21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

“正在申訴?！?月18日晚間，上海首輪集中供地第一天的競拍還沒有結(jié)束，一名知情人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，越秀、華發(fā)聯(lián)合體在浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊開拍前，因資料審查環(huán)節(jié)不過關(guān)，被出局。

(資料圖)

前述地塊在當(dāng)天下午已被招商、南昌市政聯(lián)合體以 17.31 億元拿下，溢價(jià)率為9.39 %，樓面價(jià)3.69萬元/平方米。

周浦鎮(zhèn)上一次賣地是在2022年9月，浦東金橋子公司以31.33億拿下一幅建筑面積約10萬平方米的宅地，樓面價(jià)約3.1萬元/平方米。

這幅地塊何以令越秀如此意難平？首先，板塊內(nèi)已經(jīng)2年沒有“上新”，其次，地塊距離地鐵站直線約1.3公里，是不折不扣的地鐵盤。周浦是距離南匯和浦東最近的板塊，區(qū)域產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，因此產(chǎn)生人口集聚效應(yīng)。隨著人口增加，商業(yè)配套也成熟起來，整體居住氛圍不錯(cuò)，相對而言這里是不少預(yù)算不多的買房人的首選。換言之，剛需盤，正是開發(fā)商眼中的流量之選。

天氣漸暖，上海土拍市場也緊隨樓市小陽春而來，隨著各路資本暗涌，上海灘變得熱鬧起來。4月18日-4月21日在上海舉行的首輪集中供地，第一天就出現(xiàn)了前述插曲；此外，萬科、華潤、中海時(shí)隔三年重返上海土拍市場，也是一大看點(diǎn)。

38家央國企（含國資背景的混合所有制房企）、19家民企（包括外資）對上海本輪集中供地的19幅宅地投下了高度關(guān)注的目光，身體力行加入投資大軍當(dāng)中。

上海土拍第一天賣地8幅，收金172億。其中，有四幅地塊僅一名競買人，全部底價(jià)成交，招商蛇口、象嶼聯(lián)合體16.2億競得新場02-02地塊，龍湖、建華建材聯(lián)合體24.8億競得江橋42-07、43-02地塊，萬科37.8億競得廣富林街道地塊，天和12.2億競得金匯鎮(zhèn)30-07區(qū)域地塊。另有四幅地塊溢價(jià)成交，除前述周浦地塊之外，浙江交投、象嶼聯(lián)合體，越秀，中鐵置業(yè)均有所斬獲。

資本盛宴

此次土拍共推出19幅宅地，總出讓面積94.4萬平方米，總建筑面積198.9萬平方米，總起拍價(jià)483.406億元，分布于涉及浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)11個(gè)區(qū)域。從房企的選擇維度來看，上海詮釋了何謂海納百川；而房企又有多渴望在上海投資拿地？據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月14日報(bào)名截止日，參拍房企超過50家（不含城投），是2022年以來最多的一次。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，上海首拍熱度高，央、國企、大房企均積極參與，呈現(xiàn)出一大特點(diǎn)：作為樓市流量的保證，房企把上海視為未來深耕的戰(zhàn)略區(qū)域與投資布局的重點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，本批次土拍至少有14幅地塊會進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，占比達(dá)到74%，將超過2021年一批次（71%），創(chuàng)下上海集中供地以來的新高。

上海的土拍往往能夠做到場面浩大，歷久彌新。各路資本集結(jié)，包括央、國企，品牌房企，本土、外來房企，及首次參拍想進(jìn)入上海的長三角民企等等。按照上海保證金占比20%的競拍規(guī)則匡算，此次參拍資金在5000億左右，其中，央、國企參拍資金大約4500億，占比高達(dá)九成。民企由于資金實(shí)力的限制，大多數(shù)選擇報(bào)名1、2幅地塊，參拍資金在20億以下。值得關(guān)注的是，上海本土房企大華集團(tuán)，報(bào)名了6幅地塊。

報(bào)名參拍房企達(dá)到10家以上的地塊有11幅，報(bào)名房企達(dá)到20家以上的有4幅，超過30家以上房企報(bào)名的地塊有2幅。報(bào)名地塊數(shù)量超過10幅的房企均為央、國企，包括華潤、招商、保利、越秀、建發(fā)、華發(fā)、象嶼、中鐵建等；報(bào)名5幅及以上的有央、國企，也有混合制企業(yè)，比如中海、金茂、葛洲壩、萬科、綠城、大家、錢江等。

資料查驗(yàn)6小時(shí)

這么多房企報(bào)名，房管局與公證處查驗(yàn)資料就耗費(fèi)了不少時(shí)間，前述周浦地塊吸引13個(gè)競買人參與，僅參拍者的資料查驗(yàn)就花了近6小時(shí)。

由于參與房企多，資料審核時(shí)間也比較長，房企等待6個(gè)小時(shí)后，拍賣正式開始。越秀、華發(fā)聯(lián)合體沒有通過相關(guān)審核，因此不能參與競價(jià)。地塊不到3分鐘就觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。想不到的是，有1家房企退出最后出價(jià)。這幅土地拍賣過程整體較為曲折，自帶網(wǎng)紅屬性，也從側(cè)面說明招商聯(lián)合體拿地除了實(shí)力強(qiáng)大，也需要運(yùn)氣。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析指出，此次土拍多個(gè)板塊缺貨已久，是引發(fā)房企高度關(guān)注的主要原因。比如前述周浦地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6萬元/平方米，比去年金橋拿下同一板塊另一幅地塊上漲了4000元/平方米。這幅地塊一旦成為“網(wǎng)紅”盤，市場人氣會特別高，去化不成問題，資金回籠就會特別順暢。房企趕在上半年拿地，有利于下半年去化變現(xiàn)銷售業(yè)績。這一招招商屢用不爽。上海象嶼招商·公園1872于2022年6月、7月分別拿地，在當(dāng)年12月便開啟認(rèn)購。

