【地產(chǎn)建筑】

信號意義更強，逐步修復購房者預期——行業(yè)點評報告-20220517

1、央行調(diào)整按揭利率下限點評：信號意義更大，逐步修復購房者預期

繼政治局會議釋放積極信號后，銀保監(jiān)局、央行、國常會接連發(fā)聲支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，“因城施策”城市能級提升至強二線城市;疊加強二線城市蘇州、合肥等地均有發(fā)布放松限購政策，給市場釋放維穩(wěn)信號。房地產(chǎn)行業(yè)作為“穩(wěn)增長”重要一環(huán)，在前期刺激性政策未能達到明顯效果的前提下，后續(xù)調(diào)控手段預計將進一步放松，預計市場熱度在三季度觸底回升，板塊仍具備較好的投資機會，維持“看好”評級。

2、央行公布4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限

(1)5月15日，央行公告首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點(截至2022年4月，5年LPR為4.60%)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行(即相應期限貸款市場報價利率加60個基點)。

(2)5月13日，央行發(fā)布2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告：4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

3、本次全國性政策調(diào)整信號意義更強

2021下半年，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)信用風險以來，央行多次公開表態(tài)將促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展;本次是其首次做出全國性的政策調(diào)整。本次調(diào)整后，首次置業(yè)群體的按揭利率下浮空間打開，貸款利率下限降到4.40%，給地方城市提供了新的房地產(chǎn)市場維穩(wěn)手段。回顧本輪按揭利率變化，從2021年10月貝殼50城市首套平均5.74%到已經(jīng)下調(diào)到2022年4月的5.17%，累計下調(diào)57個BPs;疊加放款周期的縮減(從平均周期77天下調(diào)到29天)，給首次置業(yè)群體的貸款條件已經(jīng)處于近3年中比較好的時段。

4、我們判斷本輪周期按揭利率或有較大下調(diào)空間

參考過往兩輪周期，住房貸款平均利率分別下調(diào)140個、244個BPs(分別為2011年Q4至2012年Q4、2014年Q3至2016年Q3)。從本輪利率調(diào)整看，目前僅在調(diào)整開端。同時疊加當下銀行普遍存在較強的信貸投放需求，按揭作為一類不良率較低且有優(yōu)質(zhì)抵押品的貸款，我們判斷未來利率或?qū)⑦€有較大下調(diào)空間。

風險提示：(1)行業(yè)銷售恢復和融資回款不及預期，房企現(xiàn)金流壓力增大;(2)疫情持續(xù)影響消費者購房信心。

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