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  • 最新資訊:土地市場(chǎng)涼熱誰(shuí)知 房企拿地分化加劇
    2023-05-24 20:30:02 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 編輯:

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

    土地市場(chǎng)局部閃現(xiàn)的熱度尚未成為主流,涼意已經(jīng)在傳導(dǎo)。

    5月23日,杭州四批次土拍火熱收官,9宗地塊有6宗觸頂搖號(hào),單宗地最高吸引了66家房企報(bào)名,創(chuàng)下?lián)u號(hào)以來(lái)新高;5月10日,144家房企參拍廈門4宗地,房企數(shù)量刷新近年記錄,單宗地最高吸引了88家房企競(jìng)爭(zhēng)。


    (資料圖片僅供參考)

    但局部高光背后,也有城市土拍表現(xiàn)冷淡。

    同樣是23日,與杭州土拍同日進(jìn)行的無(wú)錫二批次集中供地,5宗地全部底價(jià)成交;5月5日,青島出讓的4宗地全部底價(jià)成交;4月末,天津出讓的3宗地塊全部底價(jià)成交;3月31日,長(zhǎng)春首批土拍掛牌8宗地,7宗底價(jià)出讓,1宗終止出讓。

    數(shù)據(jù)來(lái)源:中指研究院 備注:截至2023年5月23日

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),截至5月23日,2023年22城合計(jì)推出宅地343宗,較去年同期減少210宗,累計(jì)成交267宗,較去年同期減少115宗,成交規(guī)劃建面較去年同期下降33.4%。

    各線城市之間也呈現(xiàn)出差異。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從中指研究院分析師孟新增處獲得的數(shù)據(jù)顯示,截至5月23日,一線城市土地成交534.8萬(wàn)平方米,較去年同期下降2.7%;二線城市土地成交3830.6萬(wàn)平方米,較去年同期下降18.5%;三四線城市土地成交4748.1萬(wàn)平方米,較去年同期下降36.8%。

    孟新增告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)。2023年以來(lái),銷售復(fù)蘇較好的熱點(diǎn)一二線城市,其土拍熱度有所回升,但絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。

    尤其是近期,隨著樓市“小陽(yáng)春”的結(jié)束,5月樓市復(fù)蘇面臨阻力,居民購(gòu)房動(dòng)力有所減弱,新房、二手房成交較4月均呈現(xiàn)出繼續(xù)下行趨勢(shì)。

    銷售復(fù)蘇的波動(dòng)也開(kāi)始影響到房企的拿地心態(tài)。一方面,房企5月份拿地較3、4月更加謹(jǐn)慎,另一方面,熱點(diǎn)一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為民營(yíng)房企為數(shù)不多的“敢拿”的地塊,銷售去化的確定性,愈加成為房企拿地的“金標(biāo)準(zhǔn)”。

    博一個(gè)確定性

    作為當(dāng)前樓市表現(xiàn)最好的城市之一,今年以來(lái),杭州土地市場(chǎng)持續(xù)高熱。

    5月23日,杭州四批次土拍推出9宗地,6宗觸頂搖號(hào)、2宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交,觸頂率為67%,已經(jīng)連續(xù)5個(gè)批次保持在60%以上。

    本輪土拍的平均溢價(jià)率為9.43%,至此,杭州土拍溢價(jià)率已連續(xù)6個(gè)批次維持在8%以上,且連續(xù)8個(gè)批次零流拍。

    競(jìng)爭(zhēng)最激烈的新街北地塊,共吸引了保利、綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)等66家房企報(bào)名,創(chuàng)下了搖號(hào)以來(lái)新高;其次為濱江永久河單元地塊,共吸引了濱江、保利、華發(fā)等35家房企參拍。

    據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪分析,杭州本次供應(yīng)的低密地塊契合當(dāng)前改善為主的市場(chǎng)需求,符合房企的去化訴求,推高了房企的參拍熱情。

    值得注意的是,最終杭州9宗地塊均被民營(yíng)房企包攬。深耕杭州的濱江集團(tuán),繼一批次豪擲34億拿下3宗地塊、二批次以11億拿下2宗地塊、三批次以29億元拿下2宗地塊后,本輪再度“豪氣”出手,以52億拿下3宗地塊。與此同時(shí),一些民營(yíng)房企“新面孔”,如湖州宇誠(chéng)、恒尊置業(yè)等也出現(xiàn)在拿地名單中。

    華東地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,杭州本身住房消費(fèi)基礎(chǔ)相對(duì)雄厚,在本輪樓市復(fù)蘇中,杭州較早放寬限購(gòu)條件,充分釋放了市場(chǎng)購(gòu)買力,目前依然在持續(xù)放寬非核心區(qū)的限購(gòu)條件,地塊未來(lái)的去化是相對(duì)有保障的。

    “杭州善用地價(jià)觸頂后搖號(hào)定輸贏的規(guī)則,增加了房企參拍的積極性?!鼻笆鋈耸勘硎荆骸岸?,這批供地里面,有幾個(gè)地塊還將限價(jià)適當(dāng)拉高,給了開(kāi)發(fā)商更多利潤(rùn)空間。”

