本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：余思毅

離2023年還有9天！全國(guó)用住房公積金貸款買(mǎi)首套房的人，將會(huì)收到一份新年禮物。

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踏入12月份，包括河北省秦皇島市、河南省永城市、江西省吉安市等全國(guó)多個(gè)城市的住房公積金中心對(duì)外發(fā)布，自2023年1月1日起，調(diào)整個(gè)人住房公積金存量貸款利率：

對(duì)于2022年10月1日以前已經(jīng)發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，自2023年1月1日（含）開(kāi)始，執(zhí)行調(diào)整后的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。首套個(gè)人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）利率降至2.6%，5年以上利率降至3.1%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率， 5年以下（含5年）和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢，調(diào)整前，首套房5年以下（含5年）利率為2.75%，5年以上利率為3.25%；調(diào)整后，分別為2.6%、3.1%，均下調(diào)15分基點(diǎn)。而二套住房公積金貸款利率，則無(wú)變化。

這一政策不止日前發(fā)布消息的三四線小城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州、太原、東莞、鄭州、南寧、石家莊、無(wú)錫、瀘州、襄陽(yáng)、宜昌等多個(gè)城市，以及北京、安徽、吉林等省份在10月份都有公布相關(guān)消息并提示存量住房公積金貸款利率會(huì)在明年1月1日?qǐng)?zhí)行新政。

本次住房公積金貸款利率的降幅在0.15個(gè)百分點(diǎn)，是落實(shí)央行2022年9月30日發(fā)布的政策。

12月21日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，此舉是消費(fèi)端上的鼓勵(lì)措施，已經(jīng)從增量的利率調(diào)整進(jìn)入了存量的利率調(diào)整。

“這是有史以來(lái)最低的利率水平，體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)，包括存量消費(fèi)的鼓勵(lì)，甚至起到賣(mài)舊房、換新房的傳遞效果?！?/p>

值得一提的是，今年9月以來(lái)，停辦多年的“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款）在國(guó)內(nèi)一些城市如吉安、自貢、青島等重啟，并受到貸款者的積極響應(yīng)，例如吉安市10月1日到11月15日有三分之二的公積金貸款發(fā)放是“商轉(zhuǎn)公”。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜12月22日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，這方面的需求還是相當(dāng)大的，只是以前受公積金貸款條件與額度的限制而不能充分滿足需求而已。部分城市“商轉(zhuǎn)公”比例這么高，與這些城市較大幅度地調(diào)高公積金貸款額度以及較大力度的降低公積金貸款條件與利率有關(guān)。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“商轉(zhuǎn)公”比例大增

2022年9月30日中國(guó)人民銀行決定，從2022年10月1日起調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)時(shí)央行規(guī)定，2022年10月1日之前已發(fā)放的住房公積金貸款，自2023年1月1日起調(diào)整為按最新利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

陳晟稱(chēng)，這能使得消費(fèi)者舒緩消費(fèi)支出的壓力，達(dá)到鼓勵(lì)剛性購(gòu)房需求，因?yàn)楣e金的需求肯定是剛性和改善的需求。

經(jīng)測(cè)算，以辦理一筆60萬(wàn)元，20年期，等額本息還款法的住房貸款為例：首套住房貸款，商業(yè)性住房貸款年利率為4.1%，同期住房公積金貸款利率為3.1%，兩者利差1個(gè)百分點(diǎn)，20年期商業(yè)性住房貸款比住房公積金貸款多還74369.82元的利息，較降息前3.25%的利率進(jìn)一步減少10913.57元。

由于公積金貸款較商貸有明顯優(yōu)勢(shì)，政策落地后在部分城市得到積極的響應(yīng)。

據(jù)井岡山報(bào)消息稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政發(fā)布后，吉安市住房公積金中心2022年10月與去年同期相比新增貸款發(fā)放1079筆，同比增長(zhǎng)217%。10月1日至11月15日，吉安市住房公積金中心共發(fā)放貸款1543筆、67812.9萬(wàn)元，其中“商轉(zhuǎn)公”貸款1055筆、43772.3萬(wàn)元，一般貸款488筆、24040.6萬(wàn)元。

