澳大利亞房?jī)r(jià)暴跌的原因是什么

10月初，澳大利亞政府公布的聯(lián)邦預(yù)算顯示，本財(cái)年(2020年7月1日~ 2021年6月30日)凈移民人口預(yù)計(jì)將出現(xiàn)二戰(zhàn)以來首次負(fù)增長(zhǎng)，海外移民人數(shù)預(yù)計(jì)將超過7萬人。這將導(dǎo)致澳大利亞人口年增長(zhǎng)率從1.2%驟降至0.2%，為近100年來的最低水平。

與人口增長(zhǎng)下降相比，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)下滑幅度更大。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局15日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份失業(yè)率從8月份的6.8%上升到6.9%，比去年同期高出1.7個(gè)百分點(diǎn);根據(jù)此前數(shù)據(jù)，該國(guó)第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)下降0.3%，第二季度下降7%，已陷入近30年來首次技術(shù)性衰退。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也下跌了。根據(jù)房地產(chǎn)研究所9月底公布的數(shù)據(jù)，澳大利亞房?jī)r(jià)今年已連續(xù)5個(gè)月下跌，7月、8月和9月的環(huán)比分別下降0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼蘇富比國(guó)際地產(chǎn)董事總經(jīng)理帕利爾，對(duì)旅游業(yè)、酒店業(yè)等服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響，失業(yè)率上升是不可避免的，但科技行業(yè)和礦業(yè)幾乎不受其影響，反而成為熱錢流動(dòng)的受益者。

帕利爾表示：“澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景依然樂觀。現(xiàn)在的利率這么低。只要政府再次放開移民和旅游政策，市場(chǎng)需求就會(huì)迅速增加，物價(jià)就會(huì)再次上漲。

麥克林德爾認(rèn)為，無論最后發(fā)生什么，政府都應(yīng)該為減少移民帶來的“重大影響”做好準(zhǔn)備。

AMP Capital首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝恩奧利弗，表示，人口增長(zhǎng)率的下降非常明顯，新生嬰兒的數(shù)量無法彌補(bǔ)由此造成的差距，由此產(chǎn)生的后果非常明顯：GDP下降，中產(chǎn)階級(jí)就業(yè)崗位流失，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到打擊。

奧利弗說：“住房部門受到的影響最大。以前由于移民的涌入，每年需要17.5萬套左右的新房來滿足市場(chǎng)需求，而今年隨著移民的流失，可能只需要7.5萬套。移民為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮做出了貢獻(xiàn)，悉尼和墨爾本在最近幾十年中受益尤為顯著。”

除了移民，作為主要潛在買家的33，354名留學(xué)生人數(shù)也大幅減少。根據(jù)澳大利亞，內(nèi)政部的數(shù)據(jù)，今年1月至7月僅收到72，397份學(xué)生簽證申請(qǐng)，僅為去年同期的40%。

房?jī)r(jià)跌了半年，政府救市

根據(jù)外國(guó)媒體對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析師的最新調(diào)查結(jié)果，2020年墨爾本和悉尼的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將分別下降2%和7%，2021年可能繼續(xù)下降4%左右。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是澳大利亞經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩對(duì)該國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響不可低估。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，僅住宅建筑業(yè)就為澳大利亞提供了約2%的就業(yè)率和6%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

然而，隨著人口增長(zhǎng)的下降，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也有所下降。根據(jù)澳大利亞，財(cái)政部2019-2020財(cái)年的數(shù)據(jù)，住宅投資同比下降8.8%，而本財(cái)年預(yù)計(jì)將再次下降11%，預(yù)計(jì)到下一財(cái)年將反彈7%左右。

澳大利亞外商投資評(píng)審委員會(huì)發(fā)布的最新報(bào)告也顯示，上一財(cái)年澳大利亞境外投資者房地產(chǎn)交易同比下降11%，僅為9295筆，預(yù)計(jì)本財(cái)年這一情況將繼續(xù)惡化。

房地產(chǎn)開發(fā)商斯多克蘭集團(tuán)首席執(zhí)行官斯坦納特，表示：“由于人口增長(zhǎng)水平較低，新屋開工數(shù)更有可能減少而不是增加，尤其是公寓。

帕利爾告訴，悉尼和墨爾本引領(lǐng)房?jī)r(jià)下跌并不奇怪，因?yàn)檫@兩個(gè)城市是移民和國(guó)際學(xué)生聚集最多的地方。

“悉尼和墨爾本都很大，每個(gè)地區(qū)的情況都不一樣。以悉尼為例。目前市中心住房供過于求，因?yàn)楹芏嗳俗吡?，之前住在那里的留學(xué)生也回不來了;然而，東郊的高端房產(chǎn)價(jià)格上漲了，因?yàn)榘拇罄麃唽?duì)的控制相對(duì)較好，這使得許多在歐美工作的富人回到中國(guó)居住，他們更喜歡環(huán)境好、空間大的豪宅。”帕利爾說。

為了避免因樓市持續(xù)下跌而引發(fā)更大的危機(jī)，澳大利亞市政府在最新預(yù)算中納入了一系列刺激措施，包括新增“首次置業(yè)貸款擔(dān)保計(jì)劃”1萬個(gè)名額。根據(jù)這項(xiàng)政策，首次購(gòu)房者只需支付5%的首付，剩下的15%首付由政府擔(dān)保提供;此外，政府將提供10億澳元用于支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

帕利爾還表示：“在過去三年里，政府對(duì)申請(qǐng)抵押貸款施加了嚴(yán)格的限制。他們首先要看你的信用卡賬單，還要看你在餐廳花了多少錢等等。然后再?zèng)Q定能借多少錢，但現(xiàn)在情況變得更寬松了，能借的錢也更多了。”

澳大利亞樓市前景如何?

據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊， 澳大利亞住房研究部負(fù)責(zé)人米歇爾西耶爾斯基，稱，未來幾個(gè)月，低人口增長(zhǎng)率和高失業(yè)率仍是澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要挑戰(zhàn)。

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