文/徐英霞

2022年下半年開始的“提前還貸潮”蔓延到了2023年初，與此同時，消金界注意到，近日多家銀行因為個人消費貸、個人經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，受到銀保監(jiān)會的行政處罰。

信貸資金違規(guī)進入樓市，無疑違反了“房住不炒”的原則，更抬高了金融風(fēng)險。因此，一直以來金融監(jiān)管部門都保持了對經(jīng)營貸、消費貸的核查力度，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，近期更是有從嚴的趨勢。

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據(jù)消金界了解，有的銀行在個別城市已經(jīng)暫停個人經(jīng)營貸的進件，沒有暫停的銀行，對個人消費貸和個人經(jīng)營貸的貸后監(jiān)控也更加嚴格。影響甚至傳遞到了房貸上，如果房貸申請者近期有申請過個人經(jīng)營貸或者消費貸，或者有未結(jié)清的消費貸或者經(jīng)營貸，都會影響房貸審批。

從多家銀行披露的2023年信貸投放策略看，個人消費貸、個人經(jīng)營貸仍是多數(shù)銀行發(fā)力的重點領(lǐng)域，但在合規(guī)壓力下，銀行需要在增長和風(fēng)控做好平衡了。

提前還貸仍要排隊

開始于去年下半年的提前還貸潮，好像沒有放緩的趨勢。

消金界了解到，2023年初的時候，上海一些銀行提前還貸的申請，就已經(jīng)排到了下半年，甚至明年初。某大行的一個支行，申請?zhí)崆斑€貸的需求就積累多達幾億元，少的也有幾千萬元。

作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行肯定不樂見提前還貸潮，為了避免資產(chǎn)端受到太大影響，銀行開始限制提前還款的進度。

但畢竟提前還款也是金融消費者的一個權(quán)利，在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，銀行開始加快滿足客戶提前還貸的需求，加速消化已經(jīng)預(yù)約提前還款的客戶。有些申請?zhí)崆斑€貸的消費者，甚至接到銀行電話，比之前預(yù)約的時間提前了幾個月。

但對于提前還款，銀行還是有很多限制，比如限制申請次數(shù)、額度，現(xiàn)在申請，也至少要等兩個月，線下申請等待的時間還要長一點。

一位最近提前還款的申請者對消金界表示，近來有了一些積蓄，感覺沒有其他好的投資選擇，不如提前還下房貸，減輕一些還款壓力。

當(dāng)然，肯定很多提前還款的消費者，是根據(jù)自己具體情況做的財務(wù)安排，但也不得不看到，提前還貸潮的形成，確實有一些中介的推波助瀾。

監(jiān)管關(guān)注風(fēng)險開罰單

2022年，無論是個人消費貸還是個人經(jīng)營貸，利率一路走低，與存量房的房貸利率出現(xiàn)了一定的“利差”。一些中介看到了機會，開始打起來用“個人經(jīng)營貸”置換房貸的主意。

個人經(jīng)營貸置換房貸的具體流程是：購房者先結(jié)清房貸，然后再將房屋以個體經(jīng)營者或者企業(yè)法人、股東等身份，抵押給銀行，申請個人經(jīng)營貸。

但一般來說，結(jié)清房貸的錢數(shù)額較大，這時候中介會提供一筆“過橋資金”。而在后面申請個人經(jīng)營貸的時候，貸款者如果不是個體工商戶或者名下沒有公司，那么中介還會提供一個“殼公司”，幫助申請經(jīng)營貸。

消金界了解到，中介提供的過橋資金有“過橋費”，經(jīng)過測算，最低的年化也有13%，有的甚至高達60%。除了過橋費，中介還要收取1%-1.5%的服務(wù)費，而辦營業(yè)執(zhí)照也要幾千塊錢。

過橋利息、服務(wù)費、手續(xù)費，綜合資金成本算下來，利率甚至?xí)哂谡５姆抠J水平。

但資金成本還不是最大的問題，最大的風(fēng)險其實在于購房者的信用風(fēng)險。

中介宣稱的可以提供辦理各項證件、材料的服務(wù)，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司的手段，獲得申請經(jīng)營貸的資格，這涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究法律責(zé)任。

根據(jù)2021年3月，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)是各類檢查的重要內(nèi)容，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，貸款要被收回，還要將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的處罰信息納入到征信系統(tǒng)中。

而各地監(jiān)管部門，顯然也已經(jīng)注意到了用個人經(jīng)營貸置換個人房貸的苗頭，開始密集的進行風(fēng)險提示。

遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》，提示中提到，經(jīng)營貸借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責(zé)任。并且，遼寧銀保監(jiān)局特別提示，經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

河北銀保監(jiān)局也發(fā)布了消費者風(fēng)險提示，部分借款人在中介誤導(dǎo)欺騙下，違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸“提前還房貸”，提示違規(guī)轉(zhuǎn)貸后的多重風(fēng)險——借殼風(fēng)險、信用風(fēng)險、抽貸風(fēng)險、利率不確定的風(fēng)險、過橋風(fēng)險。

在“房住不炒”的政策背景下，金融監(jiān)管部門一直在嚴查信貸自己違規(guī)流入樓市，而且，信貸資金違規(guī)流入樓市，不僅僅違背了“房住不炒”原則，成規(guī)模之后，也會積累風(fēng)險。

而“提前還貸潮”的出現(xiàn)，也讓監(jiān)管更加注意這一問題。

利用金融科技監(jiān)測資金流動

各級銀保監(jiān)會公布處罰信息顯示，2023年2月份，多家銀行因個人消費貸和個人經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，受到行政處罰。

