（2023年7月9日）2023年，伴隨著各類企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)園REITs上市通路大開，產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道愈加熱鬧。

更多主體參與探索和實(shí)踐的當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)在運(yùn)營理念及發(fā)展模式上日益精細(xì)化，開發(fā)商也在經(jīng)營過程中進(jìn)一步提升了對市場和政策的敏銳度。

2022年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已在重點(diǎn)支持之列。

熱度背后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)入局玩家們已來到行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)；自2021年6月起，已有多單產(chǎn)業(yè)園REITs完成上市發(fā)行，此類基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目也持續(xù)受到市場關(guān)注。

今年6月底，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在上交所完成上市，加上這宗項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園REITs家族已擴(kuò)充至9支，成為公募REITs市場數(shù)量最多的類別品種。

值得注意的是，完成上市的項(xiàng)目主要來自一二線城市高新區(qū)，目前披露的2023年一季度業(yè)績表現(xiàn)上，市場也捕捉到了項(xiàng)目的分化態(tài)勢。

其中受外界討論最多的，就是華安張江光大園REIT。

于2023年一季度，該項(xiàng)目收入1604萬元，凈利潤虧損1177萬元，成為27只公募REITs中唯一虧損項(xiàng)目。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，虧損是因?yàn)?022年末一個(gè)大租戶到期后沒有續(xù)租，導(dǎo)致收入下滑。

值得注意的是，此前5月中旬的OPPO哲庫科技解散事件，影響到華安張江光大園REIT的市場表現(xiàn)；由于華安張江光大園REIT擴(kuò)募資產(chǎn)張潤大廈為哲庫科技于上海的辦公室，該企業(yè)的解散也導(dǎo)致張江REIT在該時(shí)間段內(nèi)二級市場的價(jià)格有所下跌。

此外，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的收入與凈利潤也出現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。單從出租率這一角度來看，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT出租率較低，僅有68.47%。

從中不難看出，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT與華安張江光大園REIT一季度業(yè)績上的下降，均與出租率、項(xiàng)目空置率有關(guān)。

但對比來看，華安張江光大園REIT是由于最大租戶到期沒有選擇續(xù)租，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)空置率上升；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT則是因?yàn)槿ツ曜鈶艏型俗猓瑢?dǎo)致出租率下降。

資料顯示，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT空置率較高的資產(chǎn)主要為北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)的孵化加速器項(xiàng)目，空置面積涉及孵化器3、4層。

另悉，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在一季度出租率也有所下降，報(bào)告中還顯示，該項(xiàng)目于1、2月項(xiàng)目出租率探底，處于基金成立以來最低谷，而3月進(jìn)入恢復(fù)期的爬升通道，短期內(nèi)仍將承壓。

縱觀今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs項(xiàng)目，因市場大環(huán)境或突發(fā)事件影響，部分項(xiàng)目出租率呈下行趨勢，這也間接導(dǎo)致市場預(yù)期有所波動(dòng)。

2023年下半年，產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目仍需繼續(xù)成長，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)也將面臨時(shí)代的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，迎來新一輪發(fā)展突圍；如何改善易受影響的出租率、空置率，建立更成熟穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，也將是業(yè)內(nèi)需解決的重點(diǎn)課題。

8月7-10日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動(dòng)，博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會亦將如期舉行，這里有眾多重量級行業(yè)嘉賓，探尋產(chǎn)業(yè)、資本的未來融合。

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