21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道
吳樂(lè)(化名)前不久剛“賣舊買新”換了房。吳樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,其3月初將北京通州的房子掛上中介平臺(tái),每周迎來(lái)了7-8組家庭看房,從掛牌到成交僅用了兩周多時(shí)間,成交價(jià)格也基本符合預(yù)期。
3月正臨樓市“小陽(yáng)春”,是北京二手房成交的高峰期之一。北京住建委數(shù)據(jù)顯示,3月北京二手住宅成交(網(wǎng)簽)22192套。根據(jù)Wind監(jiān)測(cè)的北京住建委歷史數(shù)據(jù)計(jì)算,3月北京二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)44.9%,同比增長(zhǎng)29.9%。
(資料圖片僅供參考)
4月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),3月57個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲,較上月增加17個(gè),城市增加數(shù)量明顯高于新房。北京、上海、成都、杭州、武漢、西安等重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格漲幅超0.5%,排名靠前。
北京是全國(guó)重要的樓市風(fēng)向標(biāo),3月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%,僅次于遵義、哈爾濱、成都和西安。二手房成交量的上漲遠(yuǎn)超價(jià)格,北京3月二手住宅網(wǎng)簽22192套,創(chuàng)72月新高。與成交量一起上漲的還有掛牌量。
不止北京,3月上海、成都、杭州等重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)成交量和掛牌量雙漲的情況。二手房市場(chǎng)明顯修復(fù)是前期積壓需求釋放和支持政策效果顯現(xiàn)等因素共同作用的結(jié)果,成交高峰過(guò)后,二手房帶看和成交量明顯下滑,4月重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度回落特征明顯。
成交高峰
據(jù)Wind數(shù)據(jù),3月北京二手房單月成交量超過(guò)2021年同期的22172套,成為2017年4月以來(lái)的成交量最高的一個(gè)月,創(chuàng)72月新高。
究其原因,中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,更多是前期積壓需求釋放,以及購(gòu)房入學(xué)需求入市繼續(xù)釋放的結(jié)果。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,一方面,在我國(guó)著力提振經(jīng)濟(jì)、央行放水的大背景下,購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期改善,購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)更積極;另一方面,其他城市調(diào)控政策放寬,使購(gòu)房者對(duì)北京未來(lái)調(diào)控寬松有更多期許。
郭毅提醒,二手房交易從確定購(gòu)房到完成網(wǎng)簽需要一定時(shí)間周期,3月網(wǎng)簽量大漲,更多來(lái)自春節(jié)前后的銷量。另外,3月是一季度的最后一個(gè)月,中介公司也有加快促成網(wǎng)簽,拉動(dòng)一季度業(yè)績(jī)的訴求,這客觀上造成部分4月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)前置。
“正常情況下3月工作日成交量為700-800套,但3月最后3天成交量都在1000套以上,3月31日單日成交量達(dá)1765套?!惫阏f(shuō)。
與二手房成交量一起上漲的,還有新增房源的掛牌數(shù)量。從鏈家北京區(qū)域二手房掛牌量來(lái)看,3月11日二手房掛牌量為104911套,4月12日增加至112041套,增加6.8%。而2021年3月1日,這一數(shù)據(jù)為77452套。
郭毅表示,二手房掛牌量的增長(zhǎng),更多來(lái)自今年以來(lái)市場(chǎng)需求升溫的拉動(dòng)和3月網(wǎng)簽量的提升。部分二手房業(yè)主希望房源能夠快速去化,另一部分人更傾向于在市場(chǎng)成交活躍時(shí)以相對(duì)高的價(jià)格掛出,試探市場(chǎng)反應(yīng),高價(jià)被市場(chǎng)接受則售出,不被接受則繼續(xù)掛牌,并不著急交易。
市場(chǎng)回暖
不止北京,3月多個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”均如期而至,迎來(lái)成交高峰。
杭州也是重要的樓市風(fēng)向標(biāo),據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù),3月杭州二手房網(wǎng)簽量達(dá)10828套,環(huán)比增長(zhǎng)46%,同比增長(zhǎng)112%,攀升至近24個(gè)月最高點(diǎn)。
杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,杭州二手房成交量明顯增長(zhǎng)背后,也是去年春節(jié)前過(guò)往三年積壓需求釋放,以及政策繼續(xù)保持寬松帶動(dòng)樓市信心恢復(fù),帶來(lái)的市場(chǎng)行情發(fā)酵。
