導讀

我們已連續(xù)4年跟蹤全球一線城市房價，全球核心城市的房產(chǎn)是投資者大類資產(chǎn)配置中一個重要選項，2021年我們發(fā)布的《長期抗通脹的三大硬通貨》提到，人口流入的都市圈的房子為硬通貨之一，在全球貨幣超發(fā)的時代，一線城市核心區(qū)域房產(chǎn)是少數(shù)能夠跑贏印鈔機的資產(chǎn)之一。

我們選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進行對比，在考慮持有成本后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、18、12，北上廣深分別為55、46、35、32，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.5%、2.5%、2.1%，而北上廣深分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中國內(nèi)地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列，全球前十大高房價城市，中國占一半。

由于土地供給嚴重不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集以及貨幣超發(fā)，中國內(nèi)地一二線城市房價并非由當?shù)刂形粩?shù)收入人群決定，而是由全國高收入人群決定;加上中國居民收入統(tǒng)計不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。

為了落實中央“房住不炒”，促進房地產(chǎn)長期健康發(fā)展，二次房改的關鍵是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。

風險提示：部分地區(qū)數(shù)據(jù)缺失，國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計存在偏差等。

目錄

1 中國內(nèi)地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列

1.1 核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現(xiàn)象

1.2 北上深絕對房價位居世界前列

1.3 中國內(nèi)地一線城市房價收入比高，租金回報率不足1.9%

1.4 考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小

1.5 北上廣深房貸利率和居民房貸壓力較高

2 1000萬人民幣能買什么房子?

2.1 核心區(qū)能買到的住宅使用面積差距不大

2.2 紐約和倫敦的外圍區(qū)能買面積更大的住宅

3 中國內(nèi)地核心城市高房價明顯存在泡沫嗎?

3.1 中國內(nèi)地核心城市高房價主要源于什么?

3.2 房價收入比和租金回報率的國際可比性很差

4 啟示

正文

1中國內(nèi)地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列

與西方相比，中國城市行政區(qū)劃內(nèi)面積較大，比如北京達1.6萬平方公里，廣州、上海、深圳分別為7434、6341、1997平方公里，而東京、倫敦、紐約、巴黎分別為2188、1577、789、105平方公里。為增強可比性，我們分別選擇中心區(qū)以及距離市中心8公里左右的區(qū)域(我們將其定義為外圍區(qū))進行比較。具體來看，北京中心區(qū)指東城區(qū)和西城區(qū)，外圍區(qū)指四環(huán)與五環(huán)之間區(qū)域;上海中心區(qū)指內(nèi)環(huán)，外圍區(qū)指中環(huán)與外環(huán)之間區(qū)域;紐約中心區(qū)指曼哈頓中城和下城，外圍區(qū)指距離曼哈頓8公里左右區(qū)域;倫敦中心區(qū)指倫敦一區(qū)，外圍區(qū)指三區(qū)與四區(qū)之間。

為保證數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)一，市中心與外圍區(qū)房價數(shù)據(jù)來源于全球最大的生活信息網(wǎng)站Numbeo。我們通過大量搜集各國的房產(chǎn)中介網(wǎng)站公布的中心區(qū)與外圍區(qū)各個樓盤售價和租金數(shù)據(jù)驗證了Numbeo數(shù)據(jù)的合理性，Numbeo顯示2022年5月紐約市中心房價為99640元/平方米，市中心1居室房屋租金為22532元/月。作為驗證，我們通過在美國最大的房產(chǎn)中介網(wǎng)站Zillow搜集大量樓盤數(shù)據(jù)得出的紐約市中心房價和租金分別為97392元/平方米、360元/平方米/月，相差不大。此外，通過房價對比驗證，Numbeo口徑下的“非市中心房價”指的是外圍區(qū)房價。

1.2 核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現(xiàn)象

2009年Q1-2022年Q1北上廣房價上漲超3.5倍，高于全國平均。由于新房區(qū)位逐漸外移及限價等，以二手房衡量房價漲幅更有效。全國層面缺乏二手房價數(shù)據(jù)，以新房價格計算，2010年6月-2022年4月百城新建住宅價格指數(shù)從9042元/平方米升至16193元/平方米，上漲0.8倍。根據(jù)房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)，2009年一季度北京、上海、廣州房價分別為12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2022年一季度分別上漲到44405元/平方米、51539元/平方米、24630元/平方米，分別上漲2.7倍、2.5倍、2.5倍。其中，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房漲幅達7倍以上，如北京育才小學劃片小區(qū)耕天下，2009年2月12900元/平方米，2022年5月達110201元/平方米，上漲7.5倍。

