沒(méi)有挨過(guò)寒冬，必定迎不來(lái)春夏。

然而，之于樓市，之于當(dāng)下的北京市場(chǎng)，這樣的周期要更久，久得有些看不到未來(lái)。

有人說(shuō)，站在未來(lái)，今年可能是最好的一年?；蛟S這不是壞事，冰封的市場(chǎng)教會(huì)了我們?nèi)绾巫霎a(chǎn)品，如何做營(yíng)銷，如何活下去。我們?cè)?019年，看到了“神戶型”、“增量加裝”、“區(qū)域凝聚”，看到了行業(yè)的努力，看到了探索中的未來(lái)。于是，在2019年的最后一個(gè)月，北京商報(bào)新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問(wèn) 2019》，我們一起復(fù)盤一起走過(guò)的2019。

在調(diào)控政策日益趨嚴(yán)的今天，“房住不炒”已成為樓市調(diào)控主基調(diào)，然而對(duì)于在一線城市奮斗的年輕人來(lái)說(shuō)，對(duì)“房租不炒”的期待更為迫切。北京商報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管各大機(jī)構(gòu)披露的報(bào)告顯示，北京租房市場(chǎng)持續(xù)下行，租金水平跌至2018年以來(lái)新低，但仍有機(jī)構(gòu)借拆除隔斷間、房源減少名義提價(jià)，且提價(jià)幅度部分高達(dá)20%。

一邊說(shuō)跌一邊漲價(jià)

“先是說(shuō)房源少要提高租金，看我質(zhì)疑漲20%的幅度又說(shuō)房東不租了要收回。”租住在北苑附近的自如客劉珊對(duì)“續(xù)簽要漲”早已見(jiàn)怪不怪，但對(duì)于中介前腳給媒體提供“北京租金下跌幅度加大、當(dāng)前租金水平已降至2018年初以來(lái)的最低位置”的報(bào)告，后腳又跟自己談新年漲價(jià)20%的“操作”，還是只能感嘆“夠夠”。

據(jù)劉珊提供的溝通記錄，在租金到期申請(qǐng)續(xù)租之時(shí)，自如管家先是以房源少要提高租金為壓力，要求租金從原本的每月2360元，上漲至2850元;在劉珊明確質(zhì)疑漲價(jià)幅度和動(dòng)機(jī)不久后，管家以房東不愿意續(xù)租、將收回房源為由，讓劉珊另覓他處。

搬家半個(gè)月后，劉珊在自如App上看到了這套曾經(jīng)住了一年、不到12平方米的房源，掛網(wǎng)價(jià)恰恰是管家提出的2850元。“后來(lái)我就一直盯著這房子，他們自己不是說(shuō)被建委約談了、要保持穩(wěn)定么，還給媒體提供報(bào)告，說(shuō)北京房租降了，在這么偏僻的地方一口氣漲20%的理由是什么?有沒(méi)有人接受呢?”劉珊的質(zhì)疑在隨后的市場(chǎng)中得到印證。因較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人承租，該房源最終降至2530元/月勉強(qiáng)出租。雖然沒(méi)有達(dá)到中介預(yù)期的“收益”，但價(jià)格終究還是漲了，如果算上服務(wù)費(fèi)上漲幅度，新的承租客每個(gè)月要比劉珊多花10%的成本。

同樣的情況，也發(fā)生在自如客王蕓(化名)的身上。在今年11月房屋租金即到期的前夕，王蕓提前一個(gè)月申請(qǐng)續(xù)租，這樣可以獲得一定的折扣。但收到管家的回復(fù)卻是，這套位于新奧洋房小區(qū)的合租房，新一年度租金要有所上調(diào)，由現(xiàn)有的2560元/月上漲到2790元/月， 加上每月服務(wù)費(fèi)漲幅，王蕓新一年度的租房成本同樣上漲10%。

對(duì)于租金上漲，自如管家給出的理由是，“因?yàn)楸O(jiān)管強(qiáng)制我們拆隔斷間，房源變少了，價(jià)格肯定要漲的”。 原來(lái)在王蕓入住之初，該房源是四室格局，但在隔斷間被強(qiáng)制拆除后，重新回歸到三室一廳格局。

“房屋即將到期，走走看看十幾家，還是感覺(jué)目前居住的質(zhì)量要高一些。” 王蕓感嘆，一邊是價(jià)格，一邊是質(zhì)量，價(jià)格和質(zhì)量的天平要偏向哪一邊，經(jīng)過(guò)一番思考還是被“高價(jià)”擊退了。

與上述“資深”北漂客不同，來(lái)自湖南的錢雪(化名)還是北漂大軍中的“萌新”。今年剛畢業(yè)的她，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的考察，最終選擇在距離單位較近的方莊芳星園二區(qū)“安家落戶”。然而令錢雪費(fèi)解的是，自己7點(diǎn)多平方米每月2460元的租金價(jià)格，居然與合租室友將近11平方米的租金價(jià)格是一樣的。同住室友告訴她，入住時(shí)間僅僅比錢雪早了半個(gè)月而已。