上海和成都也是考察二手房市場(chǎng)變化的重點(diǎn)城市,中指數(shù)據(jù)顯示,3月上海二手房成交量超2.3萬(wàn)套、成都成交量2.8萬(wàn)套,均為2022年以來(lái)月度成交最高水平,成都成交量已達(dá)歷史最高。
整體來(lái)看,據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù),3月北京、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、佛山、東莞、青島、廈門這10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交環(huán)比全線上升,合計(jì)成交97609套,環(huán)比上漲41%,同比上漲85.59%,成交規(guī)模達(dá)到近三年新高。
陳文靜表示,重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)回暖,受前期積壓需求釋放、政策寬松效果逐步顯現(xiàn)等因素影響。另外,二手房“帶押過(guò)戶”政策落地,部分城市限售政策優(yōu)化也在一定程度上促進(jìn)了二手房市場(chǎng)活躍度的提升。不同城市成交上漲也有個(gè)性化因素,如成都政策逐步顯效,以及新房供給改善下二手房業(yè)主換房打新需求釋放等因素,均帶動(dòng)二手房成交量回升。
“2023年以來(lái),隨著二手房市場(chǎng)回暖,二手房掛牌量亦出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),重點(diǎn)城市普遍出現(xiàn)掛牌量和網(wǎng)簽量增長(zhǎng)行情?!标愇撵o說(shuō)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,3月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為195.67萬(wàn)套,環(huán)比上漲1.06%,同比上漲80.94%。
究其原因,陳文靜認(rèn)為,二手房銷售端好轉(zhuǎn)后,賣方預(yù)期也有一定修復(fù),掛牌預(yù)期增強(qiáng)。另外,去年9月底財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布新政,一年內(nèi)換房可享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠,二手房交易成本進(jìn)一步降低,也帶動(dòng)較多客戶“賣一買一”。部分城市降低限售年限,也一定程度帶動(dòng)了二手房掛牌量增加。
熱度回落
杭州當(dāng)前在售房源已達(dá)12萬(wàn)套左右。上官劍表示,在市場(chǎng)回暖時(shí),業(yè)主有更強(qiáng)的動(dòng)力掛出房源,尤其是有置換需求的業(yè)主,當(dāng)前“賣一買一”可實(shí)現(xiàn)30%首付,且享受較低利率。另外,過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)整明顯,在市場(chǎng)回暖時(shí),對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)信心減弱,非自住客戶選擇此時(shí)獲利出售。面對(duì)當(dāng)前庫(kù)存壓力,新增房源的掛牌價(jià)并未明顯上漲。
從重點(diǎn)10城情況看,諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),3月重點(diǎn)10城調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為17.5%,較上月收窄5.9個(gè)百分點(diǎn),較去年同期擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。3月市場(chǎng)回暖持續(xù)性開(kāi)始顯露不足,尤其是下旬以來(lái),多城帶看量開(kāi)始減少,業(yè)主漲價(jià)信心開(kāi)始回落。
帶看量的下滑往往早于成交量,上官劍發(fā)現(xiàn),2月中下旬杭州帶看量達(dá)到高峰值后,3月開(kāi)始出現(xiàn)正?;芈?,下滑幅度在5%左右。4月最近一周(4月10日到4月16日)帶看量與3月周度平均帶看量相比下滑3%;成交量來(lái)看,4月日均網(wǎng)簽量環(huán)比3月下滑32%。
北京二手房市場(chǎng)的帶看量和網(wǎng)簽量也明顯回落。郭毅表示,4月1日-10日北京二手住宅成交3475套,相較3月同期下降近48%,幾乎腰斬,照此趨勢(shì),4月成交量或在1萬(wàn)套左右。
“市場(chǎng)需要持續(xù)熱銷,才會(huì)進(jìn)入過(guò)熱區(qū)間,從目前北京二手房市場(chǎng)來(lái)看,房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)并不扎實(shí)。市場(chǎng)部分積壓需求短暫釋放后,后續(xù)缺少政策拉動(dòng),市場(chǎng)銷量或很難維持長(zhǎng)周期的熱度?!惫惚硎尽?/p>
不止杭州和北京,3月市場(chǎng)沖高,4月成交回落成多城共性。根據(jù)中指數(shù)據(jù),4月3日-4月9日,重點(diǎn)10城二手房成交量環(huán)比下降27.6%,絕對(duì)規(guī)模仍處近幾年周度相對(duì)高位。
陳文靜認(rèn)為,短期來(lái)看,在前期積壓需求以及購(gòu)房入學(xué)需求集中釋放后,部分城市市場(chǎng)延續(xù)性略顯不足,預(yù)計(jì)二手房成交量有所下降,在掛牌量仍較高情況下,二手房?jī)r(jià)格或面臨一定調(diào)整壓力。
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