編者按： 時(shí)間進(jìn)入4月份，在北京做開發(fā)的房企都在忙一件事： 準(zhǔn)備拿地 。從各家房企的存貨來看，如今是“地主家也沒余糧”，更準(zhǔn)確地說是“地主家也沒多少好賣的房子存貨了”。因此，各家房企都做足了北京土地市場即將掛出地塊的調(diào)研，準(zhǔn)備大展拳腳。由于拿地對房企具有至關(guān)重要的戰(zhàn)略意義，我們聯(lián)合有關(guān)專家，并結(jié)合對市場一線資深操盤人士的訪談，對北京土地市場即將出讓的熱點(diǎn)地塊進(jìn)行詳細(xì)剖析，以饗讀者。

(資料圖片)

“夫雞肋，棄之如可惜，食之無所得，以比漢中，知王欲還也?！? 《三國志·魏書·武帝紀(jì)》當(dāng)中紀(jì)錄著一段曹操和楊修之間關(guān)于“雞肋”的故事，為眾人熟知。此后，大家形容“食之無味，棄之可惜”的時(shí)候，都喜歡用“雞肋”一詞。

即將在北京土地市場出讓的大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6005地塊R2二類居住用地、DX04-0102-6007地塊A334托幼用地（以下簡稱：6005地塊）就是開發(fā)商眼里的“雞肋”。

有意思的是，這個(gè)“雞肋”地塊，非但沒讓摩拳擦掌的開發(fā)商“退兵”，反而吸引了中海、華潤、中建壹品等近10家房企的關(guān)注。

“6005地塊”為何是“雞肋”？且看房小評為您將其拆分為“肉和骨”。另外，“雞肋”為何還能吸引這么多大型房企關(guān)注，也將在下文闡述。

壹

1、“肉”的含量：

⑴交通、教育配套利好。 “6005地塊”所在的西紅門東板塊于2022年先后迎來地鐵19號線南延線規(guī)劃落地和北京四中分校、皇城根小學(xué)分校簽約兩大利好。其中，地鐵19號線南延線預(yù)計(jì)2027年開通運(yùn)營，將大幅提升區(qū)域出行的交通便利；優(yōu)質(zhì)小學(xué)與中學(xué)的教育配套引入不但解決了區(qū)域居民子女上學(xué)問題，還將成為大興教育的新高地，大有復(fù)制亦莊河西板塊的勢頭。

⑵區(qū)域銷售流速較快。 板塊內(nèi)在售項(xiàng)目西紅門橡樹灣業(yè)績喜人，項(xiàng)目一期2022年成交超60億元，二期開盤勁銷16.2億元。

⑶周邊商業(yè)配套成熟。 西側(cè)直線2公里就是目前亞洲最大的商業(yè)綜合體——北京薈聚中心；薈聚中心南側(cè)的北京第四家山姆會員店已于2022年底開業(yè)；加上宜家和鴻坤廣場，周邊商業(yè)配套可以滿足一站式購物需求。

2、“骨頭”的硬度：

⑴樓面地價(jià)更高了。 據(jù)悉，目前至少有10家房企在關(guān)注“6005地塊”，包括：在西紅門橡樹灣取得成功的華潤，與地塊一路之隔的御璟星城開發(fā)商中建壹品，今年還沒拿到土地的中海北京公司，以及手握大量資金來京擴(kuò)展市場的招商蛇口和中建東孚等。

據(jù)規(guī)劃文件內(nèi)容，該地塊住宅地上建筑規(guī)模89478.5平米，掛牌出讓起始價(jià)為32.4億元（折合住宅樓面地價(jià)約3.62萬元/平米），競價(jià)階梯為1700萬元，設(shè)定土地合理上限價(jià)格為37.26億元，舉到土地合理上限價(jià)格時(shí)，折合樓面地價(jià)約4.16萬元/平米。

資料顯示，2021年華潤+中鐵以底價(jià)拿下西紅門橡樹灣一期（6011、6014）地塊時(shí)，折合樓面地價(jià)約3.8萬元/平米；西紅門橡樹灣二期（6013）地塊也是底價(jià)拿地，折合樓面地價(jià)約3.59萬元/平米；御璟星城也是底價(jià)拿地，折合樓面地價(jià)約3.43萬元/平米。

