2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的一大關(guān)鍵詞，便是“保交房”。

“保交房”不僅關(guān)乎購(gòu)房者的權(quán)益保障，對(duì)行業(yè)信心恢復(fù)更是至關(guān)重要。今年以來(lái)，在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制助力下，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)持續(xù)開展，目前已取得較為可觀的成果。12月25日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹透露，今年全國(guó)已交付住房規(guī)模達(dá)338萬(wàn)套。

房企是“保交房”的關(guān)鍵角色。一位民營(yíng)房企人士告訴記者，去年是行業(yè)交付大年，今年企業(yè)同樣將此作為首要工作，不過(guò)因今年的交付對(duì)應(yīng)前兩年的銷售，隨著行業(yè)銷售下滑，今年整體交付規(guī)模有所下降，這是和銷售規(guī)模掛鉤的。“今年過(guò)后，交付壓力就小多了。”

從上市公司財(cái)報(bào)也可看出，過(guò)去幾年來(lái)，上市房企的合同負(fù)債規(guī)模明顯下降。合同負(fù)債規(guī)模，代表已售未交付的期房規(guī)模，也是當(dāng)前保交付政策下，需要保障購(gòu)房者順利拿到期房的規(guī)模。這一數(shù)值下降，說(shuō)明行業(yè)交付壓力在逐漸緩釋，也是保交樓政策的體現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式，正從總部信用融資轉(zhuǎn)向項(xiàng)目融資；白名單融資制度不斷推進(jìn)，疊加房企信用債到期規(guī)模下降，行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)正逐漸緩釋。后續(xù)，如何更好地發(fā)揮“白名單”作用、確保房企交付的質(zhì)量，是需持續(xù)破局的兩大方向。

又一個(gè)交付大年

自2022年開始，商品住房交付工作已持續(xù)了兩年多。

2022年7月28日，中共中央政治局會(huì)議首提“保交樓”工作，住房交付成為穩(wěn)民生的重要工作。在政策指導(dǎo)下，2023年成為房地產(chǎn)行業(yè)的交付大年，當(dāng)年交付規(guī)模超300萬(wàn)套，3500億元的保交樓專項(xiàng)借款絕大部分投放到項(xiàng)目，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。

各大頭部房企，都在2023年出具了高規(guī)模的交付數(shù)據(jù)。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，去年有6家房企交付套數(shù)超過(guò)20萬(wàn)套，分別是碧桂園60萬(wàn)套、萬(wàn)科31.8萬(wàn)套、融創(chuàng)中國(guó)31萬(wàn)套、保利發(fā)展29.1萬(wàn)套、綠地集團(tuán)27.8萬(wàn)套、中海地產(chǎn)20萬(wàn)套，6家企業(yè)共交付199.7萬(wàn)套。

受房企大力度交房的影響，2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工數(shù)據(jù)，成為眾多行業(yè)指標(biāo)中唯一的亮點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積達(dá)99831萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%。

經(jīng)過(guò)去年大規(guī)模的消化工作，行業(yè)余下未交付的項(xiàng)目，不少是資金債務(wù)較為復(fù)雜的“硬骨頭”。因此步入2024年，政策對(duì)保交付的支持力度再升一級(jí)，配套融資政策也不斷加碼。

2024年4月30日，中共中央政治局會(huì)議首次提出“保交房”一詞，從“保交樓”到“保交房”，顯示出政策對(duì)交付工作更加重視，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益更加保護(hù)，交付不僅要達(dá)“量”、也要保“質(zhì)”。

與此同時(shí)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制逐步鋪開，對(duì)交付工作形成一定助力。數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已達(dá)到3.6萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2024年末審批通過(guò)金額將超4萬(wàn)億元。交付層面，全國(guó)持續(xù)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，今年已交付住房338萬(wàn)套。

各地也接連發(fā)布“保交房”成績(jī)單。金昌市日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月，當(dāng)?shù)匾呀桓?個(gè)綠檔保交房項(xiàng)目1006套，是甘肅省內(nèi)首個(gè)100%完成保交房項(xiàng)目的城市。

