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    美國樓市“瘋漲”背后有什么隱情
    2020-09-28 09:06:58 來源:海外網(wǎng) 編輯:

    受新冠疫情影響,美國經(jīng)濟復(fù)蘇艱難。但有媒體發(fā)現(xiàn),美國房地產(chǎn)市場卻跑到了整體經(jīng)濟前面。美國商務(wù)部在9月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年8月美國新屋銷售季調(diào)后環(huán)比上漲4.8%,大幅好于預(yù)期的降幅1.2%,總量至101.1萬戶,創(chuàng)2006年9月以來的14年新高。

    與此同時,美國消費者新聞與商業(yè)頻道(CNBC)也關(guān)注到,美國90%的住房市場中,目前房價上漲已經(jīng)超過工資上漲幅度。有分析認為,盡管強勁的需求和較低的抵押貸款利率暫時支撐了房屋銷售,但美國失業(yè)人數(shù)居高不下、普通民眾收入增長乏力等因素已經(jīng)構(gòu)成了市場下行的風險。

    政策放水,投資轉(zhuǎn)向

    自6月起,此前一直低迷的房地產(chǎn)市場突然爆發(fā)。全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示,今年8月美國成屋銷售季調(diào)后年化總數(shù)為600萬戶,刷新2006年12月以來新高。

    經(jīng)濟衰退的背景下,美國房地產(chǎn)市場為何如此反常?英國路透社分析指出,一方面,大流行引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙,房產(chǎn)市場相對供不應(yīng)求;另一方面,在創(chuàng)紀錄的低抵押貸款率刺激下,美國民眾的購房意愿顯著提升。

    過去兩個月,美國房貸利率一直保持在3%以下。美國住宅貸款抵押機構(gòu)房地美(Freddie Mac)公布的數(shù)據(jù)顯示,上周美國30年固定抵押貸款平均利率為2.87%,為歷史第二低水平;15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。

    在政策刺激政策下,不少美國的中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資的意愿。美國研究機構(gòu)Bankrate此前調(diào)查了千名美國成年人的投資偏好。數(shù)據(jù)顯示,26%的受訪者選擇將房地產(chǎn)作為首選投資標的,僅次于占比28%的股票,54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

    美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Attom Data Solutions首席產(chǎn)品官托德·塔塔(Todd Teta)表示,“對全美的單身人士來說,平均工資負擔得起購房的人越來越少。”盡管美國失業(yè)率高企和經(jīng)濟疲軟,但在低抵押貸款利率和其他因素的影響下,許多購房者紛紛加入供不應(yīng)求的房產(chǎn)市場。“結(jié)果是房價上漲已經(jīng)超過了工資對人們的影響。”

    分析師普遍認為,新冠疫情可能造成的經(jīng)濟沖擊,以及美國將暴發(fā)第二波疫情的跡象,讓市場出現(xiàn)恐慌情緒。相對與股市,中產(chǎn)階層更加趨向房產(chǎn)這類較為保守的資產(chǎn)配置方式。

    房價高企,貧富分化

    就在買家源源不斷涌入之際,考慮到疫情二次暴發(fā)等諸多不確定性因素,不少賣家也表現(xiàn)出明顯的惜售情緒。供需錯位下,美國房價高企。美國8月的成屋售價中位數(shù)打破了6月和7月所創(chuàng)的紀錄新高至31.06萬美元,同比增長11.4%,同比連漲102個月。值得注意的是,上述成屋銷售中位數(shù)售價已經(jīng)高于2007年金融危機前樓市泡沫頂峰時的23萬美元。

    CNBC在24日的文章中提到,有限的待售房屋帶來激烈競爭,導(dǎo)致房價飆升。NAR首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)也承認:“當前買家的競爭十分激烈,新房源一上市就被搶售一空,因此需要建設(shè)更多的新屋,當前許多城市的房屋供應(yīng)都跟不上需求的步伐。”

