簽訂購房合同時有哪些要注意？

注意1、查驗開發(fā)商五證

在簽購房合同之前，開發(fā)商應該向購房者出示五證，也就是《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。

在查看五證時，購房者要讓開發(fā)商提供原件，同時還應查看原件的批注日期及使用和出售面積的多少，要知道五證不全可能導致購房人不能取得房產(chǎn)證，甚至導致購房合同無效。

注意2、明確交房的違約責任

注意交房是否有賠償，這就要求在購房合同中一定要明確約定交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款，并明確約定不交房的違約責任，如每一日按支付房款的一定比例支付違約金，同時約定在一定期限內(nèi)仍不交房的，購房人有權要求退房。

注意3、看清房屋面積

根據(jù)國家規(guī)定，房屋的實際面積與約定的面積誤差不能超過3%。但是在實際中由于建筑面積各項因素影響，或多或少都有偏差的，有很多業(yè)主因為面積問題與開發(fā)商鬧起來。這一點合同里應該有約定，如果誤差超過了3%，買房可以要求退房，如果不退房多了的面積房款由開發(fā)商承擔，面積少了則要雙倍退還給購房者。

哪些情形購房合同屬于無效合同？

情形1、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

情形2、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

情形3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

情形4、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

二手房網(wǎng)簽和備案是一回事嗎？

網(wǎng)簽和備案存在著本質(zhì)的區(qū)別，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售行為，維持房地產(chǎn)市場的正常秩序，防止開發(fā)商捂盤及“一房多賣”而建立的一個網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)。

而備案是根據(jù)我國建設部所頒發(fā)的<城市商品房預售管理辦法>第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。該辦法第十條同時規(guī)定：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

兩者的共同作用都是為了杜絕一房多賣的現(xiàn)象，當我們要注意的是，網(wǎng)簽是不具有備案的法律效力的，僅僅為了實現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。

網(wǎng)簽和備案有什么注意事項？

1、房屋買賣合同標準文本

一定要采用由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的房屋買賣合同標準文本，并按照文本中所列條款逐條逐項認真填寫。

2、合同條款

一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權利與義務是否對等。

3、一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證

有了預售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關鍵。

4、面積確認及面積差異處理

如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。

5、一定要確定交房日期

開發(fā)商常常會因為資金不足而延期交房，因此他們會在預售合同上運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等模糊詞語，或者只注明竣工日期，不注明交付使用日期;對此，購房者在簽訂購房合同時，一定要將交房日期清晰無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。

關鍵詞： 購房合同屬于無效合同 網(wǎng)簽和備案 二