前述的“商轉(zhuǎn)公”就是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款，是指住房公積金繳存職工將本人已辦理且尚未結(jié)清的商業(yè)性住房貸款，經(jīng)原商業(yè)貸款銀行同意后，轉(zhuǎn)為個(gè)人住房公積金貸款。

今年9月以來(lái)，停辦多年的“商轉(zhuǎn)公”在國(guó)內(nèi)一些城市如吉安、自貢、青島等重啟。由于“商轉(zhuǎn)公“的需求巨大，而所需資金可能超出當(dāng)?shù)刈》抗e金資金結(jié)余，因此不同城市，有不同的“商轉(zhuǎn)公”的條件。

以青島為例，青島相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，因開(kāi)發(fā)商拒貸或變相拒貸而未能使用住房公積金貸款，在2017年以后出現(xiàn)了職工群體承受較高利息負(fù)擔(dān)的情況。因此今年12月初，青島發(fā)布的《青島市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理暫行辦法》也就是“商轉(zhuǎn)公”政策惠及群體，需要追溯其歷史繳存情況、原商業(yè)貸款為2017年1月1日（含）至2021年12月31日（含）期間發(fā)放等條件。

陳晟稱(chēng)，全國(guó)“商轉(zhuǎn)公”的整體情況，還是取決于各地公積金的籌劃，需求肯定很旺盛，但還是取決于是否有足夠的能力，有沒(méi)有足夠的資金盤(pán)子實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”。

住房公積金利率史上最低

據(jù)今年6月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》，2021年全國(guó)住房公積金繳存額29156.87億元，發(fā)放個(gè)人住房貸款13964.22億元。截至2021年末，累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款4234.71萬(wàn)筆、125302.81億元，分別比上年末增長(zhǎng) 7.91%和12.54%。

這份《報(bào)告》還提到，住房公積金個(gè)人住房貸款利率比同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）低1.05-1.4個(gè)百分點(diǎn)，2021年發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，償還期內(nèi)可為貸款職工節(jié)約利息支出約3075.40億元，平均每筆貸款可節(jié)約利息支出約9.91萬(wàn)元。

據(jù)悉，央行上一次調(diào)整公積金利率是在2015年。2015年8月26日，央行將5年期以下（含5年）貸款利率從3%下調(diào)至2.75%，5年以上貸款利率從3.5%下調(diào)至3.25%。

“目前5年以上貸款為3.1%這個(gè)利率水平?，確實(shí)是有史以來(lái)最低的公積金貸款利率水平了?！卑匚南矊?duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。以陳小姐為例，2016年12月從公積金貸款了85萬(wàn)，等額本息，每月還款額都是4821.16元。到今年12月，還剩下646971.75元本金沒(méi)還。執(zhí)行新政之后，依然是等額本息，明年1月還貸4774.09元，比過(guò)去少還約38元每月，一年少還約456元。

在柏文喜看來(lái)，這其實(shí)也與逆周期調(diào)節(jié)的商業(yè)貸款LPR進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的下行通道有關(guān)。

12月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。至此，從全年情況看，LPR在經(jīng)過(guò)此前的3次下調(diào)后，1年期、5年期以上LPR分別累計(jì)下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。

12月20日，貝殼研究院發(fā)布的《百城銀行房貸利率簡(jiǎn)報(bào)》顯示，12月份，首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平。其中，截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下。

值得一提的是，除了公積金貸款利率下調(diào)，由于LPR5年期以上在今年累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，存量商業(yè)貸款的購(gòu)房者在新的一年，利率也會(huì)進(jìn)行調(diào)整，具體調(diào)整的幅度與周期根據(jù)貸款合約細(xì)則。

以廣州的張先生為例，他去年買(mǎi)房商業(yè)貸款了196萬(wàn)元，由于1月份放款，因此2月份開(kāi)始還貸。他給時(shí)代財(cái)經(jīng)出示的貸款合約顯示，利率為當(dāng)期LPR加40個(gè)基點(diǎn)，每年2月重新調(diào)價(jià)。

關(guān)鍵詞： 住房公積金貸款