8月尾聲，中期業(yè)績陸續(xù)披露，彌漫房地產(chǎn)行業(yè)的，是前所未有的寒意。

上半年，幾乎所有房企都遭遇盈利能力下滑的質(zhì)疑：中海毛利率跌破30%，萬科凈利潤12年來首次下滑，龍湖凈利率創(chuàng)上市以來最低，金地凈利潤同比下降38.8%……

“優(yōu)等生”尚且如此，更何況是同時面臨轉(zhuǎn)型陣痛的其他房企。

8月27日，中期業(yè)績會上，中南建設董事長陳錦石直言，現(xiàn)在是房地產(chǎn)的“冬天”。上半年，中南營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%;綜合毛利率16.3%，同比下降1個百分點;歸母凈利潤17.5億元，同比減少14.7%。

增收不增利的主要原因是，上半年中南加大了合作項目并表比例，帶來了規(guī)模的大幅提升，但也因此，非并表項目減少，上半年投資收益僅6.8億元，同比減少62%，造成利潤下降。

4月業(yè)績會上，中南總經(jīng)理陳昱含提出2021年實現(xiàn)銷售規(guī)模10%增長，即2500億，以及歸母凈利潤達到90億元等目標。如今則表示，調(diào)控疊加公司結算資源不多，90億目標已難以實現(xiàn)，10%規(guī)模增長也面臨一定壓力。

這位年輕的新掌門對市場還是過于樂觀了。在陳錦石看來，在三道紅線、樓市調(diào)控的重壓之下，中南能夠繼續(xù)保持規(guī)模增長，已經(jīng)很不錯了。

他判斷，寒冬之下，預計要花半年到三季度，甚至一年左右的時間，房地產(chǎn)行業(yè)才能全面好起來。

這與旭輝董事局主席林中、碧桂園常務副總裁程光煜，在業(yè)績會上預測的基本一致：明年中至年底，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將見底，企穩(wěn)回升。

房企當下最緊要的，是如何度過這個冬天。

業(yè)績會上，陳昱含把當下行業(yè)普遍面臨的流動性、杠桿與規(guī)模、利潤三大風險，比喻為“高血壓、高血糖、高血脂”，看似慢性，不及時控制也會威脅生命。

而她給出的治療方案，首要的便通過審慎經(jīng)營，確保流動性安全;然后適當降速，堅定去杠桿;通過輪動布局，合理下沉，提高產(chǎn)品力等實現(xiàn)利潤。

這也是中南現(xiàn)在努力的方向。調(diào)整拿地策略，多合作，少花錢。上半年，中南新增41個項目，其中，權益占比低于50%的項目達到25個。拿地城市能級繼續(xù)下沉，三四線占比78%，平均地價4100元/平方米，同比下降7.1%。

新增項目中有11個通過股權收購獲得，去年同期共新增45個項目，僅4個為股權收購。陳昱含表示，將加強中南建筑和中南置地的配合，繼續(xù)拓展多元化拿地，為未來盈利留出彈性空間。

三道紅線方面也有所優(yōu)化。截至2021年6月底，中南凈負債率較年初下降2個百分點，至95.3%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率較年初下降1.3個百分點，達77.4%，現(xiàn)金短債比1.0，為“黃檔”房企。

達標的兩條都在及格線附近，但中南還是決定給市場一些好消息。業(yè)績會上，管理層表示，爭取明年實現(xiàn)三條紅線全部轉(zhuǎn)“綠檔”。

中期業(yè)績發(fā)布的當天，中南建設的股價一路下挫至跌停，這給年輕的管理層帶來了不小的壓力，但陳錦石一直保持樂觀。

“房地產(chǎn)市場會不錯的，但和過去不一樣了，要看城市發(fā)展前景，看公司的經(jīng)營能力和投資能力。” 陳錦石認為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨收縮，但投資增幅依然樂觀。據(jù)國家統(tǒng)計局，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2萬億，同比增長15%。

“冬天也是有希望的。”這位見證過房地產(chǎn)行業(yè)30余年風雨的創(chuàng)始人，正在努力給市場信心。

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