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金融界2月27日消息 2022年以來，地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，部分居民選擇提前償還房貸，近期“提前還貸”和“房貸轉(zhuǎn)貸”引起廣泛關(guān)注。提前還貸蘊(yùn)含怎樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何應(yīng)對(duì)提前還貸？是否如市場(chǎng)預(yù)期那樣，降低存量房貸利率便能解決所有問題？

對(duì)此，民生證券首席宏觀分析師表示周君芝在研報(bào)中寫到本輪提前償還房貸潮，居民采用多種實(shí)操方法，歸結(jié)起來主要有兩種模式：

模式一，居民用存款提前償還房貸。居民用手中存款直接償還存量房貸，居民資產(chǎn)負(fù)債表的相應(yīng)表現(xiàn)為存款和貸款同步消減，這種方式合法合規(guī)。

模式二，居民用其他貸款置換房貸。部分居民手中資金不足，但仍存在通過一些實(shí)務(wù)不合規(guī)的操作實(shí)現(xiàn)提前還貸。第一種方式是申請(qǐng)一筆新貸款用以償還存量房貸，例如經(jīng)營貸，最終效果是用經(jīng)營貸替換了存量房貸。第二種方式是賣出房子并結(jié)清既有房貸，再申請(qǐng)一筆新的房貸購房，最終效果是用新房貸置換存量房貸。

不論哪種提前還貸模式，本質(zhì)上都是用低息負(fù)債置換高息存量房貸。

對(duì)于2022年提前還貸潮興起，周君芝認(rèn)為是宏觀環(huán)境造就存量房貸利率偏高是根本原因。

2022年股票、債券、地產(chǎn)等各類資產(chǎn)收益率表現(xiàn)不佳。納入風(fēng)險(xiǎn)考量之后資產(chǎn)配置所得“綜合收益率”偏低。先是2021年下半年以來，地產(chǎn)市場(chǎng)快速下滑，居民對(duì)地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期迅速降溫。其次2022年股市波動(dòng)并未讓居民感受到賺錢效應(yīng)。再者2022年年末理財(cái)凈值化波動(dòng)，居民對(duì)理財(cái)信仰也有所打破。

近年銀行存款利率一再降低；LPR連續(xù)調(diào)降，新發(fā)放貸款利率快速下行；政策又在積極引導(dǎo)銀行支持實(shí)體企業(yè)融資，以經(jīng)營貸為代表的企業(yè)融資利率快速下行。

這樣的政策組合之下，存量房貸利率與新增房貸利率迅速拉大；企業(yè)信貸利率和居民房貸利率差距也在迅速拉大。用收益率偏低的存款還清存量房貸，又或者用利息偏低的經(jīng)營貸、新增房貸置換存量房貸，這都是居民利益最大化動(dòng)機(jī)之下自然的微觀選擇。

對(duì)于然而提前還貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，周君芝表示用存款償還存量，居民和銀行同時(shí)縮表，蘊(yùn)含著經(jīng)濟(jì)通縮風(fēng)險(xiǎn)。借經(jīng)營貸置換存量房貸，不僅存在違法風(fēng)險(xiǎn)，還蘊(yùn)含利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和政策傳導(dǎo)不暢風(fēng)險(xiǎn)。

（一）對(duì)居民而言，經(jīng)營貸期限較短且經(jīng)營貸總量信貸額度每年并不固定，房地產(chǎn)負(fù)債期限本身很長，用經(jīng)營貸償還房貸，蘊(yùn)含利率風(fēng)險(xiǎn)以及潛在的抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)銀行而言，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)被迫調(diào)整，資產(chǎn)端蘊(yùn)含的信用風(fēng)險(xiǎn)大幅抬升。

（三）對(duì)貨幣調(diào)控而言，金融資源被居民提前還貸套利，貨幣政策傳導(dǎo)效果減弱。

對(duì)于如何解決當(dāng)前提前還的困境，周君芝表示調(diào)整存量房貸利率可以治標(biāo)，但穩(wěn)定地產(chǎn)預(yù)期，穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)增長才能治本。真正解決提前還貸的出路，應(yīng)該是糾正地產(chǎn)過快下行趨勢(shì)，提振經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能，撬動(dòng)存款之外資產(chǎn)的回報(bào)率。這樣居民才有動(dòng)力擴(kuò)表，經(jīng)濟(jì)才能避免進(jìn)入一場(chǎng)通縮。

本文源自：金融界

作者：大江大河

關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)增長