觀點網(wǎng)經(jīng)過一段時間的沉積，招商蛇口接手恒大餅干廠舊改項目再迎最新動態(tài)，為“老業(yè)主”雍景灣帶去了降密降高的解決方案。

3月14日，深圳南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃(草案)公示出爐，相較于2020年的規(guī)劃，本次草案顯示，地塊容積率有所降低且取消了人才住房和保障性住房的建設要求，加大了可售住宅的比重。

早在招商蛇口公開宣布接手餅干廠舊改時，就有市場人士指出，項目將把人才住房和保障性住房調整為可售住房，以達到提升項目利潤的目的。本次規(guī)劃草案的住宅面積調整上，也映證了這個觀點。

(資料圖)

在國家叫停了“大拆大建”的大背景下，舊改市場迎來降溫的同時，疊加恒大自身所處的債務困局，這給予了接盤企業(yè)較大的議價空間。但按照以往的舊改展開經(jīng)驗上看，接盤的項目要沿襲過去談判的舊改方案及已有規(guī)劃進行開發(fā)建設。

這種情況下，接盤企業(yè)易陷入劣勢局面，公共配建標準的走高帶來成本的上漲及以往的舊改規(guī)劃方案能否支撐項目入市的收益，均是接盤企業(yè)所要面臨的問題。

對于招商蛇口而言，好消息在于餅干廠舊改規(guī)劃一直停留在草案階段，接盤后存在著調規(guī)空間。

根據(jù)最新規(guī)劃草案顯示，相比之前的規(guī)劃，招商接盤后餅干廠舊改的容積率下調，但可售住宅面積增加明顯。其中，項目的規(guī)劃容積率由8.9調整至6.5，換算成規(guī)劃容積減少了3.59萬平方米，減少幅度達26.69%。

數(shù)據(jù)來源：深圳南山城市更新和土地整備局，觀點指數(shù)整理

而在可售住宅面積方面，本次調整后，可增加2.67萬平方米的可售住宅。通過大幅減少了商辦面積及取消了配建的人才住房和保障性住房，已完成在容積率下降的同時，增加了項目的可售空間。

值得一提的是，以臨近的雍景灣10.79萬/平方米的二手掛牌單價作為參考，新增的2.67萬平方米可售住宅可為項目帶來28.90億元的貨值。

另外，餅干廠舊改在招商蛇口接手之前，就因較高的容積率及超高層的建筑規(guī)劃與招商蛇口開發(fā)的雍景灣項目存在“采光”矛盾。原有的規(guī)劃與問題，同樣給招商帶來了接手的挑戰(zhàn)。

原聯(lián)合餅干廠城市更新項目最早被列入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》，拆除范圍用地面積3.17萬平方米，并在同年2月完成拆除整平。

根據(jù)項目早期規(guī)劃，項目擁有3棟樓高183米-198米的超高層住宅，1棟13F辦公寫字樓，1所九年制學校以及1所6班幼兒園。舊改超高層的規(guī)劃設計與一路之隔的招商雍景灣產(chǎn)生了在日照、道路交通及學校幼兒園布置上的諸多矛盾，后者業(yè)主也在積極的維權，尋求規(guī)劃的調整。

雖雍景灣積極維權，調規(guī)事件仍未有實質進展，但隨著招商蛇口對項目的接盤，維權業(yè)主懸著的心已然放下。因為業(yè)主們相信，招商蛇口最起碼不會做出“坑害”老業(yè)主的事情。

數(shù)據(jù)來源：深圳南山城市更新和土地整備局

而就在招商蛇口正式接盤餅干廠舊改的4個月后，項目草案調規(guī)事宜便快速落地。從此次公布的規(guī)劃草案可以看出，對此前雍景灣維權訴求進行調整，尤其是對原有的9年一貫制學校及住宅地塊進行重新布局。

調整規(guī)劃后，住宅及幼兒園部分由原先的地塊南部調整至地塊北部，且將較低樓高的幼兒園布置在地塊北部偏西側，降低對一路之隔的雍景灣項目的采光影響。

觀點新媒體獲悉，本次規(guī)劃草案還顯示，地塊將建設4棟最高48層的住宅，較原規(guī)劃的54-59層超高層住宅相比，減少至多10層。在建筑布局上刻意“遠離”雍景灣項目，設置在地塊的西側。

雖然目前聯(lián)合餅干廠項目仍停留在規(guī)劃草案階段，未來仍有調整可能，但招商在本次規(guī)劃的調整方向上看，既權衡了已有項目權益，又增加了舊改的可售貨值。由此看來，舊改仍處于草案階段才是本次“雙贏”局面的基礎。

反觀眼下的恒大，除了被接盤資產(chǎn)有實質進展外，其在深圳的大部分項目資產(chǎn)價值仍有待盤活。

截至目前，恒大在深項目仍以舊改為主，廣泛分布于分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)，這些項目基本處于停工階段，鮮有進展。

去年，安居建業(yè)出于保交付目的，紓困了包括恒大旗下的岳盟舊改、超總項目、恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會廣場等項目。

恒大自身持有項目建設也陷入停滯，從取證進程上看，其在深持有開發(fā)的項目已超過1年未取得預售證。

數(shù)據(jù)顯示， 2021年以來恒大僅有3個項目獲預售證，分別位于坪山、龍崗及福田。據(jù)此前觀點新媒體報道，恒大成一、二期花園項目曾陷入交付風波，而福田恒大珺睿已于2021年5月開盤，預計2023年交房。

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