近期萬科在中山、杭州、寧波等地公開獲取土地，但在核心一線城市深圳，卻放棄寶安地塊的搖號資格。這反映出該公司對于拿地總體仍秉持較為審慎的態(tài)度，在投資方式上也傾向于利用綜合競爭優(yōu)勢而非財力。

【資料圖】

8月3日，杭州市自然資源和規(guī)劃網(wǎng)發(fā)布杭政儲出[2023]97號地塊規(guī)劃公示。該地塊原由東莞景天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱景天地產(chǎn)）競得，但市場消息稱，項目將由萬科與景天地產(chǎn)合作開發(fā)，其中萬科負責營銷業(yè)務(wù)。

上述項目要追溯至7月18日，杭州下半年首場土拍，杭政儲出[2023]97號地塊即浦樂單元宅地由景天地產(chǎn)以3%概率幸運搖中。項目占地3.22萬平方米，總建面10.03萬平方米，成交總價17.24億元，樓面價2.44億元，溢價率11.66%，新房限價3.9萬元/平方米。

在當天的土拍上，萬科也以總價17.16億元競得熱度相對低的下沙宅地，樓面價2.34萬元/平方米，溢價率僅2.39%。該公司曾參與良渚地塊搖號，最終運氣稍稍欠缺。

彼時市場分析多認為萬科在杭州土儲較少，存在強烈的補倉意愿。觀點新媒體了解，2022年萬科銷售金額在杭州排名第三，但在公布的開發(fā)項目列表中，至去年底杭州已無儲備。去年9月萬科新獲杭州一宗地塊，后來開發(fā)為江斕映象府，該項目已于今年4月售罄。

考慮到這一層背景，時隔近一年后拿地，如此緩慢的投資節(jié)奏遠無法滿足杭州萬科。因此，萬科才會有通過其他渠道補倉的驅(qū)動力。

實際上，在介入景天地產(chǎn)項目之前，今年上半年萬科還通過入股方式獲得了與浙江交控開發(fā)杭州拱墅區(qū)地塊的機會。

資料顯示，浙江交控于3月29日以9.75億元競得拱墅區(qū)燈塔杭汽輪宅地，樓面價2.13萬元/平方米，溢價率11.43%，新房限價3.47萬元/平方米。拿地后不足半個月，項目便公示規(guī)劃方案及案名“楓宜曉廬”，同時項目股權(quán)也出現(xiàn)變更，由萬科持有項目51%股權(quán)。

這種投資方式在南京、上海、昆山、東莞、成都等城市也得到實際運用。

按萬科披露的口徑計算，2023年上半年該公司共計新增投資16個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中獨資或聯(lián)合體拿地占6個，舊改轉(zhuǎn)化占3個。另外6個項目則均是由第三方公司在去年或今年競得，萬科此后以合作方身份入股，持股量從49%到70%不等。

以成都為例，萬科于5月11日以熔斷價格拿下武侯區(qū)82畝土地，熔斷樓面價1.66萬元/平方米，這也是其時隔近兩年再次在成都中心城區(qū)拿地。而6月，萬科便宣布獲得成都金融城東74畝項目60%股權(quán)，后者實則是樂山海天地產(chǎn)于4月競得的林家壩TOD綜合開發(fā)片區(qū)地塊。

在公告口徑以外，萬科5月還介入了偉星旗下合肥高新GX202303號地塊。該地塊是偉星于4月份合肥土拍中通過搖號方式競得，總價17.39億元，溢價率14.93%，用途為住宅、商業(yè)、教育用地，并要求配建不少于7100平方米公園綠地。

按合作對象分，萬科在擴儲過程中牽手的伙伴，其中一類多是過往存在交集的民營企業(yè)。比如宏遠與萬科早在2009年便合作開發(fā)項目，去年以來萬科更是聯(lián)合中天、峰景等企業(yè)，開發(fā)東莞瑧灣匯、臻山境等項目；景天地產(chǎn)過往也在東莞與萬科建立過合作。

另一類則是國央企尤其是地方性國企，這類企業(yè)大多具備的開發(fā)能力有限，需要借用品牌房企的優(yōu)勢實現(xiàn)退出。去年9月，中國建筑曾宣布投資上海嘉定未來城市理想單元地塊，需要復雜的商辦與住宅結(jié)合能力，最終也是聯(lián)合萬科做出了令政府滿意的方案。

今年6月底，萬科首席運營官劉肖回應(yīng)投資者稱，從長期看，公司的投資優(yōu)勢還是要建立在綜合競爭力基礎(chǔ)上，首先體現(xiàn)為多賽道的綜合競爭力，比如4月以底價37.83億元競得上海松江印象城二期地塊，就是由于一期商場做得好。

其次體現(xiàn)為對復雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力打造，比如未來城市理想單元地塊。嘉定劉肖認為這兩種競爭力一方面符合萬科開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略，另一方面也構(gòu)成公司未來投資競爭力的基礎(chǔ)。

而從投資總體情況看，上半年萬科披露新增房地產(chǎn)開發(fā)項目16個，涉及建筑面積266萬平方米，較2022年同期繼續(xù)減少；拿地總價卻接近468億元，同比增加18%，拿地銷售比約23%。量價指標的變化，背后也反映出企業(yè)投資越來越集中于重要區(qū)域的地塊。

在投資平臺上，萬科也曾提及，在投資上公司一是會堅持獲取特別好的項目，即市場和客戶基數(shù)比較好、存在成熟的產(chǎn)品解決方案、投資回報好的項目。二是會堅持精準投資，公司的投資地圖會隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟的基本面等不斷完善，幫助發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機會。

對此，劉肖表示，萬科提高投資兌現(xiàn)度的方式，包括成本配置、開發(fā)節(jié)奏、解決方案、產(chǎn)品類型都前置做好，比如寧波、合肥、南京，最近到上海和成都，都用了拾系產(chǎn)品線。

觀點新媒體了解到，萬科于2021年成立開發(fā)經(jīng)營本部，集中管控了項目從拿地、投資、產(chǎn)策、設(shè)計、工程建造等環(huán)節(jié)，同時在產(chǎn)品力方面也進行了體系改善。其中，拾系是高端改善產(chǎn)品系，近兩年應(yīng)用到長三角區(qū)域項目后取得了不錯的去化效果，這視為產(chǎn)品標準化打造取得的成績之一。

按照萬科的說法，今年1-5月已經(jīng)披露的15個新增項目，預計普遍能達到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報水平。

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