21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧、吳霜 北京、上海報(bào)道

首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”終于有望落地。

(資料圖片)

據(jù)新華社消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

值得注意的是，《通知》的提法是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，這意味著該政策并不是統(tǒng)一執(zhí)行，各個(gè)城市仍然有一定的自主決定權(quán)。另有地產(chǎn)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，相比于之前只有住建部提及推動(dòng)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，本次《通知》由央行、金融監(jiān)管總局和住建部聯(lián)合印發(fā)，這意味著政策距離落地又近了一步。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心整理，目前北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長(zhǎng)沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、東莞和?？诠灿?jì)18個(gè)城市仍然執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，后續(xù)“認(rèn)貸”的部分是否會(huì)放松值得期待。

另一個(gè)利好消息是，同日下午，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

利好兩類購房群體一線城市跟進(jìn)概率較大

住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

改善性住房換購稅費(fèi)減免等政策，此前已經(jīng)實(shí)施，因此，住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表態(tài)，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)對(duì)首、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，個(gè)人住房貸款政策可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”“認(rèn)房不（用）認(rèn)貸”“認(rèn)貸不認(rèn)房”三種，且嚴(yán)格程度依次遞減。因?yàn)槭玛P(guān)購房者的購房首付比例和貸款利率，上述舉措被認(rèn)為是設(shè)置購房者門檻和調(diào)節(jié)樓市熱度的重要手段。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，上述三項(xiàng)舉措中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請(qǐng)貸款就按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)來發(fā)放。二套房的首付和房貸利率都明顯更高，因此不利于購房者改善住房。

以北京為例， 在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，購買二套普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%，商貸利率為5年期LPR基礎(chǔ)上加105個(gè)基點(diǎn)；改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的話，購買二套普通自住房的首付款比例變?yōu)椴坏陀?5%，購買非普通自住房的首付款比例變?yōu)椴坏陀?0%，商貸利率則變?yōu)闉?年期LPR基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)?？梢钥闯?，若實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

王小嬙進(jìn)一步指出，三部門明確推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣出換房，另一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄、但本地?zé)o房的購房客群。政策落地后，這兩類客群再次購買房屋就可以享受首套房的首付比例和房貸利率，可以明顯減少購房成本。在她看來，對(duì)市場(chǎng)而言，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的落地有利于滿足合理的改善性住房需求，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

不過，王小嬙也指出，三部門推動(dòng)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，意味著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”雖然符合政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但還需地方政府自主決定是否使用。預(yù)計(jì)在當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)下行的背景下，一線城市跟進(jìn)的概率較大。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”曾在中國房地產(chǎn)調(diào)控史上多次扮演為樓市大降溫的角色，尤其是在一線城市。因此，市場(chǎng)對(duì)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能否取代“認(rèn)房又認(rèn)貸”，重新提振樓市預(yù)期保持高度關(guān)注。有房地產(chǎn)金融專家告訴記者，此時(shí)在一線城市取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、推行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”對(duì)有利于提振樓市預(yù)期，政策調(diào)整優(yōu)化恰逢其時(shí)。但也有房地產(chǎn)從業(yè)人士擔(dān)憂此舉會(huì)過度刺激一線城市房?jī)r(jià)上漲，可以考慮有附加條件的執(zhí)行。

貝殼研究院曾回顧中國2010年至當(dāng)前的兩輪完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期，該研究院稱，在成交量方面，2010年啟動(dòng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱，2016年末至2017年初，一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價(jià)格看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”有效遏制了房?jī)r(jià)上漲。一線城市房?jī)r(jià)“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩或者下跌基本均由“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策引起。

貝殼研究院認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的落地，可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進(jìn)二手房、新房的良性循環(huán)。進(jìn)一步，新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

“金九銀十”能再來嗎？

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對(duì)記者表示，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是釋放改善性住房需求的有效措施。而“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要是在房地產(chǎn)供需關(guān)系比較緊張或房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的情況下，對(duì)住房需求的適度抑制措施，同時(shí)也是有效抑制投資性購房的手段。

崔光燦認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大改變，實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，仍是堅(jiān)持房住不炒的前提下，更好支持以置換型改善性住房需求，使住房需求有序合理釋放，既是促進(jìn)房地產(chǎn)供需關(guān)系的手段，更是支持居民更快更好改善住房的措施。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于低迷階段，住宅開發(fā)投資和銷售仍在下降。國家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，其中，住宅投資51485億元，下降7.6%；1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)溫吞。7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

在三部門發(fā)聲推動(dòng)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”之前，部分二三線城市已實(shí)際落地了“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者7月底梳理，已有韶關(guān)、杭州、天津、威海、北海等地已實(shí)際落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。8月1日，央行再提實(shí)施差別化住房信貸政策，引導(dǎo)首付和貸款利率下調(diào)，有序調(diào)整存量房貸利率。8月3日，河南鄭州發(fā)布穩(wěn)樓市“組合拳”，提出15項(xiàng)政策措施，成為7月28日以來首個(gè)執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的城市。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，本次三部委明確提出將“認(rèn)房不用認(rèn)貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間，預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地，對(duì)于一線城市而言，同樣存在政策預(yù)期。由于一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)。若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市“金九銀十”行情或可期。

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