遼寧省日前表示，自今年5月部署開展保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)以來(lái)，國(guó)家要求遼寧省今年底前完成41279套保交房攻堅(jiān)任務(wù)，截至11月30日，全省已經(jīng)交付房屋41715套，提前完成任務(wù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前披露的資料也顯示，截至11月13日，江西新余、甘肅金昌等6個(gè)城市保交房項(xiàng)目交付率已達(dá)100%；貴州六盤水、福建廈門、湖北鄂州、甘肅平?jīng)龅?4個(gè)城市超九成；上海、福建、甘肅、黑龍江，河北承德、江蘇徐州等74個(gè)省、市交付率超八成。

各地在樓盤交付問(wèn)題上，探索出很多新模式。比如江西新余，針對(duì)樓盤設(shè)立了“綠黃紅” 檔次，逐個(gè)項(xiàng)目研判、歸檔管理、精準(zhǔn)施策。同時(shí)，搭建政銀企溝通平臺(tái)，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)有效對(duì)接，統(tǒng)籌大額資金存放，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足不同所有制房企合理融資需求。

已過(guò)交房洪峰

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2024年的關(guān)鍵詞同樣是“保交房”。在市場(chǎng)先冷后熱、銷售緩慢回暖的情況下，不管是已出險(xiǎn)還是未出險(xiǎn)企業(yè)，都需將樓盤交付作為頭等大事，兌現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者的承諾。

以碧桂園為例，日前該集團(tuán)召開月度管理會(huì)議，碧桂園執(zhí)行董事及總裁莫斌表示，“12月是全年任務(wù)完成的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，保交房的壓力仍然很大，但必須迎難而上，確保任務(wù)順利完成。”據(jù)悉，今年前三季度，碧桂園累計(jì)交付房屋套數(shù)繼續(xù)位居行業(yè)榜首。

碧桂園執(zhí)行董事兼主席楊惠妍表示，“過(guò)去兩年里，公司總共交付了約100萬(wàn)套房，假設(shè)每戶家庭平均3個(gè)人，就意味著我們的工作直接影響了300萬(wàn)人的生活。”

龍湖方面對(duì)記者表示，2024年1～12月，龍湖在全國(guó)43座城市共交付120余個(gè)項(xiàng)目，到年底預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)約10萬(wàn)套品質(zhì)房源交付，有20%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，交付滿意度90%。

旭輝方面對(duì)記者表示，2024年1～11月，旭輝在全國(guó)45個(gè)城市83個(gè)項(xiàng)目共交付超4.8萬(wàn)套新房。目前旭輝在全國(guó)有74個(gè)項(xiàng)目入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，其中53個(gè)項(xiàng)目已獲融資支持。

11月1日，金科股份官微也披露稱，今年1～10月交付面積780萬(wàn)平方米、交付套數(shù)4.77萬(wàn)套。自2022年以來(lái)，金科累計(jì)交付總面積約4207萬(wàn)平方米，累計(jì)交付總套數(shù)27.56萬(wàn)套。

建業(yè)地產(chǎn)方面，自2021年至今，該集團(tuán)累計(jì)交付超32.1萬(wàn)套、交付面積4551萬(wàn)平方米；今年截至10月31日，累計(jì)交付6萬(wàn)套，交付面積819萬(wàn)平方米。“建業(yè)在全省的保交房任務(wù)已完成過(guò)半，爭(zhēng)取在2025年底前全部交付。”建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森稱。

值得注意的是，因全年數(shù)據(jù)還未公布，僅從規(guī)模房企前三季度衡量，交付數(shù)據(jù)同比有所縮水。

億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，2024年1～9月，TOP50房企的交付套數(shù)，平均降幅在36%～37%之間。以交付量排名第一的碧桂園來(lái)看，前9月交付房屋總套數(shù)是23.5萬(wàn)套，而2023年同期是42萬(wàn)套。除個(gè)別企業(yè)交付量有所提升外，各梯隊(duì)房企交付量大多同比下降三成左右。

從行業(yè)竣工數(shù)據(jù)看，2024年1～11月，全國(guó)房屋竣工面積為4.8億平米，同比降幅26.2%。

克而瑞表示，單看竣工規(guī)模，繼2023年同比上升之后，2024年出現(xiàn)回落，這主要是因2023年大批保交樓交付，短期基數(shù)提高。隨著2022年以后成交的商品房，逐漸成為現(xiàn)階段竣工住房主力，與2021～2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面積二成降幅在合理范圍內(nèi)。

