，像這種房子經(jīng)過簡(jiǎn)單翻新后，出租價(jià)格能接近5000元/月，租金回報(bào)率能超過3.3%。

董旺告訴記者，其實(shí)投資客一直都是“老破小”住房的重要買家之一，買市中心“老破小”主要就是看中土地價(jià)值，有些人是為了“博拆遷”，也有人就是為了配置資產(chǎn)，同時(shí)獲取可觀的出租收益。“前幾年價(jià)格虛高的時(shí)候，很多人撤離了，現(xiàn)在又有人在陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。”

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦則表示，近期這種投資“老破小”的咨詢量確實(shí)多了起來。“我接觸到的一部分人確實(shí)想要買這類房子，因?yàn)樗阆聛硭耐顿Y回報(bào)率穩(wěn)定，現(xiàn)在存款利率才‘1字頭’，而這種房子租金回報(bào)率達(dá)到2%以上。”

董旺認(rèn)為，杭州的“老破小”市場(chǎng)也有投資客進(jìn)場(chǎng)。“杭州市區(qū)一套50平方米老舊房子的價(jià)格在150萬元左右，現(xiàn)在首套房首付只要15%，也就是20萬出頭就能拿下一套房。”他表示，在限購(gòu)政策放松的情況下，在多個(gè)核心城市同時(shí)配置資產(chǎn)是被允許的，這樣當(dāng)然也能更好地分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

行情反轉(zhuǎn)

這種住房投資模式之所以重現(xiàn)于市面，一方面源于房?jī)r(jià)的下降導(dǎo)致租金回報(bào)率大幅改善，另一方面是購(gòu)房資格的放寬。

多個(gè)核心一二線城市近半年來取消了家庭限購(gòu)兩套的限制，比如今年年初廣州宣布120平方米以上住房不納入限購(gòu)范圍，而且政策支持“租一買一”，若名下住房取得房屋租賃登記備案證明，在新購(gòu)買住房時(shí)就可以相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

再比如杭州也已經(jīng)在今年5月初全面取消住房限購(gòu)，首套標(biāo)準(zhǔn)也有所放松，只核查購(gòu)房家庭所購(gòu)房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況，這就意味著外地人不僅可以在杭州買房，套數(shù)也不限制，首付門檻還降得很低。

這些條件給投資客創(chuàng)造了較為寬松的環(huán)境，可以用較少的首付加上較高的杠桿，在核心城市購(gòu)買多套房用于出租，享受低利率時(shí)代的紅利。早在今年5月杭州取消限購(gòu)時(shí)，就有杭州本地媒體報(bào)道，來自深圳、金華、溫州、臺(tái)州等地的購(gòu)房人到杭州專門掃貨“老破小”住宅。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，新政后“老破小”的日均成交量相較新政前增長(zhǎng)38%，外地購(gòu)房者明顯多了。

在房地產(chǎn)交易中，通常都很難精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)某個(gè)階段內(nèi)投資客的占比，唯獨(dú)可以確認(rèn)的是，過去兩三個(gè)月時(shí)間里，多個(gè)城市的二手房交易持續(xù)放量，一些熱門城市甚至出現(xiàn)了掛牌房源的下降趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，上海二手住宅成交2.39萬套，創(chuàng)近3年新高；7月上海二手房(含商業(yè))共計(jì)成交2.04萬套，再破兩萬套大關(guān)。廣州二手房市場(chǎng)6月成交量也創(chuàng)下自2023年4月份以來的新高，網(wǎng)簽數(shù)達(dá)到1.05萬套，7月網(wǎng)簽9299套。杭州6月二手房成交量則創(chuàng)下了15個(gè)月來的新高，達(dá)到8849套；7月杭州二手房依舊成交了8341套，同比增幅達(dá)72%。成都7月份二手房成交量更是再度站到全國(guó)第一的位置，月成交達(dá)2.12萬套……

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，多個(gè)城市二手房數(shù)據(jù)的提升，都與“老破小”住房交易量大漲有較大關(guān)聯(lián)。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，今年6-7月，上海全市“老破小”住房成交約1.6萬套，其中屬于家庭唯一、外環(huán)內(nèi)的“老破小”住房達(dá)到了5700套。上海鏈家運(yùn)營(yíng)管理中心總監(jiān)余靜奇告訴第一財(cái)經(jīng)，“5·27新政”后，購(gòu)買上海外環(huán)內(nèi)“老破小”(房齡大于15年、面積小于70平)的客戶占比較新政前有所提升。

在廣州，最核心板塊珠江新城的小戶型住宅近期成交活躍，7月份該板塊成交的47套二手房里面，總價(jià)在1000萬元以下的小戶型房源就占到了33套，比例高達(dá)70%。合富研究院表示，當(dāng)前廣州有部分老舊二手房單位從放賣到成交能在一周甚至幾天內(nèi)完成，而廣州二手房的平均交易周期超過130天。

