調(diào)整箭在弦上！央行22字定調(diào)存量房貸利率，存量住房貸款利率下調(diào)或進(jìn)入實(shí)操層面

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"繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。"8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局在召開的2023年下半年工作會(huì)議上，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展再次釋放明確的政策信號(hào)。對(duì)于理解下半年央行在新的貨幣政策工具使用上和新的政策支持方向上都具有重要的指導(dǎo)作用。

多位受訪人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次央行提出的要求更加明確，回應(yīng)了市場(chǎng)呼聲，傳遞出更加積極的信號(hào)。在下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從此前的"支持"和"鼓勵(lì)"，到現(xiàn)在的"指導(dǎo)"，這意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面，也意味著一些銀行在實(shí)操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。

降首付、降存量房貸利率

房地產(chǎn)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和發(fā)展具有重要意義。

此前7月14日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾直言，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

而8月1日召開的央行下半年工作會(huì)議僅用22個(gè)字對(duì)存量房貸利率進(jìn)行定調(diào)。央行表示"指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率"。

"此類表述的差異在于，過去是"支持"和"鼓勵(lì)"，而現(xiàn)在是"指導(dǎo)"。這就意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面，也意味著一些銀行在實(shí)操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。"嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。時(shí)隔10個(gè)月后，在今年6月LPR迎來年內(nèi)首次下調(diào)，1年期和5年期以上LPR均跟隨政策利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。目前5年期以上LPR為4.2%。

隨著新購(gòu)住房貸款利率的持續(xù)下調(diào)，與之形成對(duì)比的是，2022年年初至今，5年期以上LPR僅下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)，存量房貸利率隨LPR下調(diào)點(diǎn)數(shù)遠(yuǎn)小于新購(gòu)房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財(cái)收益下降，在去年末居民提前還款現(xiàn)象明顯。

"降低存量房貸利率有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。此次央行再次明確提出"指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率"，預(yù)計(jì)未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。"中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)記者分析表示。

對(duì)于央行此番表態(tài)，在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循"依法"和"有序"兩個(gè)原則。

""依法"說明存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；"有序"即存量房貸利率調(diào)整不會(huì)"一刀切"，可能主要針對(duì)利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)。" 董希淼對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者如是說。

此外會(huì)議還提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023以來全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)，大幅降低了居民購(gòu)房成本。

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