21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。

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1-4月商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，降幅收窄；商品房銷售額39750億元，增長8.8%，增幅較1-3月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。4月房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所回落，但同比來看，在去年同期低基數(shù)影響下，銷售端維持了一季度的回暖態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇特征。

銷售回暖為房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇提供支撐，但暖意仍未傳遞到開發(fā)投資端，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處調(diào)整期。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅略有擴(kuò)大。房屋新開工也未現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，新開工面積同比降幅擴(kuò)大到21.2%。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，改善房地產(chǎn)投資短期需要政策幫扶，緩解房企現(xiàn)金流壓力，但更重要的是推動(dòng)房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，改善房企資金鏈緊張狀況，提振發(fā)展信心，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

隨著前期積壓需求集中釋放之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，但從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，上周樓市成交略有回升，銷售趨勢(shì)變化還有待觀察，疊加去年低基數(shù)影響，5月單月銷售同比或繼續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工改善還需要時(shí)間。

銷售同比繼續(xù)好轉(zhuǎn)

5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，各地區(qū)、各部門堅(jiān)持房住不炒、因城施策，調(diào)整優(yōu)化住房、信貸等相關(guān)政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大保交樓力度，效果逐步顯現(xiàn)。

從銷售來看，付凌暉指出，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較快釋放，商品房銷售有所恢復(fù)，住宅銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲。

一季度商品房銷售加速回暖，銷售指標(biāo)明顯改善。4月以來，隨著前期積壓住房需求釋放，部分城市市場(chǎng)熱度有所下降，市場(chǎng)預(yù)期有所下調(diào)，但同比來看，全國商品住宅銷售繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

1-4月，全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，降幅比1-3月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。銷售額39750億元，增長8.8%，增速比1-3月加快4.7個(gè)百分點(diǎn)。同期住宅銷售面積增長2.7%，住宅銷售額增長11.8%，均有所加快。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，單月來看，4月全國商品房銷售面積、銷售金額較3月均出現(xiàn)較明顯下降，受去年同期低基數(shù)影響，1-4月累計(jì)數(shù)據(jù)同比仍在改善。

從區(qū)域看，1-4月東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比分別增長5.5%和15.7%，較1-3月增幅分別擴(kuò)大3.1、6.4個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)恢復(fù)較明顯；中部和西部地區(qū)銷售面積同比仍降，中部地區(qū)降幅有所收窄。京津冀、長三角、大灣區(qū)等房地產(chǎn)熱點(diǎn)市場(chǎng)銷售情況總體向好。

從價(jià)格看，3月70城房價(jià)環(huán)比整體呈上漲態(tài)勢(shì)，其中一線城市受購買力較強(qiáng)、需求相對(duì)穩(wěn)定等因素影響，房價(jià)走勢(shì)整體上強(qiáng)于二三線城市。新房價(jià)格走勢(shì)整體強(qiáng)于二手房。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價(jià)指數(shù)顯示，4月全國百城新房環(huán)比上漲0.02%，漲幅與3月持平，二手房環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入5月，五一樓市表現(xiàn)平淡，房企推盤積極性整體不高，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，與4月日均成交額相比較，44城五一假期單日成交額下降64%。

節(jié)后市場(chǎng)成交有所反彈，申港證券監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，5月6日-13日，30城銷售面積同比增加18%，環(huán)比提高3個(gè)百分點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，五一期間單周銷售數(shù)據(jù)下探并不能說明復(fù)蘇趨勢(shì)難以維持，仍需觀察未來幾周數(shù)據(jù)變動(dòng)。

在陳文靜看來，目前市場(chǎng)預(yù)期并不穩(wěn)固。與此同時(shí)，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處相對(duì)寬松期，購房者置業(yè)信心偏弱，或加快各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的節(jié)奏，熱點(diǎn)城市亦有政策空間。全國來看，在供給支撐下，預(yù)計(jì)5月新房銷售將保持一定規(guī)模，疊加去年同期低基數(shù)影響，單月同比或繼續(xù)增長。

開發(fā)投資有待改善

“今年前4月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)有一個(gè)重要特點(diǎn)，即銷售端的改善并沒有傳導(dǎo)到供給端指標(biāo)，尤其是開發(fā)投資和新開工等指標(biāo)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資27072億元，下降4.9%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

房企投資信心仍未恢復(fù)，新開工意愿偏弱，1-4月房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%，降幅比1-3月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)；住宅施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%，降勢(shì)也有所加深。

陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下降背后，既有房企普遍采取“以銷定產(chǎn)”模式的影響，也折射出企業(yè)不得不面對(duì)資金承壓、土地縮量等現(xiàn)實(shí)。

一方面，房企資金狀況有所改善，但仍不理想。1-4月房企到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅較1-3月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，分別增長4.0%及2.5%，自籌資金下降19.4%，降幅有所擴(kuò)大。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩。

另一方面，在行業(yè)規(guī)模下行，庫存壓力持續(xù)高位背景下，大部分重點(diǎn)城市縮減了宅地供應(yīng)量，房企拿地也比較謹(jǐn)慎。據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國300城共推出宅地規(guī)劃建筑面積9977萬平方米，同比下降38%，成交規(guī)劃建筑面積7061萬平方米，同比下降33%，其中4月單月成交規(guī)劃建筑面積1876萬平方米，同比下降48%。

要推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇，開發(fā)投資回暖是不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，受房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑影響，1-4月建筑及裝潢材料類消費(fèi)下滑4.5%，4月單月降幅達(dá)到11.2%。

周茂華表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)銷售改善往往領(lǐng)先于投資。去年受到多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，要改善房地產(chǎn)投資，短期需要給予必要政策幫扶，緩解房企現(xiàn)金流壓力；但更為重要的是推動(dòng)房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，改善房企資金鏈緊張狀況，提振發(fā)展信心，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

陳文靜預(yù)測(cè)，短期來看，在房企資金壓力較大、銷售緩慢修復(fù)等因素影響下，二季度開工、投資難現(xiàn)明顯改善，預(yù)計(jì)新開工面積繼續(xù)下行。受新開工、土地縮量拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢(shì)或延續(xù)，但竣工的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)有望對(duì)投資帶來支撐。不同區(qū)域中，東部熱點(diǎn)地區(qū)房企投資意愿相對(duì)較好，短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復(fù)。

付凌暉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

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