觀點(diǎn)網(wǎng) 東莞華潤(rùn)悅府的備案價(jià)不僅從萬科松悅花園手中搶下全市最高單價(jià)的寶座，并且再次刷新了東莞主城價(jià)格的天花板。

(資料圖片)

但攀高的單價(jià)并沒有為華潤(rùn)悅府帶來認(rèn)籌階段的熱度，反而使這位新誕生的價(jià)格頂流遇冷，并與此前同板塊的“日光盤”潤(rùn)府、萬象府項(xiàng)目形成了強(qiáng)烈的認(rèn)籌反差。

反差

2月25日，華潤(rùn)置地東莞發(fā)布關(guān)于悅府（住宅）銷售的公告，表示因凍結(jié)誠(chéng)意金的購(gòu)房人數(shù)少于當(dāng)期可售房源數(shù)，項(xiàng)目將自行組織銷售。公告一出，意味著悅府項(xiàng)目并沒有延續(xù)去年潤(rùn)府項(xiàng)目的預(yù)售熱度，在認(rèn)籌階段遇冷。

本次認(rèn)籌遇冷的華潤(rùn)悅府項(xiàng)目，是繼萬象府、潤(rùn)府之后，華潤(rùn)置地在東莞CBD板塊打造的第三個(gè)高端住宅項(xiàng)目。悅府相較于萬象府和潤(rùn)府，位置更好且產(chǎn)品定位也更高端，主推建筑面積約220平米大平層戶型，項(xiàng)目定位為東莞的城市封面。

悅府所在地塊為2021年8月由華潤(rùn)置地56.07億元總價(jià)摘得的南城街道東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)地塊，面積達(dá)14.40萬平方米，總建面約84.41萬平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)商務(wù)混合用地、商住混合用地、二類居住用地。

據(jù)悉，上述地塊由1塊商服用地、2塊商住用地和5塊地下空間組成，其中1塊為占地5.99萬平米的商業(yè)地、1塊為占地3.39萬平米的商住地、1塊為1.37萬平米的純宅地以及剩余5塊地下空間交通用地。

值得一提的是，該地塊56.07億元的成交價(jià)一舉登上了東莞地塊總價(jià)榜第二位，僅次于國(guó)鐵保利聯(lián)合體2020年以總價(jià)66.01億元在虎門摘得的TOD地塊。

公開資料顯示，華潤(rùn)置地在拿地僅10天后，便將項(xiàng)目案名定為“華潤(rùn)置地中心”，項(xiàng)目建設(shè)期7年，從2021年9月至2028年5月。根據(jù)規(guī)劃，華潤(rùn)置地中心將建設(shè)10棟住宅，5棟商業(yè)樓，2棟商業(yè)、辦公樓，1棟公寓樓等，還將打造近500米高的東莞第一高樓和引進(jìn)萬象城。

2022年6月，華潤(rùn)置地中心1.37萬平米的純宅地官宣項(xiàng)目案名為“潤(rùn)府”，同時(shí)也是華潤(rùn) “潤(rùn)系”產(chǎn)品在莞的首次落地。并于同年7月首批172套房源預(yù)售，均為建面約143平米產(chǎn)品，備案的均價(jià)在4.8萬元每平至5.2萬元每平之間，總價(jià)在686萬元到743萬元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，潤(rùn)府的熱度在認(rèn)籌階段便開始爆發(fā)。該項(xiàng)目在莞E認(rèn)購(gòu)的登記人數(shù)為1072人，最后凍資人數(shù)為586人，雖有486名“房托”放棄凍資，但依舊不影響該盤成為東莞首個(gè)積分排序搖號(hào)選房樓盤，認(rèn)籌比達(dá)1:3.4。最終僅經(jīng)歷50分鐘，該盤首開售罄。

同年10月，潤(rùn)府加推170套房源，熱度雖然沒有7月份激烈，但同樣吸引了454組登記，297組客戶完成誠(chéng)意金凍結(jié)，認(rèn)籌比達(dá)到了1:1.75。項(xiàng)目二推同樣快速售罄，潤(rùn)府也成為了去年?yáng)|莞炙手可熱的項(xiàng)目之一。

實(shí)際上，潤(rùn)府的成功是有跡可循的。一方面項(xiàng)目所處位置是東莞核心板塊之一南城CBD。另一方面，該板塊中的華潤(rùn)萬象府近幾年持續(xù)熱銷，也助推板塊價(jià)值進(jìn)一步提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)萬象府在2020年9月至2021年4月完成4次開盤便售罄的成績(jī)，累計(jì)攬金73億元。

