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開源證券股份有限公司齊東近期對萬科A進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《公司信息更新報(bào)告：6月銷售數(shù)據(jù)走弱，董事會換屆平穩(wěn)過渡》，本報(bào)告對萬科A給出買入評級，當(dāng)前股價為13.96元。

萬科A(000002)
6 月銷售數(shù)據(jù)走弱，投資拿地維持穩(wěn)健，維持“買入”評級
萬科發(fā)布 2023 年 6 月經(jīng)營簡報(bào)， 單月銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)，投資拿地聚焦一二線城市。公司開發(fā)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健，多賽道擴(kuò)張優(yōu)勢明顯， 我們認(rèn)為公司有動力和機(jī)會保持現(xiàn)有規(guī)模，整體盈利水平將持續(xù)修復(fù)。 我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì) 2023-2025 年公司歸母凈利潤分別為 278.0、 320.5、 342.8 億元， EPS 分別為 2.33、 2.69、 2.87 元，當(dāng)前股價對應(yīng) PE 估值分別為 6.0、 5.2、 4.9 倍，維持“買入”評級。
單月銷售金額同比轉(zhuǎn)負(fù)， 維持行業(yè)第二排名
公司 6 月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 252.0 萬平方米，合同銷售金額 361.4 億元，同比分別下降 18.6%和 23.4%（5 月單月分別增長 13.7%和 7.1%），銷售數(shù)據(jù)同比自 2月以來首次下滑。公司 1-6 月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 1297.1 萬平方米，合同銷售金額 2039.3 億元，分別同比增長 0.5%和下降 5.3%，在克而瑞全口徑銷售金額榜單中保持第二排名。 受 6 月樓市整體成交低迷影響，公司單月成交數(shù)據(jù)不及預(yù)期，上半年回暖復(fù)蘇節(jié)奏放緩。我們認(rèn)為公司項(xiàng)目儲備較為充足，布局城市能級較高，全年來看在市場分化背景下有望維持現(xiàn)有市占率和行業(yè)排名。
拿地聚焦核心城市， 6 月新增兩宗物流地塊
公司上半年投資策略仍以穩(wěn)健為主，拿地聚焦一二線城市， 6 月在成都獲取一宗宅地，權(quán)益地價 8.4 億元。 1-6 月公司獲取 16 宗開發(fā)項(xiàng)目，拿地總建面 266.0 萬方， 對應(yīng)總土地款 467.8 億元， 拿地金額權(quán)益比 61.1%，累計(jì)拿地占銷售金額比重為 22.9%。公司 6 月在南京和嘉興獲取 2 宗物流地產(chǎn)項(xiàng)目， 權(quán)益地價 1.60 億元。
公開市場融資暢通，股東大會選舉產(chǎn)生新一屆董事會
公司 6 月公開市場發(fā)行 2023 年第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額 20 億元，票面利率3.07%；上半年共發(fā)行 60 億元中期票據(jù)， 票面利率不超過 3.11%。公司 2022 年度股東大會選舉產(chǎn)生了新一屆董事會， 郁亮和祝九勝獲得連任。 同時公司 150億元定增的申請文件已于 5 月 19 日獲深交所受理。
風(fēng)險(xiǎn)提示： 行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，中金公司孫靜曦研究員團(tuán)隊(duì)對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值高達(dá)96.35%，其預(yù)測2023年度歸屬凈利潤為盈利227.86億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為7.31。

最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有19家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級16家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價為20.37。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競爭力的護(hù)城河良好，盈利能力一般，營收成長性一般。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經(jīng)營現(xiàn)金流/利潤率。該股好公司指標(biāo)2星，好價格指標(biāo)3.5星，綜合指標(biāo)2.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）

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