    面對瘋漲的房價,《今日美國》關(guān)注到,一些人有能力逃離大城市,生活得到改善。但是還有一些收入較低的美國人,面對歷史性的失業(yè)危機、迫在眉睫的搬遷、工資停滯不前,他們無法擁有自己的住房。這場流行病帶來持久的經(jīng)濟損失,令他們失去信心。

    今年3月,46歲的布蘭迪·吉(Brandi Gee)被解雇。失去了工作和出租屋,她和兒子在佐治亞州的一家酒店住了近三個月。最近幾周,她一邊面試一邊拜托房產(chǎn)經(jīng)紀人幫忙找房,但都沒有結(jié)果。“我很擔心我們最終會睡在大街上。不知道我是否會安然無恙。”吉說道。

    布蘭迪·吉工作的餐飲業(yè)是受疫情影響裁員最嚴重的行業(yè)之一。麥肯錫4月初的分析顯示,受疫情影響的工作崗位中,86%的年薪低于4萬美金,其中以兼職工作較為常見。根據(jù)美國人口普查局最新調(diào)查,年收入低于35000美元的租房家庭中,有42%的人甚至對9月份房租的支付能力表示輕微或完全沒有信心。

    據(jù)《華爾街日報》報道,全美范圍內(nèi)價格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%,美國南部地區(qū)這一比例增長了63.1%。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫Attom Data Solutions的數(shù)據(jù)顯示,美國90%的住房市場中,房價上漲目前已經(jīng)超過人們工資上漲幅度。

    風險疊加,復(fù)蘇艱難

    美國樓市近期異常繁榮背后,風險也在不斷疊加。《商業(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站援引牛津經(jīng)濟研究所的研究員南希·范登·霍頓(Nancy Vanden Houten)的話指出,“盡管強勁的需求和較低的抵押貸款利率形成了對房屋銷售的支持,但美國經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢以及疲軟的勞動力市場都構(gòu)成了下行風險,預(yù)計這些因素將對未來幾個月的房屋銷售造成壓力。”

    美國勞工部日前公布數(shù)據(jù)顯示,8月美國非農(nóng)部門新增就業(yè)人數(shù)為137萬人,低于市場預(yù)期,也不及7月修訂后水平。當月美國失業(yè)率從7月的10.2%降至8.4%,顯示在經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇下就業(yè)市場有所改善,但仍不及疫情前水平。與此同時,美國8月消費者信心指數(shù)繼續(xù)下滑,從7月的91.7降至84.8,跌至逾六年低點。

    有分析認為,雖然美國政府和美聯(lián)儲出臺前所未有的超大規(guī)模紓困措施,巨量資金被注入市場。由于家庭對就業(yè)市場和收入感到擔憂,日常消費動力嚴重不足,許多優(yōu)惠政策都成為富人手中的資本工具,這令外界對美國經(jīng)濟從新冠衰退中復(fù)蘇的可持續(xù)性產(chǎn)生懷疑。

    據(jù)美國經(jīng)濟分析局(U.S。 Bureau of Economic Analysis)統(tǒng)計,從4月至6月,美國第二季度的實際GDP較前一季度下跌32.9%。這是自1947年以來美國GDP單季度最大降幅,也意味著美國經(jīng)濟產(chǎn)出因為新冠疫情已經(jīng)損失了超過1萬億美元。美聯(lián)儲主席鮑威爾表示,美國經(jīng)濟復(fù)蘇前景“高度不確定”,疫情可能較預(yù)計持續(xù)時間更久,給經(jīng)濟復(fù)蘇帶來新的挑戰(zhàn)。

    美國全國商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會此前發(fā)布的半年度經(jīng)濟政策調(diào)查結(jié)果顯示,三分之二受訪經(jīng)濟學家認為美國經(jīng)濟仍處于衰退之中,近80%認為美國經(jīng)濟出現(xiàn)“雙底”衰退的概率至少為25%。國際貨幣基金組織、世界銀行和美聯(lián)儲分別預(yù)計今年美國經(jīng)濟會萎縮8%、6.1%和6.5%。(海外網(wǎng) 張敏 王法治)

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