21世紀經濟報道記者 唐婧、吳霜 北京、上海報道

首套房貸款“認房不用認貸”終于有望落地。

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據(jù)新華社消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

值得注意的是，《通知》的提法是“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，這意味著該政策并不是統(tǒng)一執(zhí)行，各個城市仍然有一定的自主決定權。另有地產人士告訴21世紀經濟報道記者，相比于之前只有住建部提及推動“認房不用認貸”，本次《通知》由央行、金融監(jiān)管總局和住建部聯(lián)合印發(fā)，這意味著政策距離落地又近了一步。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心整理，目前北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、東莞和?？诠灿?8個城市仍然執(zhí)行“認房又認貸”，后續(xù)“認貸”的部分是否會放松值得期待。

另一個利好消息是，同日下午，財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

利好兩類購房群體一線城市跟進概率較大

住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

改善性住房換購稅費減免等政策，此前已經實施，因此，住房貸款“認房不用認貸”的表態(tài)，成為市場關注的焦點。根據(jù)對首、二套房認定標準的不同，個人住房貸款政策可以分為“認房又認貸”“認房不（用）認貸”“認貸不認房”三種，且嚴格程度依次遞減。因為事關購房者的購房首付比例和貸款利率，上述舉措被認為是設置購房者門檻和調節(jié)樓市熱度的重要手段。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對21世紀經濟報道記者表示，上述三項舉措中“認房又認貸”最為嚴格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款就按照二套房的標準來發(fā)放。二套房的首付和房貸利率都明顯更高，因此不利于購房者改善住房。

以北京為例， 在“認房又認貸”的政策下，購買二套普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%，商貸利率為5年期LPR基礎上加105個基點；改為“認房不用認貸”的話，購買二套普通自住房的首付款比例變?yōu)椴坏陀?5%，購買非普通自住房的首付款比例變?yōu)椴坏陀?0%，商貸利率則變?yōu)闉?年期LPR基礎上加55個基點?？梢钥闯?，若實施“認房不用認貸”，能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

王小嬙進一步指出，三部門明確推動落實“認房不用認貸”，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出換房，另一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄、但本地無房的購房客群。政策落地后，這兩類客群再次購買房屋就可以享受首套房的首付比例和房貸利率，可以明顯減少購房成本。在她看來，對市場而言，“認房不用認貸”政策的落地有利于滿足合理的改善性住房需求，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

不過，王小嬙也指出，三部門推動“認房不用認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，意味著“認房不用認貸”雖然符合政策執(zhí)行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。預計在當前市場持續(xù)下行的背景下，一線城市跟進的概率較大。

“認房又認貸”曾在中國房地產調控史上多次扮演為樓市大降溫的角色，尤其是在一線城市。因此，市場對“認房不用認貸”能否取代“認房又認貸”，重新提振樓市預期保持高度關注。有房地產金融專家告訴記者，此時在一線城市取消“認房又認貸”、推行“認房不用認貸”對有利于提振樓市預期，政策調整優(yōu)化恰逢其時。但也有房地產從業(yè)人士擔憂此舉會過度刺激一線城市房價上漲，可以考慮有附加條件的執(zhí)行。

貝殼研究院曾回顧中國2010年至當前的兩輪完整的房地產市場調控周期，該研究院稱，在成交量方面，2010年啟動“認房又認貸”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱，2016年末至2017年初，一線城市相繼重啟“認房又認貸”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制了房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認房又認貸”政策引起。

貝殼研究院認為，“認房不用認貸”的落地，可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房、新房的良性循環(huán)。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現(xiàn)房地產市場和行業(yè)的良性循環(huán)。

“金九銀十”能再來嗎？

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對記者表示，“認房不用認貸”是釋放改善性住房需求的有效措施。而“認房又認貸”主要是在房地產供需關系比較緊張或房價上漲壓力比較大的情況下，對住房需求的適度抑制措施，同時也是有效抑制投資性購房的手段。

崔光燦認為，當前房地產供需關系已經發(fā)生了重大改變，實施“認房不用認貸”，仍是堅持房住不炒的前提下，更好支持以置換型改善性住房需求，使住房需求有序合理釋放，既是促進房地產供需關系的手段，更是支持居民更快更好改善住房的措施。

數(shù)據(jù)顯示，當前我國房地產行業(yè)仍處于低迷階段，住宅開發(fā)投資和銷售仍在下降。國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國房地產開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，其中，住宅投資51485億元，下降7.6%；1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

一、二線城市的房地產市場也表現(xiàn)溫吞。7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

在三部門發(fā)聲推動“認房不用認貸”之前，部分二三線城市已實際落地了“認房不用認貸”。據(jù)21世紀經濟報道記者7月底梳理，已有韶關、杭州、天津、威海、北海等地已實際落實“認房不用認貸”。8月1日，央行再提實施差別化住房信貸政策，引導首付和貸款利率下調，有序調整存量房貸利率。8月3日，河南鄭州發(fā)布穩(wěn)樓市“組合拳”，提出15項政策措施，成為7月28日以來首個執(zhí)行“認房不用認貸”政策的城市。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，本次三部委明確提出將“認房不用認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，為核心城市優(yōu)化房地產信貸政策打開了空間，預計多數(shù)二線城市將較快跟進落地，對于一線城市而言，同樣存在政策預期。由于一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執(zhí)行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市“金九銀十”行情或可期。

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