而定位和品質(zhì)都遠(yuǎn)超萬象府和潤(rùn)府的悅府項(xiàng)目，卻沒能延續(xù)前者熱度，還形成了較大反差，認(rèn)籌數(shù)少于可售數(shù)量，將采取自行銷售。更沒能與市場(chǎng)觀點(diǎn)一致，“悅府有可能像潤(rùn)府一樣出現(xiàn)"日光"現(xiàn)象”。

價(jià)格天花板

華潤(rùn)悅府在取證備案時(shí)， 10號(hào)樓6.14萬元/平米的備案均價(jià)，一舉宣告南城CBD板塊進(jìn)入“6萬”時(shí)代，與此同時(shí)悅府售價(jià)也成為了東莞房?jī)r(jià)的天花板。

按備案數(shù)據(jù)顯示，此次備案的兩棟住宅樓，分別是9號(hào)商住樓和10號(hào)住宅樓，共計(jì)提供194套房源。其中，9號(hào)樓每套平均總價(jià)在1286萬元，備案均價(jià)在5.84萬元每平米；10號(hào)樓平均總價(jià)在1348萬元，備案均價(jià)6.14萬元每平米。

值得一提的是，10號(hào)樓中存在著8套總價(jià)約1404萬元的房型，換算下，每平米最高單價(jià)達(dá)到了6.38萬元。而這個(gè)價(jià)格已然開始追擊深圳樓市價(jià)格，甚至超過了深圳非核心板塊坪山、沙井、布吉、大鵬等區(qū)的成交均價(jià)。

若聚焦東莞南城CBD板塊房?jī)r(jià)，自2019年7月，萬科首鑄東望項(xiàng)目備案均價(jià)首次超過3萬元后，該板塊的房?jī)r(jià)開始水漲船高，價(jià)格攀高的背后離不開華潤(rùn)旗下項(xiàng)目的熱銷及助推。

2020年9月，華潤(rùn)在南城CBD板塊的首個(gè)項(xiàng)目萬象府備案，4.2萬元每平米的最高備案均價(jià)，帶領(lǐng)該板塊首次進(jìn)入“4萬元”時(shí)代。此后，2022年7月備案的潤(rùn)府項(xiàng)目，則是進(jìn)一步助推CBD板塊房?jī)r(jià)首次突破5萬元。上述兩項(xiàng)目均在多次推售時(shí)達(dá)成“日光”成績(jī)。

隨著華潤(rùn)悅府帶領(lǐng)南城CBD板塊進(jìn)入“6萬”時(shí)代，三年間該板塊內(nèi)豪宅房?jī)r(jià)已然翻倍。

業(yè)內(nèi)人士指出，探究東莞豪宅房?jī)r(jià)漲勢(shì)喜人的原因，主要是在通貨膨脹大環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值能力更加顯現(xiàn)，每一輪價(jià)格上漲，先行的均為核心區(qū)的豪宅。近年來華潤(rùn)在莞項(xiàng)目就是最好的例子，萬象府、潤(rùn)府及悅府均是東莞核心區(qū)域的豪宅產(chǎn)品。

另外， 2022年?yáng)|莞政府救市力度不斷加大，房地產(chǎn)限購(gòu)政策持續(xù)放松，直至12月全域取消限購(gòu)及主城二手限售放松，加快二手房流通的同時(shí)，也推動(dòng)對(duì)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)豪宅的去化。

而對(duì)于悅府為何在認(rèn)籌階段遇冷，上述人士表示，項(xiàng)目單價(jià)創(chuàng)新高的同時(shí)，客戶對(duì)產(chǎn)品本身也將更加挑剔，容不下半點(diǎn)沙子。從戶型圖上看，220平米的平層豪宅沒有南北通透、客餐廳等設(shè)計(jì)問題，一直是客戶討論的重點(diǎn)。總的來看，雖然戶型為景觀讓步而有所犧牲，但隨著東莞主城區(qū)土地日漸稀缺，項(xiàng)目的地段資源屬性會(huì)進(jìn)一步放大，項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)愁賣。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年?yáng)|莞千萬豪宅成交648套,超過蘇州及武漢,排名全國(guó)第八。而2023年?yáng)|莞將迎豪宅供應(yīng)的井噴，除華潤(rùn)悅府外，還將迎來保利鷺灣花園、星河傳說二期、華僑城松湖原岸、中海源美華庭、萬科松樾等8個(gè)豪宅項(xiàng)目的同臺(tái)競(jìng)技，其中部分項(xiàng)目為一批售罄，二批加推，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力不可小覷。

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