本文來(lái)源:時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者:林心林
【資料圖】
稍顯低迷的杭州樓市,在年末迎來(lái)了百億紅盤(pán)。
圖片來(lái)源:圖蟲(chóng)創(chuàng)意
根據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù),2022年1-12月(截至13日),杭州新建商品房共成交89661套,其中住宅71885套,成交總額達(dá)3121.81億元左右。相比2021年全年176241套住宅成交,今年成交量出現(xiàn)了腰斬。
把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)來(lái)看,2022年杭州新建住宅成交為近8年來(lái)的新低,跌回了杭州樓市行情上漲前的2014年。
不過(guò),接近年末,杭州新房市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“翹尾”跡象。12月以來(lái),在主城區(qū)多個(gè)新盤(pán)入市之下,樓市出現(xiàn)回暖跡象,其中望江新城江明月朗園加推329套房源引來(lái)超3000組客戶(hù)追逐,中簽率僅10.88%,并觸發(fā)久違的社保排序。
這也是港資新世界發(fā)展在杭州的首個(gè)樓盤(pán)。根據(jù)新世界中國(guó)官微12月21日披露,江明月朗園在12月17日加推當(dāng)日攬金近40億元,加上今年6月首推的戰(zhàn)績(jī),單盤(pán)銷(xiāo)售金額突破110億元。
杭州樓市再現(xiàn)紅盤(pán),麗水富豪買(mǎi)走1億豪宅
2019年7月30日,港資新世界罕見(jiàn)地在內(nèi)地大手筆拿地。
彼時(shí)備受關(guān)注的杭州上城區(qū)大幅商住地迎來(lái)出讓?zhuān)诘貕K面積達(dá)93364平方米,用途為住宅用地、商業(yè)商務(wù)用地。地塊設(shè)置了較為嚴(yán)苛的條件,其中商業(yè)占比達(dá)到60%,且商業(yè)部分有7萬(wàn)平方米需要自持40年,9萬(wàn)平方米需要自持20年,對(duì)于開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)作能力有著不低的要求。
最終,新世界以97.92億元的價(jià)格競(jìng)得地塊,樓面價(jià)24860元/平方米,刷新了杭州年內(nèi)地塊成交總價(jià)紀(jì)錄。
當(dāng)時(shí)正值杭州商業(yè)地產(chǎn)活躍之際,新一線(xiàn)城市的杭州吸引了不少商業(yè)巨頭加入。
在新世界拿地的前兩個(gè)月,嘉里建設(shè)以68億元拿下文暉城市之星綜合體;再往前一年,恒隆地產(chǎn)則以107.3億元總價(jià)拿下百井坊項(xiàng)目,擬打造恒隆廣場(chǎng);在新世界拿地之后的不到兩個(gè)月,新鴻基與平安聯(lián)合體以132.6億元總價(jià)拿下了杭州錢(qián)江新城江河匯綜合體地塊,并計(jì)劃打造IFC。
新世界競(jìng)得地塊位于望江新城,是杭州主城區(qū)熱門(mén)的樓市板塊,西接西湖、東接錢(qián)江新城,作為承接新老中心的紐帶占據(jù)著絕佳位置。
據(jù)了解,項(xiàng)目命名為新世界·城市藝術(shù)中心,項(xiàng)目總建筑面積約74萬(wàn)平方米,總投資高達(dá)230億元,囊括了五星酒店、住宅、公寓、商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓。
“江明月朗園”便是項(xiàng)目的住宅部分,在今年6月首次入市,601套房源吸引了約5456戶(hù)家庭登記,首日售罄,認(rèn)購(gòu)金額超70億元;在12月的收官加推中再攬金近40億元,整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售110億元。
在12月加推中,由于超10倍的認(rèn)購(gòu)數(shù),樓盤(pán)還進(jìn)入“拼社保”環(huán)節(jié),即按社保繳納月數(shù)排序入圍搖號(hào),這也是時(shí)隔3個(gè)月杭州新房搖號(hào)市場(chǎng)再度出現(xiàn)樓盤(pán)觸發(fā)社保排序。
最終,項(xiàng)目綜合中簽率僅10.88%,相較杭州今年35%的新房搖號(hào)平均中簽率低了不少??梢钥闯觯m然項(xiàng)目本身存在得房率偏低等問(wèn)題,但由于項(xiàng)目限價(jià)與周?chē)址績(jī)r(jià)的倒掛空間較大,以及學(xué)區(qū)、配套等原因,還是吸引了不少投資客。
據(jù)一名杭州豪宅房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示,江明月朗園限價(jià)6.98萬(wàn)元/平方米,而周邊二手房均價(jià)在低迷行情之下仍有11-12萬(wàn)元/平方米左右,“倒掛至少5萬(wàn)元/平,搶手得很?!币?24平方米戶(hù)型計(jì)算,買(mǎi)一套便可賺超千萬(wàn)。
此次加推,新世界還推出了頂躍樓王戶(hù)型,該房源位于最靠近建設(shè)中的K11的10棟,建筑面積約1468平方米,相當(dāng)于8套普通房源的總和,備案總價(jià)1.1188億元。據(jù)上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹,該房源還是杭州搖號(hào)以來(lái)公開(kāi)銷(xiāo)售的最大面積住宅。
根據(jù)報(bào)道,該套超億元的房源最終由181號(hào)購(gòu)房家庭買(mǎi)走,身份證開(kāi)頭是 332528,為浙江麗水松陽(yáng)人。
新世界抄底內(nèi)地,準(zhǔn)備200億港元用于收并購(gòu)