一位房企人士也有類似解釋。“房企整體的交付量是跟銷售掛鉤的，一般項(xiàng)目賣完之后2～3年左右交付。去年行業(yè)整體交付規(guī)模很大，是因?yàn)?020～2021年銷售規(guī)模較高；今年交付規(guī)模同比下滑，是因?yàn)?022年行業(yè)銷售整體下滑。今年過(guò)后，房企就基本沒(méi)有太大交付壓力了。”

一位業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)分析人士表示，今年是行業(yè)最后一個(gè)交付大年了，加上2022年以后出售的項(xiàng)目，商品房預(yù)售資金管理嚴(yán)格，都是項(xiàng)目制封閉式管理，因此后續(xù)基本不會(huì)出現(xiàn)難交付的問(wèn)題。

風(fēng)險(xiǎn)逐漸緩釋

保交付等各項(xiàng)工作進(jìn)行已兩年多，目前對(duì)行業(yè)基本面影響到底如何？

華福證券此前一份研報(bào)指出，自2024年4月底以來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)政策接連出臺(tái)，對(duì)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)意義重大。當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解已經(jīng)取得了階段性進(jìn)展。

具體體現(xiàn)在：一是房企合同負(fù)債規(guī)?？焖傧陆?，房企交付壓力逐漸緩解；二是上市房企存貨規(guī)模連續(xù)下降，庫(kù)存去化及現(xiàn)金流壓力得到一定程度釋放；三是不同房企特別是非違約民企有息負(fù)債規(guī)模壓降，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表改善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

在這三項(xiàng)指標(biāo)中，合同負(fù)債規(guī)模與保交付關(guān)系較大。一般而言，合同負(fù)債對(duì)應(yīng)房企已預(yù)售、未交付的期房項(xiàng)目，也即當(dāng)前保交付政策下，需要保障居民購(gòu)房者順利拿到的期房規(guī)模。如果房企合同負(fù)債下降，意味著企業(yè)交付壓力逐漸下降。

目前，房企合同負(fù)債的絕對(duì)規(guī)模在持續(xù)下降。研報(bào)顯示，典型A、H上市房企的合同負(fù)債規(guī)模總額，從2021年中的高點(diǎn)5.8萬(wàn)億、下降到了2024年中期的3.6萬(wàn)億，下降幅度為38%。

記者統(tǒng)計(jì)WIND數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，從2021年到2024年中期，頭部房企的合同負(fù)債規(guī)模大多明顯下降。比如保利發(fā)展的合同負(fù)債從2021年末的4160億元、下降到了2024年中期的3573億元；萬(wàn)科從2021年末的6368億元、下降到了2024年中期的2768億元；綠地從2021年末的4639億元，下降到了2024年中期的2358億元；同期，新城控股合同負(fù)債從1932億元降至940億元、金地集團(tuán)從1125億元降至664億元、榮盛發(fā)展從1099億元降至482億元......

合同負(fù)債規(guī)模下降，固然有銷售規(guī)模下滑的原因，但一定程度上也反映了交付規(guī)模的增長(zhǎng)。

華福證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式正逐漸從總部信用融資轉(zhuǎn)向項(xiàng)目融資，隨著白名單融資制度不斷推進(jìn)，疊加房企信用債到期規(guī)模下降，行業(yè)整體的信用風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸緩釋。在保交付和防風(fēng)險(xiǎn)雙重推進(jìn)下，合同負(fù)債規(guī)?？焖傧陆担肀＝桓兜恼咝Ч饾u顯現(xiàn)。

值得注意的是，合同負(fù)債下滑，也意味著未來(lái)可供結(jié)轉(zhuǎn)的資源減少，對(duì)業(yè)績(jī)保障有一定壓力。

粵開證券表示，房企在商品房銷售合同訂立后，將收到的對(duì)價(jià)計(jì)入合同負(fù)債，之后根據(jù)施工進(jìn)度或竣工交付后，將合同負(fù)債結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，合同負(fù)債是潛在的未來(lái)收入。合同負(fù)債規(guī)模下降，對(duì)房企營(yíng)收的保障也會(huì)降低，未來(lái)企業(yè)的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備會(huì)相對(duì)較薄。

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