來源標題：取消商品房公攤，真能省錢嗎?

近些年，公眾對取消商品住房公攤面積的呼聲漸高。不少地方作出回應，宣布逐步“取消公攤面積”，實行商品房按套內建筑面積計價銷售。

如：湖南衡陽宣布，自2025年1月1日起，全市商品房實行按套內建筑面積(專有建筑面積)計價銷售。

河北省張家口市去年年末發(fā)布政策稱，鼓勵實行現(xiàn)房銷售，逐步推進取消公攤。

去年9月，湖南湘潭表示，優(yōu)化住房銷售方式，房地產開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內面積(不含公攤面積)計價宣傳銷售。

去年4月，廣東肇慶宣布商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

有人認為，取消公攤就意味著購房者不再需要為不使用的部分付費，買房能少花錢。取消公攤，真能省錢嗎?

取消公攤影響房屋總價嗎?

公攤主要是指分攤的公用建筑面積，包括樓房的電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳等。公攤面積加上套內建筑面積等于房屋建筑面積。除非住獨棟別墅，其他類型的房屋大多會產生一定的公攤面積。中國絕大多數(shù)城市房屋計價都是以房屋建筑面積為準的，也就是說：購房者多少需要為并不居住的公攤部分付費。

嚴格來說，公攤面積是無法取消的，沒有電梯、樓梯間、管道井的房子無法居住。近期各地推行的取消公攤的政策，實際上是計費方式的調整。類比購買海鮮，帶殼的和去殼的，花一樣的錢，買到能吃的部分是差不多的。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，改變計價方式對于房屋總價影響較小，但若部分項目更改為套內面積計價，住房單價就會上漲。對物業(yè)費的影響來看，當前物業(yè)費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本也不一定會降低。

據了解，目前已落地采用套內面積計價的城市，如肇慶，物業(yè)費仍按原標準計算，取消公攤更多體現(xiàn)為交易環(huán)節(jié)的計價方式上，更多是一種“算術”。

公攤不是越小越好

直觀來看，公攤越小，室內居住面積越大，似乎公攤越小越好，但事實也并非如此。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，合理的公攤，比如樓道、樓梯電梯外墻大堂等，需要有相應面積，一方面提高業(yè)主居住舒適性，另一方面也保障建筑安全。

中原地產首席分析師張大偉表示，如果開發(fā)商過度擠壓公攤面積，會導致社區(qū)品質下滑，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水，影響居住體驗。此外，需要看到，產生公攤計價的原因源自中國大多地方住房實行小區(qū)制而非街區(qū)制。小區(qū)更依賴開發(fā)商建設，這就使得開發(fā)商將社區(qū)內公用部分分攤成本到建筑面積里。

公攤面積并非問題癥結

大多數(shù)購房者并非一心反對任何公共空間存在。他們對公攤面積的不滿主要來自兩個方面：

其一，由于公攤的計算方式、范圍、規(guī)劃設計等太過專業(yè)，購房者往往并不清楚“公攤面積”的計算方法，以及究竟為哪些公攤部分付費了多少;

其二，部分開發(fā)商存在違規(guī)增加公攤面積的行為。這些因素共同導致公攤面積長期成為一筆“糊涂賬”。

張大偉說，有一些小區(qū)會將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規(guī)定這些不算公攤。

另外，還有不少小區(qū)公攤部分的未來收益被開發(fā)商或者物業(yè)獲得，比如電梯廣告等，這部分收益應該屬于業(yè)主共有。由此來看，問題的根源實際上在公攤面積不透明，管理不規(guī)范上。

真正的好消息：得房率提升

以套內面積計價可能并不省錢，但它不失為一種好辦法。陳文靜表示，采用套內面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現(xiàn)給購房者，一定程度上減少信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進行購房決策。

除了計價方式的變化外，真正意義上的改變正在發(fā)生：不少地方正在推動提升得房率，這真正能給購房者帶來實惠。近期許多城市通過計容建面、陽臺進深等方面的規(guī)則調整，提高房屋得房率。

例如，浙江紹興、溫州、金華、湖州等城市的新推地塊中提出：“空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等公共開敞空間不計入容積率。”廣州此前發(fā)布實施容積率新規(guī)，半開敞陽臺(按一半計算面積)占比可擴大至20%。長沙也提出優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則。

這些調整后，在保證公攤面積的情況下，購房者房產證上的建筑面積和實際使用面積之間的差額有望明顯減少，真正向“本上寫多少，實際住多少”的方向靠攏。

業(yè)內預計，隨著“好房子”的建設推進，住房的設計、計價等方式調整將會加速，實打實地讓利購房者的舉措還會越來越多。

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