從上海土拍市場的走勢可以看到，經(jīng)過這一輪深度調(diào)整，基本面向好的房企開始在土地投資上大殺四方，開啟一場業(yè)績賽跑。龍湖、象嶼們選擇深耕上海，也有助于穩(wěn)健發(fā)展。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企尋求深耕機(jī)會，與上海房地產(chǎn)市場投資高價(jià)值直接相關(guān)。同策研究院相關(guān)調(diào)研顯示：第一，目前上海是全國最具投資價(jià)值的城市，投資安全邊界高；第二，上海具備全球的購買力，在全國房地產(chǎn)市場下行的背景下，上海一枝獨(dú)秀，購買力基礎(chǔ)良好；第三，上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格給房企留了不錯(cuò)的利潤空間，房企有利可得。

以當(dāng)天上午成交的普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊為例，這幅地塊吸引了11個(gè)競買人參與，最后浙江省交投控股集團(tuán)有限公司、象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體以37.78億元拿下，溢價(jià)率9.5%，樓板價(jià)4.445萬元/平方米。

據(jù)上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，桃浦板塊正處于產(chǎn)業(yè)升級階段，前述地塊位于板塊非核心位置，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)低于去年拍出的一幅地塊，未來想象空間也大。

宋紅衛(wèi)指出，從趨勢周期來看，上海二季度后會進(jìn)入上行周期，房企抓住上半年的拿地窗口，也是出于可以爭取下半年的銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在上行周期實(shí)現(xiàn)銷售回款，為公司貢獻(xiàn)業(yè)績等方面的考量。

看到這一趨勢的不止央、國企，龍湖、萬科、美的、綠城、路勁、大家、碧桂園、天安、華僑城等等有央、國企背景的民企或者純民企也流露出對上海市場的看好。事實(shí)上，今年以來，北京、杭州、成都、深圳土拍市場有所回暖，民企參與度加深，背后是民企的經(jīng)營狀況在慢慢恢復(fù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，自今年2月起，民營房企拿地積極顯著上升，1月拿地金額T0P15榜單中無民營房企身影且城投身影較多，2-3月民營房企占比處于半數(shù)左右份額。

上海新房市場流量加速

上海在2021年8月加碼樓市調(diào)控，實(shí)行二手房貸款“三價(jià)就低”政策，自此二手房交易量明顯回落。19個(gè)月后，二手房市場再現(xiàn)“小陽春”，今年3月，上海二手房市場以2.4萬套創(chuàng)下2021年8月以來的單月成交量最高。

綜合多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，上海3月份二手房成交量環(huán)比增加24%。不過，量漲價(jià)穩(wěn)，據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，二手房成交均價(jià)維持4萬元/平方米左右，預(yù)計(jì)后續(xù)成交價(jià)格也將保持平穩(wěn)。

此外，上海樓市分化趨勢明顯，內(nèi)環(huán)內(nèi)價(jià)格、成交量趨于平穩(wěn)，而外環(huán)外則出現(xiàn)了價(jià)跌量漲。從認(rèn)購率與去化兩個(gè)指標(biāo)可以對當(dāng)下的上海樓市做一個(gè)預(yù)判。首先，新房市場認(rèn)購率在加速，今年一季度平均認(rèn)購率達(dá)180%，高于去年全年的150%。一個(gè)現(xiàn)象是，不少樓盤認(rèn)購加速。例如嘉定區(qū)的南山嘉薈領(lǐng)峰今年4月開盤認(rèn)購率189%，入圍分51.1，高于去年12月開盤的128%認(rèn)購率（未觸發(fā)入圍分）；浦東惠南的錢江大家云瀾府今年3月開盤認(rèn)購率達(dá)320%，入圍分65.5，較去年12月開盤數(shù)據(jù)（認(rèn)購率139%，入圍分38.9）大幅上漲；金山的建發(fā)觀唐府今年3月開盤認(rèn)購率69%，較去年11月開盤時(shí)45%的認(rèn)購率有所提升。

其次，去化也明顯加快了。例如：青浦重固的大名城映辰去年11月底開盤，共上市771套住宅，認(rèn)購率僅19%，去年網(wǎng)簽去化僅100余套，今年去化速度明顯加快，僅3月網(wǎng)簽去化套數(shù)就達(dá)到219套。盧文曦指出，上海新房預(yù)期去化快，土拍規(guī)則調(diào)整對房企拿地利潤空間也有所保障，是房企加大對上海投資比重的主要原因。

宋紅衛(wèi)指出，上海此次土拍熱度高，跟推出的優(yōu)質(zhì)地塊有一定關(guān)系，本批次部分地塊區(qū)位和資源配套都很不錯(cuò)，具備較大的開發(fā)優(yōu)勢。從第一天的情況分析，企業(yè)聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一個(gè)趨勢，這樣不僅可以分擔(dān)資金壓力，還可以資源整合，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這也推動(dòng)了企業(yè)參與的積極性。一個(gè)值得關(guān)注的趨勢是，帶有商業(yè)運(yùn)營以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的房企在未來拍地中會具備更加明顯的優(yōu)勢，比如龍湖以零溢價(jià)競得嘉定江橋地塊，主要是該地塊帶有4.4萬平方米的商辦地塊，龍湖在商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營方面的優(yōu)勢助力其低價(jià)獲得地塊。

第一天便如此熱鬧的上海土拍，將分別在4月20日和4月21日開拍多幅熱門地塊，包括青浦西虹橋2幅地塊和閔行莘莊2幅地塊。房企的上海灘土地故事將繼續(xù)上演，觀眾拭目以待。

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