根據(jù)目前該地塊的關(guān)注熱度來看，現(xiàn)場競拍多舉幾手是大概率事件，所以，“6005地塊”的樓面地價(jià)大概率會比區(qū)域在售項(xiàng)目的樓面地價(jià)高。

⑵地塊產(chǎn)品不好排。 買房人都喜歡大面寬、短進(jìn)深的房子，這樣的戶型采光和通風(fēng)更好。大家有沒有想過，在滿足樓間距（日照要求）的情況下，什么樣的地塊能排出更多好戶型呢？很明顯，地塊要夠?qū)挕?

該地塊在2.5的容積率下，如果想排布出全南北向戶型，就要選擇西紅門橡樹灣二期的大戶型改善產(chǎn)品，即107平米三室、128-148平米四室的戶型設(shè)計(jì)。如果選擇做小戶型，就難免出現(xiàn)東西朝向的戶型。

目前區(qū)域在售項(xiàng)目中，套總價(jià)在700萬元以上的戶型去化速度沒有小戶型快，在此前提下，有哪個(gè)開發(fā)商敢在西紅門全部押注大戶型？

⑶區(qū)域還有大量新房在售。 截至2023年4月14日，西紅門橡樹灣一期網(wǎng)簽947套，二期網(wǎng)簽83套；御璟星城網(wǎng)簽421套。區(qū)域兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)房源約2569套，還有約1000套的新房處于銷售中。

“6005地塊”看似是一塊好地，卻很難出好產(chǎn)品；看似流速很快，實(shí)則還有大量“庫存”，“雞肋”感很強(qiáng)。

貳

為什么還會有這么多開發(fā)商對“6005地塊”感興趣？ 根本原因在于“家中缺糧”，而且為了今年的銷售業(yè)績，即便是“雞肋”，也要想辦法去拿。

1、上市公司業(yè)績規(guī)模有需求。 北京住宅項(xiàng)目從拿地到開盤普遍在3-5個(gè)月。所以，上半年拿到的地塊，當(dāng)年就能貢獻(xiàn)業(yè)績。而且北京房價(jià)高，項(xiàng)目貨值大（6005地塊有著超過50億元的貨值），對于力求安全投資的開發(fā)商來說，意義重大。

同時(shí)，上半年留給開發(fā)商拿地的機(jī)會已經(jīng)不多，很多開發(fā)商為防止現(xiàn)有項(xiàng)目售罄后銷售團(tuán)隊(duì)解散，也在積極拿地。

2、IRR率比較高。 在北京多地實(shí)行“拿地即實(shí)質(zhì)性開工”后，上半年拿地，有機(jī)會在年底前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，手中的現(xiàn)金流就可以獲得更高的內(nèi)部投資回報(bào)率（IRR）。

3、西紅門有改善需求。 與“6005地塊”隔京開高速而望的西紅門西板塊多是2000年前后建設(shè)的住宅，次新房項(xiàng)目鴻坤理想城也有6-7年房齡了，區(qū)域內(nèi)不是沒有改善需求，而是現(xiàn)階段沒有更高端的改善產(chǎn)品。

我們在《 【調(diào)研】豐臺剛需為何愛買西紅門 》一文中也提到西紅門板塊的環(huán)線和價(jià)格優(yōu)勢。在南四環(huán)到南五環(huán)這個(gè)環(huán)線區(qū)間內(nèi)，單價(jià)6萬+帶精裝交付，是具有價(jià)格優(yōu)勢的。

總結(jié)： 在北京土地市場這輪上架的4宗地塊當(dāng)中，“6005地塊”相比其他地塊仍算較好的。比如：通州是很多開發(fā)商不敢，也不愿意去碰的。再如，被“退過一次貨”的前葦溝地塊又來了，可相鄰的金盞已經(jīng)快現(xiàn)房銷售了，還是賣不快，有多少開發(fā)商敢拿前葦溝？豐臺青塔地塊地理位置好，即便周邊城市界面不太友好，依舊是火到大概率拼搖號的一塊地，最后搖中的幾率又多大呢？

如此對比來看，“6005地塊”雖然“雞肋”，仍然是開發(fā)商不得不去啃的地塊。

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