消金界梳理案由發(fā)現(xiàn)，中國銀行存在小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域、貸款資金被挪用于證券市場、向銀行員工和公務(wù)員發(fā)放個人經(jīng)營性貸款的問題。

建設(shè)銀行則被發(fā)現(xiàn)，個人貸款管理嚴重違反審慎經(jīng)營規(guī)則、信用卡資金違規(guī)流入證券公司、個人快貸資金用途監(jiān)控不力、對信用卡業(yè)務(wù)異常交易行為監(jiān)控不力導(dǎo)致頻繁套現(xiàn)。

招商銀行的問題是個人經(jīng)營貸款“三查”不到位、個人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場。

交通銀行湖北分行的個人消費貸款，也存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題。

渣打銀行（中國）個人消費貸被查出用于償還貸款本息、未按約定用途使用、流入證券公司。

發(fā)力線上消費貸的青島銀行則被查出，個人線上貸款資金被挪用。

不僅僅是大銀行，湖北大冶農(nóng)村商業(yè)銀行、湖北當(dāng)陽農(nóng)村商業(yè)銀行、江西建新農(nóng)村商業(yè)銀行都被查出個人消費貸或者個人經(jīng)營貸，違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

上海松江民生村鎮(zhèn)銀行、上海閔行上銀村鎮(zhèn)銀行、廈門國際銀行北京分行則是個人經(jīng)營貸或個人貸款違反審慎經(jīng)營的原則，管理不規(guī)范的問題。

可以看到，銀保監(jiān)會的處罰覆蓋了國有大行、股份行、城商行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行，直至外資銀行。這也從一個側(cè)面證明，個人消費貸、個人經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市是個普遍的問題。

顯然，銀行都在發(fā)力消費貸、個人經(jīng)營貸的時候，為了業(yè)務(wù)增長，在風(fēng)控上是會有所松懈的，這無疑給了套利行為可乘之機。

消金界了解到，目前監(jiān)管對于信貸流向進行穿透式監(jiān)管，在檢查中，要求銀行健全貸款資金支付管控體系，加強金融科技的應(yīng)用，來監(jiān)督貸款資金是否按約定用途使用。如果發(fā)現(xiàn)借款人挪用貸款資金，要采取相應(yīng)措施進行管控。

而且現(xiàn)在監(jiān)管對銀行的違規(guī)行為進行的是“雙罰”——除了罰機構(gòu)，還罰相關(guān)責(zé)任人。

銀行加緊自查

而從近期金融監(jiān)管部門的動作看，對個人消費貸和個人經(jīng)營貸實際貸款用途的檢查將會持續(xù)加碼。

1月6日，銀保監(jiān)會對《個人貸款管理暫行辦法》進行了修訂，形成《個人貸款管理辦法（征求意見稿）》，重點包括個人經(jīng)營貸款的受托支付標(biāo)準(zhǔn)，個人經(jīng)營貸與個人消費貸的貸款期限要求——單次提取個人消費貸超過30萬、單次提取超過50萬個人經(jīng)營貸，應(yīng)采取受托支付的方式。

而在監(jiān)管壓力下，銀行開始加緊自查，補上漏洞。

首先是對增量業(yè)務(wù)更加謹慎。消金界注意到，前期中介推個人經(jīng)營貸置換房貸比較“猛”的城市，許多與銀行合作的中介表示，暫停個人經(jīng)營貸的進件。

對新增房貸的審查也受到了影響。消金界了解到，為了防止消費貸、經(jīng)營貸流入房市，很多銀行會審查申請房貸的客戶，近期比如三個月內(nèi)，名下是否有過消費貸或者經(jīng)營貸。如果有，則不給批房貸。甚至名下有未結(jié)清的消費貸或者經(jīng)營貸，就不給批房貸。而同時申請消費貸、經(jīng)營貸和房貸則是絕對禁止的。

與此同時，銀行對存量業(yè)務(wù)則加強了監(jiān)控。

如果檢測到客戶有“同戶名轉(zhuǎn)賬”的情況，就會通知貸款客戶，準(zhǔn)備好資金使用證明，包括支付憑證、銀行流水、發(fā)票、合同等材料，提交給銀行。如果銀行發(fā)現(xiàn)存在信貸資金挪用，會收取罰息或者收回貸款。

而被檢測到違規(guī)使用經(jīng)營貸的話，賬戶就會被凍結(jié)，并要求3個自然日內(nèi)結(jié)清違規(guī)使用的資金。

官方、銀行密集的風(fēng)險提示似乎并不是“嚇唬嚇唬”那么簡單。有中介對消金界透露，最近確實有個人經(jīng)營貸被停掉的客戶。

個人消費貸、個人經(jīng)營貸已經(jīng)成為多數(shù)銀行發(fā)力的重點業(yè)務(wù)方向。尤其是個人經(jīng)營貸增長迅猛，為了提升業(yè)務(wù)規(guī)模，銀行在風(fēng)險監(jiān)控方面做得就沒那么嚴格。

但是，當(dāng)個人經(jīng)營貸置換房貸，助推形成了“提前還貸潮”，最終沖擊到更為核心的業(yè)務(wù)個人住房貸款后，銀行勢必會做出選擇——與監(jiān)管一道，堵上這個口子。

那么對于去年以來，一直處于狂飆狀態(tài)的個人經(jīng)營貸來講，增長要讓位于風(fēng)控。

可以說，現(xiàn)在是檢驗各家銀行個人經(jīng)營貸業(yè)務(wù)成色的窗口期，能否拿出漂亮答卷，接下來的財報值得關(guān)注。

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