斑馬消費(fèi) 楊柘

掙扎一年的地產(chǎn)行業(yè)，終于交出了成績(jī)單，百?gòu)?qiáng)房企九成下滑，整體下降超四成。行業(yè)老大碧桂園，雖然艱難保住了座次，但少賣(mài)了2800億元，銷(xiāo)售額同比下降38.81%至4410.9億元。

關(guān)鍵在于，季亞軍萬(wàn)科和保利，與碧桂園的銷(xiāo)售差距，已經(jīng)從上千億縮小至300億元以內(nèi)。照目前的趨勢(shì)，宇宙房企將大概率在2023年丟掉老大的地位。這意味著，以高周轉(zhuǎn)為核心的碧桂園模式，正在走向終結(jié)。

(資料圖片僅供參考)

對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，短痛，仍然是并未完全解除的流動(dòng)性危機(jī)，長(zhǎng)期，則是地產(chǎn)業(yè)務(wù)重倉(cāng)三四線、業(yè)務(wù)價(jià)值難以提升，也缺乏像萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商蛇口、龍湖那樣的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)新周期啟動(dòng)在即，分化的、綜合性的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將逐漸取代上一個(gè)時(shí)代的高周轉(zhuǎn)、重負(fù)債模式。碧桂園和它的門(mén)徒們，何去何從？

高周轉(zhuǎn)時(shí)代終結(jié)

11月底，地產(chǎn)老大、宇宙房企碧桂園，給徘徊之中的房地產(chǎn)行業(yè)，來(lái)了一針雞血。

當(dāng)月26日，碧桂園在官方微信公眾號(hào)公布了“碧桂園現(xiàn)房節(jié)”的活動(dòng)細(xì)則：從11月26日到12月25日，全國(guó)超30省、268個(gè)城市、1000+樓盤(pán)的現(xiàn)房，最大可獲75折優(yōu)惠；部分樓盤(pán)還有10%首付、買(mǎi)房送家具、瓜分20萬(wàn)元禮包等重磅活動(dòng)；業(yè)主參與老帶新，有機(jī)會(huì)獲得最高5年物業(yè)管理費(fèi)權(quán)益……

上一次這么干的，是全民營(yíng)銷(xiāo)、全國(guó)所有樓盤(pán)一律78折的恒大。

一個(gè)“創(chuàng)意”，第一個(gè)用的是天才，或許能收到一定的效果，第二個(gè)用的，大概率效果一般。

從當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況來(lái)看，碧桂園這一波優(yōu)惠大促，也是象征意義大于實(shí)際意義：碧桂園的大部分項(xiàng)目位于三四五線城市，可挑選的余地有限；既然是現(xiàn)房，意味著這些項(xiàng)目是兩三年前就開(kāi)始銷(xiāo)售，順周期都沒(méi)賣(mài)掉的房子，到逆周期打折就好賣(mài)了嗎？

12月結(jié)束后的實(shí)際效果，其實(shí)也印證了這一點(diǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年12月，碧桂園繼續(xù)“降價(jià)”，銷(xiāo)售均價(jià)8081.33元/平方米，同比減少500元左右，環(huán)比腰斬。即便如此，銷(xiāo)售情況仍然較為萎靡，單月操盤(pán)銷(xiāo)售額218.6億元，同比下降22.73%、環(huán)比下降39.45%。

去年全年，碧桂園操盤(pán)銷(xiāo)售額4410.9億元，少賣(mài)了2800億元，同比下降38.81%，銷(xiāo)售面積5236.3萬(wàn)平方米，同比下降37.75%。

剛剛過(guò)去的2022年，已經(jīng)確定是房地產(chǎn)行業(yè)的低谷。百?gòu)?qiáng)房企近9成業(yè)績(jī)同比下滑，全年累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模同比降低41.6%，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處于歷史低位。

“鉆石時(shí)代”領(lǐng)跑的恒碧萬(wàn)融，恒大去年銷(xiāo)售額只有450.7億元，較2021年的4356.3億元，只剩下一個(gè)零頭，排名也降至第34位；融創(chuàng)略好一點(diǎn)，銷(xiāo)售額1607.5億元，跌去七成以上，排名從第三下降至第十一；連最優(yōu)秀的萬(wàn)科，銷(xiāo)售額也下降了三成。

所以，碧桂園仍然能保住行業(yè)老大的位子，實(shí)屬難能可貴。

但是，萬(wàn)科、保利與碧桂園的差距正在縮小，2021年銷(xiāo)售額分別相差1000億、2300億，去年都只剩下不到300億元。

當(dāng)碧桂園全面收縮以求安然過(guò)冬，萬(wàn)科、保利這些優(yōu)等生，已經(jīng)開(kāi)始以豐厚的現(xiàn)金儲(chǔ)備為基礎(chǔ)抄底。新的一年，碧桂園很有可能會(huì)讓出老大的位置。

這或許意味著，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“碧桂園時(shí)代”，正在走向終結(jié)。行業(yè)代表從“恒碧萬(wàn)融”，走向擴(kuò)大版的“招保萬(wàn)金”。

“農(nóng)民”楊國(guó)強(qiáng)，創(chuàng)業(yè)多年而不顯。碧桂園2007年銷(xiāo)售額首破百億，已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)榜單。但那是“招保萬(wàn)金”的黃金時(shí)代，行業(yè)推崇的是SOHO中國(guó)這類(lèi)明星房企。

