觀點(diǎn)網(wǎng)3月30日，建發(fā)物業(yè)按時(shí)披露了2022年全年業(yè)績(jī)。

2022年，建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入22.9億元，同比增加47.1%，歸母凈利潤(rùn)2.5億元，同比增加55.1%，毛利率則下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至23.4%。

項(xiàng)目規(guī)模上，截止2022年12月31日，建發(fā)物業(yè)在管面積達(dá)到4620萬(wàn)平方米，合約面積9056萬(wàn)平方米，分別同比增加39.8%以及22.6%，反映了充分的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間。

(資料圖)

基礎(chǔ)物管之外，建發(fā)物業(yè)同時(shí)也在養(yǎng)老、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及各類增值服務(wù)等多個(gè)業(yè)務(wù)方向起頭并進(jìn)，在2022年也均取得了一定的成效。

業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)

2022年，物管行業(yè)受疫情及地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重沖擊，上市物企普遍業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，但建發(fā)物業(yè)仍在業(yè)績(jī)上取得了相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的表現(xiàn)，營(yíng)收同比增加47.1%至22.9億元，歸母凈利潤(rùn)同比增加55.1%至2.5億元，在管面積也大幅增長(zhǎng)39.8%至4620萬(wàn)平方米。

建發(fā)物業(yè)在性質(zhì)上屬于偏中小型的傳統(tǒng)物業(yè)公司，管理業(yè)態(tài)以住宅為絕對(duì)主力，截止2022年底，建發(fā)物業(yè)4620萬(wàn)平方米的總在管面積中，非住宅業(yè)態(tài)面積占比僅為9.2%，且近年在非住領(lǐng)域的的拓展也一直不突出，2022年全年，建發(fā)物業(yè)新增加的非住合約面積僅約70萬(wàn)平方米，尚未看出發(fā)力的跡象。

住宅領(lǐng)域，建發(fā)物業(yè)2022年管理項(xiàng)目的整體質(zhì)量有所改善，在管住宅平均物業(yè)管理費(fèi)由每2021年的每平方米每月2.32元提升至2.46元，在行業(yè)內(nèi)算較高水平。

據(jù)參加業(yè)績(jī)會(huì)的投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，建發(fā)物業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中表示：“今年公司將尋求更多新盤拓展機(jī)會(huì)，同時(shí)在福建省內(nèi)嘗試少量二手盤拓展，進(jìn)一步提升二手盤管理經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

建發(fā)物業(yè)過往的規(guī)模增長(zhǎng)基本以新盤為主，而且收并購(gòu)領(lǐng)域發(fā)力也不多，存量住宅外拓市場(chǎng)（二手盤）的收費(fèi)和盈利水平都會(huì)相對(duì)低于新盤，但仍是物企重要的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，若能順利進(jìn)一步打開該方面市場(chǎng)，也將為建發(fā)物業(yè)提供更多的規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力。

財(cái)務(wù)角度來看，建發(fā)物業(yè)2022年的管理費(fèi)用率12.5%，下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用管理取得一定成效；而毛利率則下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至23.4%，下降的主要原因也和同行物企類似，都是源于成本的上升、疫情的沖擊、以及行業(yè)和宏觀環(huán)境的下行。

應(yīng)收款方面，建發(fā)物業(yè)截止2022年底的貿(mào)易應(yīng)收賬款大幅上升了80.5%至2.4億元。應(yīng)收款規(guī)模的大比例上升也是2022年物企業(yè)績(jī)的一個(gè)共性，不過建發(fā)物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收款增長(zhǎng)主要源自第三方，關(guān)聯(lián)方占比相對(duì)較少，另外，建發(fā)物業(yè)2022年新計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備約為1030萬(wàn)元。

據(jù)參加業(yè)績(jī)會(huì)的投資者透露，建發(fā)物業(yè)管理層表示，應(yīng)收款大幅增加主要是因?yàn)?022年底，建發(fā)物業(yè)及兄弟公司的員工都大面積受新冠疫情集中爆發(fā)影響，對(duì)款項(xiàng)的收繳工作造成了延誤。

現(xiàn)金流方面，2022年啊物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為4.92億元，同時(shí)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流對(duì)凈利潤(rùn)的覆蓋率）達(dá)1.73，整體現(xiàn)金流健康度在2022上午物企中表現(xiàn)突出。

