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日前，住建部召開企業(yè)座談會，住建部部長倪虹強調，要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

如回溯本月14日，中國人民銀行有關負責人介紹2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據情況并答記者問。會上，提及居民提前還貸現(xiàn)象時，貨幣政策司司長鄒瀾就已表示，支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。本次住建部的座談會，倪虹部長所再次強調的內容，仍然是重申并細化了央行的態(tài)度，并沒有什么變化。其中，關于存量房貸利率是否會下調的問題仍然是重中之重。

2019年8月LPR報價改革以來，住房商貸利率改為由5年期以上LPR加點的形式確定。去年至今，5年期以上LPR累計下調45個基點至4.20%，相應執(zhí)行LPR加點的住房貸款合同及新增貸款均享受到此輪調降帶來的福利。根據中指研究院的數(shù)據，2023年以來，全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。不過，對于執(zhí)行報價改革前貸款合同以及加點基差較高的居民來說，在利率下行的背景下，資產端縮水但負債端卻仍保持剛性，由此導致了居民凈資產和預期實際收入的下降。根據人民銀行公布的數(shù)據顯示，2011年末，個人住房貸款加權平均利率一度高達7.62%，與今年一季度末的4.14%相差超過3個百分點，這也成為“提前還貸潮”的最大驅動力——新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率已連續(xù)五個季度下降，但住房貸款余額卻維持在38.9萬億元左右?guī)缀醪蛔儭?/p>

對居民端而言，存量房貸利率下調的緊迫性正在加強。據了解，考慮到新增和存量住房貸款的利差空間，不少居民除了選擇盤活存量自有資產提前還貸外，還普遍采用“借新還舊”的方式降低負債成本。比如通過小貸公司、擔保公司或民間融資等方式籌措資金，提前歸還未到期貸款，贖回房屋后再抵押給銀行獲取新貸款，償還過橋資金。就算忽略高昂的、按日計的過橋資金成本，各個環(huán)節(jié)可能涉及的不透明的中介服務費用和資金安全問題也值得關注。

但對銀行端而言，不可忽視存貸利差空間的壓縮。從銀行的角度來看，個人住房貸款期限普遍較長，且有房產這類優(yōu)質資產作抵押，風險相對較小，資金流穩(wěn)定性高，加之優(yōu)質客戶帶來的潛在業(yè)務機會，住房貸款的綜合收益使其成為銀行業(yè)的紅海市場。因此，如果存量房貸利率確定下調，在凈息差空間收窄的背景下將對銀行盈利能力帶來新的挑戰(zhàn)。如果按照人行現(xiàn)階段的口徑，簡單靠“雙方協(xié)商”而未提及有關結構性工具支持的話，銀行自身動力或不足以推動改革。

其實回顧2008年，也曾推出過一輪“存量房貸利率打折”的改革，多家商業(yè)銀行宣布對滿足條件的存量住房按揭貸款給予一定折扣，但也引發(fā)了一些競爭亂象和“轉按揭”風險事件。在當前階段，“一刀切”的打折顯然不可取，“房住不炒”的總基調不變，依據地域、客戶、房產狀況、首套二套等不同條件分類施策的精準調整好過“大水漫灌”式的強刺激。其次，存量利率的改變不可能一蹴而就，從官方的表態(tài)來看，現(xiàn)階段更鼓勵商業(yè)銀行從自身出發(fā)與客戶協(xié)商，充分考慮市場化、個性化和差異化的原則，而非行政命令式的指導，或許需要更多時間探索方案的可能性。最后，存量房貸利率的調整對商業(yè)銀行而言或許不是百害而無一利，比如約定新發(fā)貸款的置換，為房貸早償“開正門、堵偏門”，反而可能增加業(yè)務粘性和客戶忠誠度。

總之，存量房貸利率正在松動，尤其不可忽視央行此次表態(tài)釋放出的信號，加之7月24日中央政治局會議提出“適時調整優(yōu)化房地產政策”之后，住建部的最新表態(tài)再次提及“個人住房貸款‘認房不認貸’”等舉措。若有類似試點逐步推行，可能會在短時間內看到居民收入預期和消費支出的大幅改善；另一方面，銀行經營壓力的上升可能會引導存款利率的跟進下調，直至廣譜利率的下行。

（作者系中國建設銀行金融市場部研究員）

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