21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手房環(huán)比下降，一線城市房?jī)r(jià)變化也呈現(xiàn)類似特征。

(相關(guān)資料圖)

5月一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%。同期一線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

不僅房?jī)r(jià)，5月一線城市新房、二手房成交規(guī)模也有所下降，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌量持續(xù)走高的特征。以北京為例，綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，5月北京新建商品住宅成交約60萬(wàn)平方米，環(huán)比下降近3成；二手住宅成交近1.3萬(wàn)套，環(huán)比下降約7%，二手房掛牌量約12萬(wàn)套，房源供過(guò)于求，議價(jià)空間增加。

全國(guó)土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行，房企為尋求更多確定性，角逐一線城市土地市場(chǎng)。盡管土地?zé)岫容^高，但受土地供應(yīng)縮量、房企償債壓力和預(yù)售期等因素影響，部分一線城市房企新開(kāi)工仍較謹(jǐn)慎，?？⒐と允侵匾较?。

房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響大，近期市場(chǎng)熱議房地產(chǎn)政策調(diào)整。一線城市是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，今年政策出現(xiàn)些許松動(dòng)，但限制性措施仍然相對(duì)嚴(yán)格，市場(chǎng)熱度回落增加了各界對(duì)政策調(diào)整的期待。

受訪專家認(rèn)為，目前一線城市房地產(chǎn)政策調(diào)整以微調(diào)為主，出臺(tái)頻次較低，購(gòu)房限制性政策仍然趨嚴(yán)，效果相對(duì)有限。未來(lái)一線城市在普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，限購(gòu)、限貸政策調(diào)整、房貸利率等方面都有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。但一線城市限制性政策調(diào)整尤為謹(jǐn)慎，很難一蹴而就。

市場(chǎng)銷售降溫

一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)向好，多個(gè)重點(diǎn)城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，隨著前期積壓需求集中釋放，4月市場(chǎng)有所回落，到5月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面繼續(xù)走弱。一線城市樓市表現(xiàn)好于整體情況，但房?jī)r(jià)和成交情況也呈現(xiàn)類似特征。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲，其后一直維持漲勢(shì)，1-5月環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.2%、0.3%、0.4%和0.1%，5月漲幅回落明顯。

一線城市存量市場(chǎng)交易活躍，對(duì)市場(chǎng)情緒的反應(yīng)更靈敏，1月一線城市二手房?jī)r(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.4%，2月漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大到0.7%，3月和4月漲幅分別回落到0.5%和0.2%。隨著市場(chǎng)熱度下降，到5月，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下降0.4%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一線城市5月新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅收窄和下跌，均受到當(dāng)前較為低迷的市場(chǎng)情緒影響，前期積壓需求在一季度集中釋放后，整體購(gòu)房需求釋放動(dòng)能減弱。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，一線城市4、5月新房成交面積連續(xù)2月環(huán)比下降，5月一線城市新房成交面積環(huán)比下降約7%，部分項(xiàng)目打折促銷或者郊區(qū)項(xiàng)目入市等，帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格漲幅收窄。另外，部分高價(jià)項(xiàng)目入市會(huì)對(duì)新房?jī)r(jià)格形成一定支撐。

以上海為例，自3月新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4成之后，4月上海新房成交逾70萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約2成，在此基礎(chǔ)上，5月上海新房成交環(huán)比下降近2成。

二手房方面，陳文靜表示，當(dāng)前一線城市二手房掛牌量均處在近年來(lái)高位，在需求明顯減弱的情況下，二手房議價(jià)空間增大，部分著急出售的業(yè)主，選擇降價(jià)出售，整體二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)弱于新房。

“5月一線城市新房、二手房延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)在預(yù)料之內(nèi)?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，除了前期積壓需求釋放和樓市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱因素外， 五一小長(zhǎng)假的干擾以及居民收入預(yù)期未見(jiàn)明顯改善，都使得購(gòu)房者對(duì)入市仍持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

宅地供應(yīng)縮量

1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%；房屋新開(kāi)工面積39723萬(wàn)平方米，下降22.6%。相較1-4月，月度累計(jì)降幅都有所擴(kuò)大。

從全國(guó)來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)建設(shè)仍較低迷，房企新開(kāi)工動(dòng)力弱，這與房企拿地謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)低迷息息相關(guān)。在行業(yè)調(diào)整大背景下，房企為尋求更多確定性，前往一線城市尋找落子機(jī)會(huì)，今年一線城市土拍市場(chǎng)情緒高漲，房企搶地情況時(shí)有發(fā)生。

