本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁春富

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今年2月和4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)先后全額兌付2筆PPN產(chǎn)品，總金額超50億元。截至目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一直全額完成到期債務(wù)兌付。

2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行壓力，行業(yè)信心處在低位，企業(yè)銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。中指院數(shù)據(jù)顯示， TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%。

銷售規(guī)模方面，行業(yè)全口徑銷售達(dá)千億的房企僅有20家，較2021年同期減少了21家。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1003億元，雖然同比下滑超20%，但整體表現(xiàn)仍優(yōu)于多數(shù)房企，其銷售排名第20名，同比提升約10個(gè)名次。

可以看到，2022年市場(chǎng)下行期尤為明顯，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。如果說(shuō)行業(yè)下行時(shí)，信心堪比黃金，那么曙光初現(xiàn)的2023年，等待市場(chǎng)復(fù)蘇的“耐心”也是必不可少的。

去年末以來(lái)，行業(yè)利好政策頻出，全國(guó)樓市有所復(fù)蘇，尤其是一二線城市回暖明顯。多家研報(bào)均指出，看好在此過(guò)程中穿越周期且具備高成長(zhǎng)性的央國(guó)資背景房企。

1、抓住融資窗口期

2022年末以來(lái)，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心。央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等，從信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，房企融資政策正在迎來(lái)重要轉(zhuǎn)向。但需要看到，盡管目前融資勢(shì)頭整體向好，房企融資仍存在明顯的分化。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，去年公司抓住融資窗口期，成功在公開(kāi)市場(chǎng)融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITs發(fā)行。同時(shí)，公司銀行借款渠道保持暢通，自2022年四季度以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還成功與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得授信額度逾1300億元，銀企戰(zhàn)略性合作持續(xù)深化。

債務(wù)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)目前已全額完成到期債務(wù)兌付，并逐步以抵押借款替換信用類融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)非有息負(fù)債科目如供應(yīng)鏈ABS、商票等債務(wù)已清零，2023年無(wú)償付壓力；公司境外再融資壓力小，美元債2023年無(wú)到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。4月23日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已完成“20遠(yuǎn)洋控股PPN001”債券的本息兌付，年內(nèi)累計(jì)完成PPN兌付超50億元。

2、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

今年1月，監(jiān)管層提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，提出“資產(chǎn)激活”等四項(xiàng)行動(dòng)，改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)適度降低持有物業(yè)比重，通過(guò)盤活北京、成都等地的持有物業(yè)項(xiàng)目回籠資金逾百億。其中成都項(xiàng)目總對(duì)價(jià)為55.5億元，交易整體產(chǎn)生凈收益約13.87億元。行業(yè)下行周期，優(yōu)化資產(chǎn)配置一方面能夠增加現(xiàn)金流，另一方面，也有利于房企聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性。

同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的動(dòng)作也得到了大股東中國(guó)人壽的支持。2022年4月，雙方就頤堤港一期達(dá)成合作，規(guī)模約30億元；10月，以2.33億元向中國(guó)人壽轉(zhuǎn)讓子公司萬(wàn)洋世紀(jì)的全部股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為甲級(jí)寫(xiě)字樓中國(guó)人壽金融中心。

自2009年入股以來(lái)，中國(guó)人壽維持遠(yuǎn)洋集團(tuán)第一大股東地位已超過(guò)10年。圍繞《戰(zhàn)略合作協(xié)議》和《金融框架協(xié)議》，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在金融產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)、持有物業(yè)盤活、銀行資源拓展等方面得到大股東的鼎力支持。

就在3月30日，中國(guó)人壽副總裁劉暉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“作為大股東，公司高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)的基本面也迎來(lái)了積極的變化，市場(chǎng)也在筑底修復(fù)中，我們將積極支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

3、早銷售早去化早回款

拓寬融資渠道以及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等，本質(zhì)上還是輔助手段，只能解燃眉之急。行業(yè)大洗牌時(shí)期，房企想要活下去，應(yīng)該積極營(yíng)銷，依靠銷售回款提升自身“造血能力”。

今年一季度，全國(guó)樓市出現(xiàn)回暖信號(hào)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，一季度TOP 100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，同比增長(zhǎng)3.1%。行業(yè)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)抓住窗口期，持續(xù)聚焦主業(yè)，積極去化回款。2023年1-3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約165.5億元，同比增長(zhǎng)10%，3月環(huán)比增長(zhǎng)61.5%。在克而瑞榜單上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)排名較去年同期提升4個(gè)名次。

土地儲(chǔ)備是房企開(kāi)發(fā)的后備資源，對(duì)于房企的后續(xù)發(fā)展又起著至關(guān)重要的作用。如何保持合理的土儲(chǔ)水平是每一個(gè)房企都面臨的課題。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備策略以去化現(xiàn)有土地儲(chǔ)備為主，聚焦一二線核心城市，新增投資側(cè)重于舊改等可一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)、持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的項(xiàng)目。過(guò)去一年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土儲(chǔ)約67萬(wàn)平方米。截至2022年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4300萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備資源豐富，能夠支撐企業(yè)未來(lái)3年發(fā)展。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，展望后市，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“強(qiáng)復(fù)蘇”邁入“穩(wěn)恢復(fù)”階段。隨后的6月，房企為沖半年度業(yè)績(jī)，在推盤及促銷力度加大的情況下，二季度新房成交有望邁上新臺(tái)階。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，將加大銷售，狠抓回款，保持銷售和回款規(guī)模；持續(xù)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大資產(chǎn)盤活和處置力度；落實(shí)授信、加強(qiáng)融資；進(jìn)一步加強(qiáng)與大股東的協(xié)同及合作。

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