    房企加倉(cāng)熱點(diǎn)城市,追求銷售確定性的情形,同樣在廈門上演。

    5月10日,廈門出讓3宗住宅用地,2宗封頂觸發(fā)搖號(hào),1宗底價(jià)成交。此次土拍共有144家房企參與競(jìng)拍,創(chuàng)下近年來(lái)廈門參拍企業(yè)數(shù)量新高,其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家。

    孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,廈門本次土拍核心區(qū)地塊推出力度持續(xù)加大,地塊屬性較優(yōu)質(zhì),配套成熟,未來(lái)項(xiàng)目去化預(yù)期相對(duì)較好;部分地塊體量較小,企業(yè)拿地總價(jià)門檻較低;且部分地塊房地價(jià)差明顯,利潤(rùn)空間相對(duì)較大。

    而且廈門在此次土拍中,取消了定配建規(guī)則,有效激發(fā)房企拿地意愿,廈門市場(chǎng)的回暖也一定程度提升了企業(yè)拿地預(yù)期。

    近期,樓市表現(xiàn)較好的成都、合肥等城市,土地市場(chǎng)也傳遞出了一定暖意。

    “究其原因,在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓下,確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一,優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)?!?/strong>孟新增強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

    涼意在滋長(zhǎng)

    那些樓市表現(xiàn)相對(duì)不熱的城市,土地市場(chǎng)表現(xiàn)則差強(qiáng)人意。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者翻閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),首批土拍零溢價(jià)的長(zhǎng)春,2023年以來(lái)各月份新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比均低于去年,二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同、環(huán)比雙降。易居研究院數(shù)據(jù)則顯示,5月份,長(zhǎng)春新房成交面積較4月或?qū)⒖s水54%。

    今年累計(jì)出讓7宗宅地、全部底價(jià)成交的天津,2023年以來(lái)各月份新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比均低于去年,二手房銷售價(jià)格指數(shù)同比均低于去年,4月份環(huán)比也開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)。

    與廈門同日進(jìn)行土拍的南京,共推出10宗地塊,5宗底價(jià)成交,1宗中止出讓。孟新增表示,企業(yè)對(duì)南京非核心片區(qū)土地的參與度較低,普遍底價(jià)成交。短期來(lái)看,南京土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù),企業(yè)投資信心整體仍需修復(fù),地價(jià)過(guò)高、屬性不夠優(yōu)質(zhì)的地塊,企業(yè)拿地意愿整體仍會(huì)偏弱。

    近期,樓市在經(jīng)歷了前期積壓需求的密集釋放之后,成交走緩,5月成交數(shù)據(jù)較4月進(jìn)一步下滑。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上周,一線城市成交面積整體環(huán)比略降2.0%。分城市來(lái)看,廣州環(huán)比降25.4%,深圳降8.7%;二線代表城市整體成交面積環(huán)比下降8.2%,其中,溫州和蘇州降幅最大,分別為22.3%和22.2%。

    易居研究院監(jiān)測(cè)50城新房成交數(shù)據(jù)指出,截至5月22日,50個(gè)城市中有32個(gè)城市新房成交環(huán)比下降,5月樓市復(fù)蘇遇阻。

    二手房方面,公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,4月份,上海二手住房成交1.7萬(wàn)套,環(huán)比下降26.71%,掛牌量新增較多。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱,預(yù)計(jì)5月份應(yīng)該還會(huì)延續(xù)小幅震蕩下行的行情。

    北京4月二手房成交1.4萬(wàn)套,環(huán)比下降37.3%。北京中介人士透露,5月北京二手房成交可能會(huì)降低1.2萬(wàn)套,跌至榮枯線以下。鏈家數(shù)據(jù)顯示,目前北京二手房掛牌量為12萬(wàn)套。

    樓市銷售端復(fù)蘇的搖擺,也開(kāi)始影響房企的拿地態(tài)度。

    有上市房企投拓人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,4月、5月房企銷售額都有不同程度的下降,目前還不好判斷下半年市場(chǎng)的走勢(shì),但不拿地已經(jīng)無(wú)法維系業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn),所以拿地更加謹(jǐn)慎,不能帶來(lái)流量、收益確定性低的地塊全都不考慮了。

    據(jù)中指監(jiān)測(cè),截至5月21日,22城集中供地累計(jì)拿地金額中,央國(guó)企占比54%,民企占比29%,北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國(guó)企為拿地主力,民營(yíng)房企的身影多出現(xiàn)在杭州、成都等城市。

    “全國(guó)層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變,未來(lái)土拍市場(chǎng)能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。”孟新增進(jìn)一步表示,當(dāng)前銷售端未明顯恢復(fù)下,房企投資審慎,且投資布局策略上進(jìn)一步向核心城市聚集。

    孟新增預(yù)計(jì),短期來(lái)看,全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù),但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯,預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升,而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

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