陳文靜表示，銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。另外，當(dāng)前多地競(jìng)拍至最后階段多采取搖號(hào)方式，近期上海亦調(diào)整土拍規(guī)則為“競(jìng)地價(jià)上限+搖號(hào)”模式，“新面孔”企業(yè)也有獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會(huì)增加，因此參拍企業(yè)數(shù)量增加，進(jìn)一步帶動(dòng)土地市場(chǎng)情緒提升。

但一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)表現(xiàn)也存在差異，以北京和上海為例，據(jù)兩地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月北京房屋新開(kāi)工面積為481.5萬(wàn)平方米，下降17.3%；上海商品房新開(kāi)工面積789.74萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)65.6%。

陳文靜表示，房屋新開(kāi)工面積的變化和土地供應(yīng)量、企業(yè)資金、企業(yè)銷售預(yù)期等方面均有著密切聯(lián)系。短期部分城市土拍熱度較高一定程度上表明房企對(duì)該城市未來(lái)市場(chǎng)有較好的銷售預(yù)期，但土地縮量、企業(yè)償債壓力等因素對(duì)新開(kāi)工面積仍有著較大制約。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至6月18日，2023年一線城市住宅用地合計(jì)推出1083.8萬(wàn)平方米，同比下降17.9%，合計(jì)成交648.1萬(wàn)平方米，同比下降42.1%；成交樓面均價(jià)25167元/平方米，同比上漲17.8%；成交土地出讓金1631.1億元，同比下降31.8%；成交溢價(jià)率9.4%，較去年同期提升4.9個(gè)百分點(diǎn)。

“受部分城市銷售恢復(fù)不及預(yù)期以及集中供地模式調(diào)整，一線城市住宅用地供求均呈縮量態(tài)勢(shì)，土地出讓金亦有所下滑。”陳文靜指出。

政策優(yōu)化空間

隨著市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)整的呼聲漸高。今年以來(lái)，一線城市也有一些政策調(diào)整，但力度較小，整體未觸及限制性措施根本。

如4月深圳調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)規(guī)則，銀行放貸的標(biāo)準(zhǔn)從與指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行綁定，調(diào)整成 “銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，指導(dǎo)價(jià)僅作參考”；再如5月起，上海多子女家庭購(gòu)買首套房，公積金貸款最高額度在最高貸款限額基礎(chǔ)上上浮20%。

另外，今年4月，北京住建委在通知中透露，正在推進(jìn)房山區(qū)“一區(qū)一策”政策試點(diǎn)，將推出滿足多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策，目前政策仍在路上。

陳文靜表示，2023年以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)政策以微調(diào)為主，出臺(tái)頻次較低，政策主要集中在優(yōu)化公積金政策、推行帶押過(guò)戶、放松二手房指導(dǎo)價(jià)等方面。限購(gòu)政策基本無(wú)松動(dòng)，僅深汕特別合作區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，整體力度較小，政策效果相對(duì)有限。

在關(guān)榮雪看來(lái)，一線城市整體購(gòu)房限制性政策仍然趨嚴(yán)，這或在一定程度上導(dǎo)購(gòu)房者致購(gòu)房意愿延緩，是5月市場(chǎng)降溫的影響因素之一?！皬漠?dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)亟需強(qiáng)有力的政策出臺(tái)提振信心。”

陳文靜指出，若一線城市房地產(chǎn)政策能跟進(jìn)優(yōu)化，或向市場(chǎng)釋放更加積極信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心。具體來(lái)看，一方面北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有進(jìn)一步放松空間，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，降低合理購(gòu)房需求的購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻。

另一方面，限貸政策、限購(gòu)政策亦有較大優(yōu)化空間，如按照“一區(qū)一策”原則，繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)條件、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策等，同時(shí)結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持。

關(guān)榮雪認(rèn)為，我國(guó)“房住不炒”的定位沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是平穩(wěn)發(fā)展，而非“大起大落”，因此放松限制性政策尤為謹(jǐn)慎，并非一蹴而就。預(yù)計(jì)接下來(lái)全國(guó)越來(lái)越多的城市會(huì)逐步局部放松限購(gòu)，降低首付比例，優(yōu)化首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但一線城市的放松概率仍不大。

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