而在杭州，像朝暉小區(qū)、古蕩新村、夕照新村、采荷小區(qū)、翠苑小區(qū)等市中心老舊小區(qū)近兩個(gè)月的成交一直十分活躍，在小區(qū)成交榜單上位居前列。

在李萌這類投資者看來，選擇“老破小”，最直接因素是“降幅大”。“之前很多人大喊拋棄老破小，讓許多業(yè)主急于出手，殺價(jià)空間大。跌著跌著，價(jià)值就出來了。”

廣州有熟知二手房交易的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)透露，去年9月和今年初，房?jī)r(jià)兩次大幅下挫，大部分二手房的價(jià)格跌幅普遍達(dá)到20%以上，多的更是跌去了40%，讓投資者嗅到了其間的機(jī)會(huì)。“6月份我們門店成交了4套房，兩套投資，兩套自住。”該位負(fù)責(zé)人稱。

另有多名正在放盤賣房的業(yè)主向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)，從接觸過的意向買家來看，投資者往往有一些顯著特征：一是不太關(guān)注房子本身的現(xiàn)狀，保養(yǎng)新不新，面積大不大，朝向好不好等都不太在意；二是極力打壓房?jī)r(jià)，試圖以盡量低的價(jià)格成交；三是可能會(huì)提出讓業(yè)主配合做高評(píng)高貸的要求，即簽訂比真實(shí)成交價(jià)更高一些的合同價(jià)，以爭(zhēng)取從銀行獲得更多貸款。

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房住不炒”將是房地產(chǎn)新發(fā)展模式下的基本邏輯，希冀房?jī)r(jià)暴漲來獲利的投資模式基本上不太可能再現(xiàn)，取而代之的是，租金回報(bào)率或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)投資新的“價(jià)值錨”。

8月9日，央行發(fā)布2024年第二季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，其中指出，租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量，資產(chǎn)有價(jià)值，是因?yàn)闀?huì)帶來未來現(xiàn)金流收益。理論上，住房的價(jià)值主要受未來房租折現(xiàn)的影響，房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價(jià)和基礎(chǔ)。

該報(bào)告還表示，住房“租售比”近年來總體回升，有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算目前一線城市租售比已接近2%水平，二、三線城市升至3%左右。而對(duì)于長(zhǎng)期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長(zhǎng)率也很重要，會(huì)增厚租賃住房的收益回報(bào)。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

對(duì)于目前的年租金回報(bào)率，盧文曦表示，各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的樣本不一樣，所以結(jié)果存在微小偏差，整體來看，像上海的住宅租金回報(bào)率平均就是1.6%-1.7%，市中心“老破小”確實(shí)更高，基本在2%以上。“回報(bào)率超過3%的房源也有，但是比較少，一旦放出來就會(huì)受到客戶的重點(diǎn)關(guān)注。”余靜奇則表示，從7月的租金和樓盤成交價(jià)來看，上海也存在部分租金回報(bào)率大于3%的樓盤，主要集中在世博、彭浦、新華等熱門商圈。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則對(duì)記者表示，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一般投資邏輯，租金回報(bào)率一般要達(dá)到4%-5%才有投資價(jià)值，這一數(shù)值也跟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一致，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，現(xiàn)在部分“老破小”的租金回報(bào)率依然低于具備投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

盧文曦認(rèn)為，目前不少投資客處于看房、考慮的階段，尚未“下手”，而“老破小”的成交量雖比以前要高，但也談不上非?；钴S，因?yàn)橥顿Y“老破小”雖有利可圖但也有風(fēng)險(xiǎn)。

最大的風(fēng)險(xiǎn)便是房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅下降。“假如房?jī)r(jià)繼續(xù)暴跌，跌去四五成，那么這個(gè)投資就是失敗的。”廣州投資客李萌在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也考慮過這樣的可能性，但他還是對(duì)未來房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)偏樂觀：“我們的估計(jì)是，即便房?jī)r(jià)還會(huì)跌，大概也就是一二十個(gè)點(diǎn)的幅度，隨著各種政策的落地，房?jī)r(jià)暴跌階段應(yīng)該已經(jīng)過去，買不到最低價(jià)，目前也是買個(gè)相對(duì)低價(jià)。”

更讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)憂的是，核心區(qū)“老破小”周邊配套成熟、通勤便利，但房子品質(zhì)相對(duì)新房較差，長(zhǎng)期來看流動(dòng)性較差。盧文曦認(rèn)為，“老破小”雖然價(jià)格便宜實(shí)惠、租金回報(bào)率穩(wěn)定，但是未來資產(chǎn)比較難變現(xiàn)，接受客群?jiǎn)我弧?/p>

但在投資客眼中，只要買得足夠便宜，安全墊就足夠厚，現(xiàn)實(shí)并非一成不變，未來的可能性，誰能精準(zhǔn)判斷呢？

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