配套幾乎相同，為什么室友可以比自己多3平方米?對(duì)此，管家稱一方面畢業(yè)季租金肯定是要走高的，但更重要的是隔斷房拆除后房源少了，好的區(qū)位尤其搶手，漲價(jià)都是市場(chǎng)推動(dòng)的。

整體降溫 局部矛盾

在租客高喊房租“傷不起”的同時(shí)，根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，包括北京在內(nèi)的不少一二線城市，住房租賃市場(chǎng)都出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì),2019年11月北京住房租賃市場(chǎng)交易量環(huán)比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。因進(jìn)入淡季，11月北京租賃市場(chǎng)繼續(xù)萎縮，平均租金穩(wěn)中微跌，降至90元/㎡/月以下。1-11月的總交易量較2018年同期下滑2.7%。

數(shù)據(jù)顯示，與去年租賃市場(chǎng)淡季相比，北京今年租金下跌幅度更大，當(dāng)前租金水平已降至2018年初以來(lái)的最低位置。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，11月，其監(jiān)測(cè)的20個(gè)大中城市月租金掛牌均價(jià)為43.64元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比下降0.68%。租金連續(xù)5個(gè)月下跌，且11月跌幅擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。

我愛(ài)我家研究院分析表示，隨著春節(jié)的臨近，北京住房租賃市場(chǎng)的供給、需求都在下降，淡季趨勢(shì)加深。所以11月的租賃交易量、平均租金價(jià)格都在下跌，這符合往年的市場(chǎng)規(guī)律。12月、1月，北京住房租賃的淡季還將延續(xù)，租金也還能繼續(xù)下降，若明年仍有在京租房需求，租客此時(shí)租房能有更大的選擇空間、議價(jià)空間。

“今年北京租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)很充足，供需平衡基本可以保證，目前北京租賃市場(chǎng)最大的問(wèn)題是局部供需矛盾。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱，正因?yàn)橛辛司植抗┬杳艿拇嬖?，才?huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)說(shuō)降溫、租客說(shuō)漲價(jià)的情況。

逆市提價(jià)底氣何在

處于市場(chǎng)降溫階段，中介機(jī)構(gòu)逆勢(shì)漲價(jià)的底氣在哪?真的是房源少了?

“客觀來(lái)說(shuō)，違規(guī)隔斷房大量被拆除，確實(shí)存在助推租房?jī)r(jià)格上漲的因素，畢竟之前有隔斷房的存在，緩解了北京因供不應(yīng)求對(duì)租金上漲形成的壓力。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從整體來(lái)看，北京此前租房?jī)r(jià)格一路走高，并非全是拆除隔斷房所導(dǎo)致的，之前就發(fā)生過(guò)中介機(jī)構(gòu)存在壟斷房源、哄抬租金的亂象。隔斷房的拆除更多傳遞的是一種情緒，房源少了、房?jī)r(jià)高了，但房源數(shù)量究竟有多少，機(jī)構(gòu)心里清楚。

“違規(guī)隔斷房大量被拆除后，中小戶型、租金便宜的房源越來(lái)越少，這或許是中介機(jī)構(gòu)逆勢(shì)上漲的底氣，雖然北京整體租賃市場(chǎng)處于下行，但不可否認(rèn)一些地段較好的‘小房源’有逆勢(shì)上漲的潛質(zhì)。” 郭毅表示，部分地區(qū)的高需求量，依舊可以發(fā)出漲價(jià)的“信號(hào)”。

對(duì)于北漂的年輕人而言，踏入城市的第一步就是考慮“住哪兒”，目前，“房住不炒”已成為樓市調(diào)控主基調(diào)，而“房租不炒”距離一線城市奮斗的年輕人到底有多遠(yuǎn)?

在郭毅看來(lái)，影響一個(gè)城市的房租水平無(wú)非有兩個(gè)方面，第一是需求，第二是供給。從需求方面看，近兩年來(lái)北京常住人口一直處于下降趨勢(shì)，使得原本緊張的供需矛盾得到了一定緩解，需求的減弱可以有效拉低租金的上漲速率;從北京租賃市場(chǎng)供給端來(lái)看，近幾年北京正在源源不斷向租賃市場(chǎng)注入“活水”，集體土地租賃房等一系列產(chǎn)品正在加緊入市，北京整個(gè)租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)加大。

“住房租賃是一個(gè)完全市場(chǎng)化的領(lǐng)域，當(dāng)真正實(shí)現(xiàn)供需平衡、區(qū)域平衡后，一切炒高行為也就無(wú)從談起。” 郭毅進(jìn)一步表示。

就在記者采訪的同時(shí)，北京市住建委發(fā)布信息，今年全年北京新開工建設(shè)集體土地租賃房約3萬(wàn)套，轉(zhuǎn)化、改建租賃房2054套(間)，建設(shè)籌集公租房約1.5萬(wàn)套。北京市住建委表示，下一步，將進(jìn)一步完善政策性租賃住房建設(shè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，有效盤活存量，規(guī)范改建轉(zhuǎn)化租賃型職工集體宿舍工作;引導(dǎo)社會(huì)各方積極參與，加快推進(jìn)集體土地租賃住房開工建設(shè)，促進(jìn)政策性租賃住房健康持續(xù)發(fā)展。董亮王寅浩