本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

面對整體低迷的房地產(chǎn)市場，國企也不得不拿出強有力的促銷手段來帶動項目銷售。

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近日，哈爾濱綠地東北亞國博城（下稱綠地國博城）推出“以舊換新”活動，宣稱“房子也能以舊換新，老房免費置換新房，額外最高補貼40萬元”。綠地國博城銷售人員及多位哈爾濱中介人員對時代財經(jīng)確認該消息屬實。

綠地國博城項目銷售人員王誠（化名）對時代財經(jīng)稱，最近每天都有因上述活動達成的成交，“這個舉措可以讓市場周轉(zhuǎn)起來，不然就陷入了死循環(huán)：想置換的改善客戶，老房子賣不出去，沒錢買新房。開發(fā)商庫存積壓，不僅新樓盤不能開盤，還沒錢支付施工方建設(shè)費。”

但目前的成交效果僅限于交定金鎖定房源，“以舊換新”能否如他暢想的這般“攪動一池活水”，關(guān)鍵在于舊房能否在合約期限內(nèi)售出，而這或非人力所能左右。

綠地國博城位于哈爾濱新區(qū)，是綠地擴大在黑龍江投資的重大戰(zhàn)略性項目。該項目計劃打造成服務(wù)于貿(mào)易港的復(fù)合型智慧生態(tài)新城，包含商務(wù)、金融、科技、大型國際會展、國際會議中心及酒店集群等多種業(yè)態(tài)，一期建設(shè)包括城市展廳、全球商貿(mào)港及住宅。其中，綠地哈爾濱東北亞國際會展中心于2019年9月啟動，規(guī)劃建筑面積495萬平方米，預(yù)計總投資額超過500億元。

事實上，自2019年開始，綠地集團就不斷加碼東北市場。截至目前，綠地集團在東北地區(qū)11個城市累計開發(fā)項目63個，開發(fā)面積超過1850萬平方米。綠地控股（600606.SH）半年業(yè)績快報顯示，2023年上半年，公司預(yù)計實現(xiàn)營業(yè)收入1742億元，同比下滑近15%，凈利潤26億元，較去年同期減少38%。

有銷售人員透露，綠地國博城推出“以舊換新”活動是為了增加會展中心附近的住宅入住率，以撐起商業(yè)的需求。貝殼網(wǎng)站信息顯示，綠地國博城目前參考單價在9000元/平方米，總價在89萬元-150萬元之間。

以舊換新，中介免費賣房

據(jù)時代財經(jīng)了解，“以舊換新”由開發(fā)商牽頭，中介、項目合作方參與，而項目合作方為項目施工方、承包商等?；顒拥木唧w操作方式為，有改善需求、對綠地國博城感興趣的購房者，由中介評估其舊房市場價，購房者認可舊房評估價和意向新房的價格后，交1萬元定金鎖定房源。

中介公司負責(zé)在2個月內(nèi)將舊房賣出，全程不向購房者收取中介服務(wù)費。舊房房款可抵部分或全部新房房款，多退少補，但最少須交20%首付款。若2個月內(nèi)舊房未售出，購房者可申請退還定金。如舊房實際售出價低于評估價，差額部分由項目合作方予以補貼。

王誠對時代財經(jīng)稱，目前以市場價出售二手房有點難，如果低于市場價數(shù)萬元，中介就更愿意去推銷，房子也更容易出手，實際售價和市場價之間的差額由項目合作方補齊。“比如舊房評估價50萬元，中介以45萬元賣出，但業(yè)主可抵新房房款的金額仍為50萬元，5萬元差額由項目合作方補齊?！薄吨袊康禺a(chǎn)報》報道稱，補貼并非以現(xiàn)金方式直接支付，而是在合作方的相應(yīng)產(chǎn)值中進行抵扣。

在他看來，該活動除了能盤活市場各環(huán)節(jié)，對購房者的最大便利是省心，“交易環(huán)節(jié)不需要操心，我們選擇的是哈爾濱最大的中介團隊，客源更多、銷售更快，購房者等著舊房賣出、支付新房余款就行，項目現(xiàn)在是準現(xiàn)房，今年年底交房?！?