從國際經(jīng)驗看，核心城市房價高、漲幅高于其他地區(qū)是世界普遍現(xiàn)象。在英國，根據(jù)英國政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)，1968年-2022年2月，大倫敦地區(qū)房價從0.44萬英鎊/套上漲至53萬英鎊/套，英格蘭地區(qū)從0.34萬英鎊/套上漲至29.6萬英鎊/套，全國從0.36萬英鎊/套上漲至27.7萬英鎊/套，倫敦地區(qū)房價漲幅達119倍，高于英格蘭地區(qū)的86倍和全國的76倍。在美國，1975年Q1-2022年Q1，美國、紐約市、紐約-澤西-白原分區(qū)(紐約都會區(qū)分區(qū)之一)、洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(qū)(洛杉磯都會區(qū)分區(qū)之一)房價分別上漲8.6、10.2、13.1、22.4倍。在日本，房地產(chǎn)泡沫破滅前，1975-1991年東京區(qū)部、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個核心城市地價上漲4.5倍，其他城市上漲1.7倍。

1.2北上深絕對房價位居世界前列

換算為可比的使用面積后，北京、上海和深圳市中心及外圍區(qū)房價均處于世界前列，但頂級豪宅價格低于國外。國際房價比較需注意統(tǒng)計口徑。中國內(nèi)地住房面積統(tǒng)計口徑為建筑面積，包括使用面積、墻體占用面積、公攤面積，而大多數(shù)國家和地區(qū)是套內(nèi)面積或使用面積。如中國香港采用套內(nèi)面積，套內(nèi)面積=建筑面積-公攤面積;美國、英國、韓國等是使用面積，使用面積=套內(nèi)面積-墻體占用面積。一般而言，套內(nèi)面積約為建筑面積的80%，使用面積約為建筑面積的70%。

在中心區(qū)域，根據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)，2022年5月中國香港以218388元/平方米位居第一，首爾以150948元/平方米位居第二，倫敦以113551元/平方米位居第八，紐約以99640元/平方米位居第十四，北京、深圳、上海分別以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六，廣州以92699元/平方米位居第十七。換算為使用面積后，北京、深圳和上海中心區(qū)實際房價分別為192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米，超過首爾，僅次于中國香港，廣州為132428元/平方米，位居第八。但中國內(nèi)地一線城市中心區(qū)的頂級豪宅單價低于國際大都市，比如紐約中心區(qū)最貴的豪宅是位于曼哈頓中城的公園大道432號，俯瞰紐約中央公園，單價約48.3萬元/平方米。而上海浦東中心區(qū)最貴的豪宅是位于陸家嘴金融區(qū)緊鄰黃浦江的湯臣一品，單價約25.7萬元/平方米，以使用面積算，單價為36.7萬元/平方米，浦西中心區(qū)最貴的豪宅是緊鄰太平湖的翠湖，單價約23.4萬元/平方米，以使用面積算，單價為33.4萬元/平方米。

在外圍區(qū)域，中國香港以148394元/平方米位居第一，北京以76324元/平方米位居第二，上海、深圳分別以65134元/平方米、51411元/平方米，位居第七、第二十五，依然處于世界前列，但相對中心區(qū)域排名有所后移，廣州以41051元/平方米位居三十八。換算為使用面積后，北京、上海和深圳城市外圍區(qū)房價分別為109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米，位居第二、第三、第五，僅次于中國香港，廣州為58644元/平方米，位居第十六。

1.3 中國內(nèi)地一線城市房價收入比高，租金回報率不足1.9%

以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為54、45、35、32，高于紐約的7，東京的9，倫敦的14;外圍區(qū)房價收入比均在10以上，同樣高于紐約、倫敦和東京。Numbeo只公布了全市房價收入比，我們采用Numbeo公布的房價平均數(shù)據(jù)和人均可支配收入，以及我們整理的人均住房面積計算市中心和外圍區(qū)的房價收入比。根據(jù)Numbeo，2022年5月，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為38、32、24、22，外圍區(qū)的房價收入比分別為22、17、11、9，而紐約市中心和外圍區(qū)房價收入比分別為7、4，倫敦市中心和外圍區(qū)房價收入比分別為14、6，東京市中心和外圍區(qū)房價收入比分別為9、6。換算為使用面積后，中國內(nèi)地一線城市實際房價收入比更高，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為54、45、35、32，外圍區(qū)的房價收入比分別為31、24、15、13。

北上廣深市中心租金回報率不足1.9%，低于紐約的4.6%、倫敦的3.2%、東京的2.8%。租金回報率是住房每年租金與售價的比值，租金回報率低意味著投資房地產(chǎn)的現(xiàn)金貼現(xiàn)率低。根據(jù)Numbeo2022年5月數(shù)據(jù)，在全球主要482個城市中，市中心的靜態(tài)租金回報率平均值為5.70%，中位值為4.54%，外圍區(qū)的靜態(tài)租金回報率平均值為7.46%，中位值為5.29%。其中，紐約市中心與外圍區(qū)的租金回報率分別為4.62%、5.82%，倫敦為3.23%、4.60%，東京為2.75%、2.54%，而北京、上海、廣州、深圳市中心租金回報率分別為1.49%、1.81%、1.34%、1.05%，外圍區(qū)租金回報率分別為1.61%、1.95%、1.44%、1.28%。我們使用中國房地產(chǎn)協(xié)會旗下中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)進行驗證，2022年4月年北京、上海、廣州，全市范圍的租金回報率分別為1.88%、1.68%、1.63%。

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