單盤(pán)百億的銷(xiāo)售,也讓首次露臉杭州市場(chǎng)的港資新世界備受關(guān)注。
事實(shí)上,新世界發(fā)展是最早參與內(nèi)地投資的港資企業(yè)之一,在創(chuàng)始人鄭裕彤帶領(lǐng)下于20世紀(jì)80年代踏足廣州。
彼時(shí)新世界發(fā)展在北京、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、??诘瘸鞘袕V泛布局,也借機(jī)拿下大量土儲(chǔ)。不過(guò),自2000年后,新世界明顯地放緩在內(nèi)地的投資布局。
2015年起,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、面粉貴過(guò)面包,追求低杠桿的香港開(kāi)發(fā)商開(kāi)始退場(chǎng)拋售內(nèi)地資產(chǎn)。當(dāng)年,新世界中國(guó)先后出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙等五個(gè)物業(yè)項(xiàng)目給恒大,涉資208億元。
因此,當(dāng)時(shí)關(guān)于新世界退出內(nèi)地房地產(chǎn)的議論也不絕于耳。
隨著近兩年內(nèi)地房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整變化,鄭氏家族三代鄭志剛逐漸走向臺(tái)前,新世界又開(kāi)始展現(xiàn)出對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的野心。2021年,新世界發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)平臺(tái)新世界中國(guó)將總部從香港搬遷至廣州。
相比過(guò)往全國(guó)二三線(xiàn)城市的布局,如今新世界中國(guó)投資重心集中在粵港澳大灣區(qū)及上海、杭州等部分城市。同時(shí),與恒隆地產(chǎn)等一眾偏重商業(yè)地產(chǎn)的港資不同,新世界發(fā)展在這些城市多以綜合體形式布局,以“商業(yè)與住宅并重”作為發(fā)展策略,杭州新世界·城市藝術(shù)中心便是如此。
近期,新世界中國(guó)行政總裁黃少媚就對(duì)外表示,新世界不是單純的香港發(fā)展商也不是單純的本地發(fā)展商,既通過(guò)銷(xiāo)售快速回流現(xiàn)金,也通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)租金收入,這樣才能實(shí)現(xiàn)平衡和長(zhǎng)久。
在今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷之時(shí),鄭志剛也在業(yè)績(jī)會(huì)上直言“現(xiàn)在反而是最好的投資時(shí)期”,并將預(yù)留約200億港元用于收并購(gòu),看準(zhǔn)時(shí)機(jī)加碼大灣區(qū)。
2022年以來(lái),新世界除了牽手招商蛇口、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等國(guó)央企達(dá)成業(yè)務(wù)合作,還以22.9億元收購(gòu)嘉民集團(tuán)位于成都及武漢的六項(xiàng)物流物業(yè)、聯(lián)合招商蛇口及保利以34.2億元競(jìng)得上海普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊等。
不過(guò),對(duì)于一向重視低杠桿、注重利潤(rùn)率的港資而言,他們對(duì)于公開(kāi)市場(chǎng)搶地仍不像內(nèi)地開(kāi)發(fā)商那么肆意。盡管內(nèi)地樓市處于調(diào)整之中,新世界在拿地方面仍更偏向于舊改拿地,過(guò)去兩年,新世界中國(guó)便在深圳龍崗、光明,廣州海珠、增城等地拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目。
12月19日,新世界中國(guó)官微披露,其位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目已正式開(kāi)工建設(shè),為新世界中國(guó)在深圳首個(gè)正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的城市更新項(xiàng)目。
新世界所摘舊改項(xiàng)目多為合作開(kāi)發(fā),且利潤(rùn)可觀,但舊改一方面需要沉淀大量資金成本、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),另一方面舊改處于降溫期、大拆大建被叫停,政府面有意控制舊改的整體規(guī)模和速度,這都給新世界的項(xiàng)目變現(xiàn)帶來(lái)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。
從財(cái)報(bào)中也可窺見(jiàn),近兩年新世界發(fā)展負(fù)債率、短債占比均有所提升,賬面現(xiàn)金存款也有所減少。截至2022年6月30日,新世界發(fā)展凈負(fù)債率是43%,相比去年同期增長(zhǎng)了近7個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí),新世界發(fā)展在大灣區(qū)等地所持項(xiàng)目規(guī)模均不小,購(gòu)物中心等投資物業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng),這對(duì)于新世界發(fā)展資金回轉(zhuǎn)效率、綜合打造能力也帶來(lái)不小挑戰(zhàn)。
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