幾位中介人士對時代財經(jīng)稱，綠地國博城項目整體銷售情況不錯，也曾是哈爾濱的銷冠項目。目前推“以舊換新”活動的是3#地塊的住宅產(chǎn)品黃浦公館Ⅴ期，共8棟，已賣出4棟。王誠稱，促銷的原因是項目今年開盤的地塊比較多、房子多，馬上新的地塊要開了，現(xiàn)有產(chǎn)品要抓緊去庫存。

松花江穿城而過的哈爾濱是典型的“一江雙城”，江北是近年大力開發(fā)的新區(qū)，房價相對較低，但常住人口不如江南的老城區(qū)。為了去庫存，也為吸納更多人入住，綠地國博城也曾多次推出促銷活動，如2021年年底至2022年初的“2千抵2萬”優(yōu)惠，今年5月的“首付3.8萬起，買房送車位”活動等。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對時代財經(jīng)表示，“舊房換新”活動并不新鮮，此前已有深圳、蘇州、無錫、臨沂等城市的多個地產(chǎn)項目推出過類似活動，但給予一定補貼的先例并不多?！盎顒幽茉谝欢ǔ潭壬蠈崿F(xiàn)合理的改善住房需求，同時也能有效解決時間久、成本高等換房困擾。對房企創(chuàng)新的促銷方式，可以多給予包容、鼓勵。”

曾打響救市第一槍，哈爾濱樓市庫存壓力不減

在哈爾濱，購房優(yōu)惠頗為普遍。

近期，松北區(qū)匯智環(huán)球金貿(mào)城推出98折限時優(yōu)惠、家電8件套大禮包、2萬元車位抵用券等購房禮。今年五一期間，哈爾濱香坊區(qū)東鴻·蝶翠里推出購買建面約118平方米戶型送庫房和車位，在香坊區(qū)房展會舉辦期間，還可享額外6000元購房補貼。2022年國慶期間，近40盤打折促銷，部分項目折扣甚至達到8字頭。

早在2020年11月，哈爾濱住建局即出臺了允許開發(fā)商降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度、鼓勵開發(fā)商打折促銷、調(diào)整購房者公積金貸款年限等十四條措施。彼時，多城正陸續(xù)出臺嚴格的限購限價政策收緊樓市，如約談個別大幅降價的房企等。

在因城施策的路上，哈爾濱是較早出手的城市之一。2021年10月9日，哈爾濱發(fā)布《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，提出要確保開發(fā)企業(yè)資金和項目實現(xiàn)良性循環(huán)，同時增加公積金廣度及降低購房門檻，這被業(yè)內(nèi)稱為“打響了救市第一槍”。

2022年3月，為全面放開二手房交易，促進房地產(chǎn)市場一、二手聯(lián)動，推動商品房去庫存，哈爾濱廢止了2018年發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，從廢止區(qū)域性限售著手，調(diào)整對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

但政策利好并沒改變哈爾濱樓市的下行趨勢。2022年全年，哈爾濱一手房價格同比都在下跌，尤其是下半年，每月同比跌幅在7%-8%之間；環(huán)比也呈現(xiàn)全年持續(xù)下降趨勢，最大降幅出現(xiàn)在2022年1月，為-1.2%。

今年以來，經(jīng)歷2、3月份的“小陽春”和5月份房展會帶來的短暫高光時刻，哈爾濱樓市行情繼續(xù)轉(zhuǎn)淡。365淘房數(shù)據(jù)顯示，6月哈爾濱僅成交了16.2萬平方米，環(huán)比下降46%；成交均價為10020元/平方米，環(huán)比下降8%。

同比來看，雖然跌幅持續(xù)收窄，哈爾濱房價仍在不斷下跌。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，今年1-6月，哈爾濱一手房同比降幅分別為7%、6%、4.9%、3.6%、2.9%、2%。

哈爾濱還面臨著較大的庫存壓力。據(jù)365淘房數(shù)據(jù)，截至2022年12月末，哈爾濱全市的庫存為750萬平方米。今年前四月，一手房成交了115萬平方米，但取證庫存為712.8萬平方米。截至4月，哈爾濱一手房去化周期約25個月。

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