本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

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房企融資迎來又一波集中開閘。

2月23日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)披露，碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂、成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)等5家房企中期票據(jù)集中獲批注冊(cè)，累計(jì)可發(fā)行額度達(dá)390億元。

上述中期票據(jù)在今年1月獲批，其中碧桂園200億元中票、綠城110億元中票、廈門中駿和成都興城人居各30億元中票、雅居樂20億元中票。從獲批之日起兩年內(nèi)，這些房企可擇機(jī)、分期發(fā)債，以補(bǔ)充公司流動(dòng)性。

碧桂園是今年春節(jié)后首家獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的房企，也是“第二支箭”發(fā)出后獲批規(guī)模較大的房企，僅次于萬科的337億元中票規(guī)模。

綠城的110億元中票分7筆注冊(cè)，其中一筆注冊(cè)額度為20億元，其他6筆均為15億元。這也是“三支箭”發(fā)出后，綠城首次獲批發(fā)債。去年11月29日，綠城中國報(bào)送110億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃，用于置換到期債券及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

廈門房企中駿和廣州房企雅居樂中期票據(jù)的獲批時(shí)間均為今年1月9日。除了此筆中票，今年以來，兩家房企在1月份均成功發(fā)行了2023年第一期中期票據(jù)，成為今年發(fā)債民營房企中的先行者。其中，中駿的發(fā)行規(guī)模為15億元，期限3年，發(fā)行利率4.1%；其中不低于10.5億元用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和購回或償還公司境外美元債券用途，不超過4.5億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。雅居樂今年第一筆中期票據(jù)金額為12億元，期限3年，利率4.7%，募集資金將用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金用途。

在2月初，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)曾集中對(duì)萬科、新城控股等5家房企的中票放行，且發(fā)行規(guī)模更大，其中萬科337億元、新城控股150億元、美的置業(yè)150億元、新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)10億元、中國鐵建房地產(chǎn)22億元，合計(jì)669億元。

雖然獲批注冊(cè)只是拿到發(fā)債的入場(chǎng)券，成功發(fā)行才算是真正引來了改善流動(dòng)性的“源頭活水”，但從獲批發(fā)債主體看，監(jiān)管層對(duì)央企、國企和發(fā)展穩(wěn)健的龍頭民營房企的偏好顯而易見。以廈門中駿和雅居樂為例，這兩家民營房企雖然現(xiàn)金流緊張，但截至目前一直保持著債務(wù)零違約的紀(jì)錄。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，民營房企融資出現(xiàn)兩極分化，融資優(yōu)勢(shì)向標(biāo)桿民企轉(zhuǎn)移。2022年，標(biāo)桿民企融資渠道也有所收縮、融資規(guī)模較2019年下滑了38%，但融資占比從2019年的12%提升至35%，而預(yù)警民企、風(fēng)險(xiǎn)民企的融資規(guī)模較2019年分別下滑了73%、89%，風(fēng)險(xiǎn)房企融資規(guī)模占比收縮最為嚴(yán)重，從56%收縮至29%。

克而瑞研究中心指出，雖然有近30%民營房企在“三支箭”以及內(nèi)保外貸的支持下資金鏈有了一定的保障，但大多數(shù)民營房企仍存在著較大的流動(dòng)性壓力。其中，僅2023年上半年，民營房企即將到期債券總額就達(dá)到了2913億元，風(fēng)險(xiǎn)房企的到期債券占比超過了61%。

華福證券分析師李清荷表示，2023年1月、3月、4月、7月和9月為房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰期，均有近千億規(guī)模債券到期，償債壓力較大。償債壓力較大的房企為恒大、碧桂園、華發(fā)股份、金地、建發(fā)、融信、世茂等，2023年到期規(guī)模在400億元-180億元不等。

克而瑞研究中心認(rèn)為，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企而言，當(dāng)下即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，因此除了需要繼續(xù)開源節(jié)流積極自救之外，或許也需要等待政策的進(jìn)一步傳導(dǎo)。相較之下，財(cái)務(wù)狀況較為優(yōu)秀、償債壓力不大的標(biāo)桿民企，在融資政策的支持下可以占據(jù)發(fā)展先機(jī)。

優(yōu)質(zhì)民營房企資金壓力的紓解已經(jīng)在土地市場(chǎng)有所體現(xiàn)。近期，多地土地市場(chǎng)升溫，20城宅地出讓平均溢價(jià)率超過5%，北京、杭州、蘇州、寧波等地出現(xiàn)多宗觸及最高地價(jià)的土地，杭州和蘇州也再次出現(xiàn)數(shù)十家房企搶地的情況。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，除了地塊優(yōu)質(zhì)外，另一原因是近期對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策支持力度加大，部分企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資環(huán)境得到改善，率先把握窗口期同時(shí)參與到優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中。

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