建發(fā)物業(yè)2022年業(yè)績(jī)的穩(wěn)健很大程度上源自關(guān)聯(lián)方廈門建發(fā)的相對(duì)穩(wěn)定，去年建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1364.9億元，同比增長(zhǎng)41.7%；累積實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2097.2億元（全口徑），同比降3.6%，在地產(chǎn)行業(yè)普遍大幅下行的大背景中難能可貴。

建發(fā)物業(yè)去年的規(guī)模增也大都來自關(guān)聯(lián)方，三方拓展和過往相比略顯疲軟，新增在管面積中約68.0%來自廈門建發(fā)，在管面積中來自第三方的比例則下降了3個(gè)百分點(diǎn)至39.5%。

基礎(chǔ)物管之外

基礎(chǔ)物管之外，2022年建發(fā)物業(yè)同樣也在多條賽道進(jìn)行耕耘或開拓。建發(fā)物業(yè)基礎(chǔ)物管的營(yíng)收占比僅為45.2%，過半的營(yíng)業(yè)收入由其他多條業(yè)務(wù)線進(jìn)行支撐。

建發(fā)物業(yè)去年新開拓了輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，于2022年9月，建發(fā)物業(yè)和建發(fā)國(guó)際以及建發(fā)房產(chǎn)簽訂了框架協(xié)議，建發(fā)物業(yè)據(jù)此將承接建發(fā)房產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際以及其附屬公司各類商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)壁壘高且盈利空間廣闊，將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)放入上市物管企業(yè)也已是目前地產(chǎn)開發(fā)商的常見做法，建發(fā)物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要通過其旗下廈門悅發(fā)進(jìn)行，其目前的商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較小，2022年，建發(fā)物業(yè)管理有約20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)總收入約2404萬(wàn)元。

不過，建發(fā)物業(yè)也表示，建發(fā)商管將充分利用國(guó)有企業(yè)背景及自身的品牌優(yōu)勢(shì)，積極探索國(guó)有平臺(tái)下存量商業(yè)資產(chǎn)的外拓機(jī)會(huì)。

值得一提的是，建發(fā)物業(yè)同樣也開展有養(yǎng)老業(yè)務(wù)，其管理并運(yùn)營(yíng)有建發(fā)溢佰養(yǎng)老中心。此外，該公司2022年還新完成了海滄社會(huì)福利院的外拓，雖然養(yǎng)老業(yè)務(wù)整體規(guī)模還不大，但物業(yè)養(yǎng)老仍是探索中的藍(lán)海，擁有廣泛的業(yè)務(wù)前景。

建發(fā)物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)在2022年實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)高速增長(zhǎng)，這在行業(yè)中較為少見，2022年社區(qū)增值服務(wù)全年收入4.76億元，同比增長(zhǎng)87%，占總收入的比重也從16%提升至了21%。建發(fā)物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要有到家、美居、零售、養(yǎng)老、資產(chǎn)及智能社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)內(nèi)容，其中智能社區(qū)和到家服務(wù)為其主要營(yíng)收主體。

非業(yè)主增值服務(wù)通常是與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方合作開展的業(yè)務(wù)，由于2022年地產(chǎn)下行，且該業(yè)務(wù)與關(guān)聯(lián)方銷售情況高度相關(guān)，大部分物企的非業(yè)主增值服務(wù)都有不同程度的萎縮。建發(fā)物業(yè)2022年的非業(yè)主增值服務(wù)則實(shí)現(xiàn)了38.7%的增長(zhǎng)，占總收入的比重為32.9%，。

具體而言，建發(fā)物業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)主要是案場(chǎng)的接待、秩序維護(hù)以及清潔服務(wù)，該業(yè)務(wù)在一定程度上反映了關(guān)聯(lián)方的輸送力度和景氣度，同時(shí)也在今年惡劣的市場(chǎng)環(huán)境中為建發(fā)物業(yè)提供了充分的業(yè)務(wù)支持。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，非業(yè)主增值服務(wù)作為周期性業(yè)務(wù)，在目前建發(fā)物業(yè)的營(yíng)收占比顯然是過高的。

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