之后多年，碧桂園在TOP10榜單的后半段徘徊多年。真正的躍升，發(fā)生在2015年-2018年期間：2015年，公司銷(xiāo)售額1401.8億元，排名行業(yè)第七；之后兩年以接近100%的年均增長(zhǎng)成為行業(yè)老大，2017年銷(xiāo)售額5500.1億元；登頂之后，2018年仍然保持了30%以上的增速，銷(xiāo)售額達(dá)到7286.9億元。

但是，從那之后，特別是震驚全國(guó)的安全事故頻發(fā)之后，碧桂園就跑不動(dòng)了，2018年-2021年銷(xiāo)售額幾乎原地踏步，直到2022年，栽了個(gè)大跟頭。

地產(chǎn)進(jìn)入新周期

房地產(chǎn)政策收緊數(shù)年，2020年推出的“三道紅線”一錘定音，行業(yè)最終在2021年開(kāi)啟下行周期。經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的調(diào)整，特別是“三支箭”重出江湖，房地產(chǎn)行業(yè)即將走出底部，已經(jīng)成為各界共識(shí)。

任何一個(gè)行業(yè)，經(jīng)過(guò)調(diào)整期，都不會(huì)以完全相同的樣子重新歸來(lái)?？煜?、白酒、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療，都是如此，地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)例外。

地產(chǎn)新周期，我們?cè)谏弦惠喣嬷芷跁r(shí)刻的各種趨勢(shì)性預(yù)判，大多會(huì)一一上演：

分化，城市分化、房企分化、產(chǎn)品分化。還有多少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能“接著奏樂(lè)接著舞”？有些房企注定退出歷史舞臺(tái)，哪些選手補(bǔ)位？保障性住宅、純剛需住宅和改善及以上住宅的市場(chǎng)走勢(shì)，也會(huì)大不一樣。

市場(chǎng)格局將會(huì)趨于穩(wěn)定，一批真正意義上的全國(guó)性房企，加上一批深耕的區(qū)域類(lèi)房企和一批以“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)立足的特色房企，在行業(yè)各顯神通。

前些年沖擊千億的那些黑馬選手，還有幾匹安在？如今，他們都落入同樣的陷阱。

碧桂園以“高周轉(zhuǎn)模式”登頂之后，市場(chǎng)趨之若鶩，誕生了一批“小碧桂園”，最典型的便是中梁。然而，中梁將物業(yè)公司賣(mài)給碧桂園服務(wù)之后，仍然處于艱難的自救之中。

事實(shí)證明，所有行業(yè)成熟期之后的格局構(gòu)成，其實(shí)都大差不差。

從開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，這其實(shí)也是地產(chǎn)行業(yè)都看到、且一直在推行的方向。畢竟，賣(mài)房是一次性的交易，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、商場(chǎng)的流量、公寓的租金，才是長(zhǎng)流水。

變革已經(jīng)撲面而來(lái)，無(wú)論從哪個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，碧桂園都是首當(dāng)其沖。

如果說(shuō)流動(dòng)性危機(jī)是碧桂園短期之痛，長(zhǎng)期的壓力，則是碧桂園長(zhǎng)期重倉(cāng)三四線城市造成的。

低線策略幫碧桂園抓住了上一輪城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化的機(jī)遇。但是，這種策略在分化時(shí)代，將給公司帶來(lái)巨大的去化壓力——所以你看，恒大旗下大多是賣(mài)了卻沒(méi)能交付的房子，而碧桂園旗下居然有很多現(xiàn)房無(wú)人問(wèn)津。

今年上半年，在碧桂園的銷(xiāo)售金額構(gòu)成中，有69%來(lái)自三四線城市，有31%來(lái)自一二線城市。2020年至2021年，在公司權(quán)益合同銷(xiāo)售金額中，分別有54%和64%的銷(xiāo)售收入來(lái)自三四線城市。

這種“拼多多式”的崛起方式，注定造成了口碑的下滑，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”被調(diào)侃為“給你一個(gè)五星期的家”，代表了業(yè)主們深深的無(wú)奈。

長(zhǎng)期習(xí)慣于大干快上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，導(dǎo)致碧桂園在運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)上的缺位。2019年，公司提出“高科技大型綜合企業(yè)”的定位，將地產(chǎn)、機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)確定為企業(yè)發(fā)展的“三駕馬車(chē)”。

農(nóng)業(yè)板塊的“鳳凰優(yōu)選”，遭遇大面積關(guān)店后，基本再很少提起。楊國(guó)強(qiáng)雖然對(duì)機(jī)器人業(yè)務(wù)比較上心，但離真正的大規(guī)模應(yīng)用，還有相當(dāng)大的差距。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，物業(yè)板塊的碧桂園服務(wù)也在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。但它的問(wèn)題與所有碧桂園的投資業(yè)務(wù)一樣，當(dāng)核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位和含金量不穩(wěn)，副核心和邊緣業(yè)務(wù)的命運(yùn)也將難言樂(lè)觀。

如今，能拯救碧桂園的，只剩下楊國(guó)強(qiáng)家族了。

2022年12月底，碧桂園再次調(diào)整董事會(huì)，兩位創(chuàng)業(yè)元老退出，公司最高決策層進(jìn)一步深化楊氏家族成員+職業(yè)經(jīng)理人的結(jié)構(gòu)。幾天之后，楊惠妍將減持碧桂園服務(wù)的50億港元，免息、無(wú)抵押借給碧桂園。

無(wú)論是長(zhǎng)痛還是短痛，都只能挺下去。

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