21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道

樓市修復階段，限制性政策加速退出，精準調(diào)控的思路愈加明朗。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，各月房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右。其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市都對限購政策進行了優(yōu)化。

【資料圖】

值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，也在嘗試優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群的居住消費等方面展開支持。

“一區(qū)一策”甚至“一街道一策”正在成為新的調(diào)控方式。新一線城市如杭州，部分區(qū)域已經(jīng)多次、逐個街道地放寬了限購條件，北京亦宣布將在房山區(qū)試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策。

分析人士預計，短期房地產(chǎn)政策仍將保持寬松狀態(tài)，各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，重點一、二線城市庫存較高的郊區(qū)，或按照“一區(qū)一策”原則優(yōu)化限購條件和認房認貸政策。

年內(nèi)已有14城放寬限購

5月19日，杭州又有街道加入“限購放松圈”。繼余杭區(qū)中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)之后，蕭山區(qū)聞堰街道也成為限購放松區(qū)域，只需繳納一個月社保或落戶即可購買新房，購買二套住房不受落戶滿5年的限制。

而就在5月16日，南京也針對產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）放寬了限購條件。南京本地戶口家庭可新開一張產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購房證明，不追究家庭房產(chǎn)數(shù)量，均可在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)增購一套住房。

此前在4月份，合肥、鄭州均調(diào)整了限購條件，合肥將部分外圍區(qū)域納入非限購區(qū)，有60歲以上老人的家庭及多孩家庭可購第三套房，鄭州則取消了主城區(qū)二環(huán)外的限購。

“逐步縮小限購范圍，可以對當?shù)刭彿啃枨筢尫牌鸬揭欢ǚe極效果。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

從市場表現(xiàn)來看，4月以來，杭州、南京房地產(chǎn)市場情緒有所回落，4月商品住宅成交面積環(huán)比均下降，其中南京下降了近4成；進入5月上半月，杭州、南京成交規(guī)模相比于4月上半月繼續(xù)下滑，市場調(diào)整壓力增加，郊區(qū)項目去化壓力較大，優(yōu)化限購放松政策有助于提升當前市場活躍度。

解除樓市限制條件也確實為當?shù)貛砹诵碌馁徺I力。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周南京新房成交量環(huán)比上漲14.34%，位居15個城市漲幅前三；杭州上周的二手房成交量環(huán)比上漲15.4%，位居15個城市漲幅之首。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析師認為，放松限購對提振購房者入市積極性有著重要影響，尤其是原本就有潛在購房需求的群體，可以借此機會實現(xiàn)剛性及改善性住房需求的釋放。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已經(jīng)有14個城市出臺了放松限購的舉措，且與去年下半年多為三、四線城市優(yōu)化限購的情況相比，今年以來，多是強二線城市、新一線城市解除樓市限制性措施。

在歷次的樓市周期中，政策寬松階段，往往是三四線城市率先優(yōu)化限購措施，但因其市場分散，缺乏足夠的典型意義。隨著調(diào)整的深入，二線城市再加入穩(wěn)樓市陣營，尤以熱點二線城市的動作備受關注，一線城市相對比較慎重。

2023年150余城推出了穩(wěn)樓市舉措，調(diào)控類型包含放松限購限售、優(yōu)化公積金貸款政策、實行購房補貼、下調(diào)房貸利率、推行二手房“帶押過戶”、降低商貸首付比例、放松落戶等多個方面。

諸葛數(shù)據(jù)分析師指出，從城市來看，二線城市為本輪松綁政策的主力軍，占比近半數(shù)份額（49%），其中，杭州、南京、合肥等熱點城市于近期放松限購的舉措，更加具有代表性。

陳文靜認為，整體來看，在市場企穩(wěn)恢復前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺，二線城市政策放松力度將持續(xù)加強，核心區(qū)外有望逐步優(yōu)化限制性政策，三四線城市短期限制性政策有望全面放開。

“一區(qū)一策”精細化調(diào)整

實際上，杭州對限購政策的優(yōu)化并不是一蹴而就的，而是多次逐步調(diào)整的結(jié)果。

早在1月份，杭州臨平區(qū)喬司街道、南苑街道即放松了限購政策，后續(xù)又相繼放寬了錢塘區(qū)下沙街道和河莊街道、臨平區(qū)臨平街道、余杭區(qū)中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)等地的限購。

至此，杭州主城區(qū)之外，錢塘區(qū)、富陽區(qū)、臨平區(qū)全域?qū)崿F(xiàn)限購放寬；蕭山區(qū)、余杭區(qū)部分區(qū)域放寬；臨安區(qū)一直不限購。

這種“因區(qū)施策”的舉措，是新一線城市乃至一線城市的新嘗試。

4月10日，北京宣布擬在房山試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；3月10日，深圳宣布深汕合作區(qū)放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明。

除了對限購政策的放寬，其他樓市支持性舉措也開始在一線城市的調(diào)整中出現(xiàn)。

4月29日，《廣州住房公積金管理中心關于貫徹落實二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意見稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。

4月30日晚間，上海市住房公積金管理委員會宣布自5月1日起，多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在最高貸款限額的基礎上上浮20%。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師表示，當前房地產(chǎn)市場整體的恢復壓力仍在，更高級別城市優(yōu)化樓市政策，有利于促進購房預期和信心修復。

“熱點城市在今年的房地產(chǎn)政策調(diào)控方式上，表現(xiàn)為逐步放松、漸進式放松?！标愇撵o分析指出，一方面，由于熱點城市本身住房需求較為旺盛，政策優(yōu)化力度較大或?qū)е滦枨蠹嗅尫?，對市場造成不穩(wěn)定預期，導致房地產(chǎn)市場大起大落。

另一方面，監(jiān)管部門更加強調(diào)精準施策，針對不同區(qū)域、不同人群、不同物業(yè)類型進行政策優(yōu)化，更有利于需求平穩(wěn)釋放。

陳文靜認為，為了更好地支持剛性和改善性住房需求釋放，各區(qū)結(jié)合市場實際情況對調(diào)控政策進行完善的可能性加大，一線城市“一區(qū)一策”有望逐漸進入實質(zhì)性落地階段。

在她看來，對局部區(qū)域限購政策進行優(yōu)化，有利于進一步修復當?shù)厥袌鲱A期，促進該區(qū)域剛需和改善性住房需求入市，從而鞏固當前市場企穩(wěn)修復態(tài)勢，整體效果或相對溫和。

一位全國性房企京西負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，高能級城市的非核心區(qū)也存在去化壓力，“一區(qū)一策”優(yōu)化樓市限制性舉措，很好地契合了非核心區(qū)去庫存的需求，同時不影響核心區(qū)域穩(wěn)定房價的訴求，此舉值得更多城市借鑒與嘗試。

地產(chǎn)行業(yè)觀察人士認為，未來限購政策仍有優(yōu)化空間，非核心區(qū)限購政策有望繼續(xù)放松，結(jié)合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭增加購房名額等方式，仍將是支持合理購房需求的重要方向。

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