當(dāng)?shù)貢r間12月7日，黑石集團(tuán)（BlackStone）CEO蘇世民（Stephen Schwarzman）首次回應(yīng)公司房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品遭遇贖回危機(jī)。在當(dāng)天由高盛舉行的一場行業(yè)會議上，蘇世民否認(rèn)了公司旗下房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)REIT（Blackstone Real Estate Income Trust）遭遇超額贖回危機(jī)。該基金在上周限制了贖回規(guī)模，原因是投資者的贖回請求已經(jīng)超過了月度和季度限額。

蘇世民認(rèn)為，“BREIT面臨贖回意味著產(chǎn)品出現(xiàn)問題”的說法是錯誤的。他強(qiáng)調(diào)，這并不是一只具有每日流動性的共同基金，其持有的資產(chǎn)是房產(chǎn)。

(資料圖)

蘇世民表示，在BREIT收到的眾多贖回請求中，有相當(dāng)一部分來自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過融資來擴(kuò)張頭寸，但今年早些時候市場惡化，這些投資者需要籌集現(xiàn)金滿足追加保證金的要求，因此選擇了贖回基金份額。

此外，受到投資者持續(xù)贖回的傳言影響，黑石股價近期跑輸大盤，自上月高點已經(jīng)下跌超過20%。

黑石年初至今股價走勢

黑石房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)REIT是什么？

黑石集團(tuán)2017年推出BREIT，是市場上規(guī)模最大的私募房地產(chǎn)基金之一，主要投資于美國商業(yè)房地產(chǎn)，并在較小程度上投資于房地產(chǎn)債務(wù)投資。公開資料顯示，目前該基金總規(guī)模為1250億美元（約合人民幣9000億），凈資產(chǎn)規(guī)模為690億美元（約合人民幣4800億），投資組合涵蓋房屋租賃、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心等。

過去三年，BREIT一類份額的年化回報為15.5%，今年的回報為9.3%。該基金的優(yōu)異表現(xiàn)，也讓該基金的規(guī)?？焖僭鲩L，且為黑石帶來豐厚的收入。根據(jù)黑石最新的財報，該基金給黑石集團(tuán)帶來的費用收入占整個集團(tuán)該收入的五分之一。

BREIT投資組合

但在今年10月，BREIT收到了高達(dá)18億美元的贖回請求，約為其凈資產(chǎn)的2.7%，11月收到的贖回請求同樣超過了月度贖回上限。由于贖回壓力過大，黑石集團(tuán)不得不限制投資者的贖回規(guī)模。限制之后，該基金相關(guān)投資者，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。12月投資者只被允許贖回相當(dāng)于該基金0.3%的凈資產(chǎn)額度。由此也引發(fā)了投資者關(guān)于公司陷入流動性危機(jī)的擔(dān)憂。

為了應(yīng)對基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地產(chǎn)項目，計劃出售其持有的兩家賭場的50%股份，估值在13億美元左右。

此外，也有分析認(rèn)為，投資者之所以急于贖回主要是對BREIT的實際價值存在疑問。在美國地產(chǎn)市場走勢低迷的大背景下，BREIT年初至今回報率仍然高達(dá)9%以上。盡管黑石將BREIT的高回報率解釋為公寓和工業(yè)地產(chǎn)租金上漲所致，但投資者仍然不買賬。

美國房地產(chǎn)信托基金面臨危機(jī)

BREIT并不是唯一陷入危機(jī)的房地產(chǎn)信托基金。規(guī)模僅次于BREIT，隸屬喜達(dá)屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也在11月遭遇投資者的資金贖回請求超過月度限額后開始限制贖回。

與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產(chǎn)凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達(dá)到146億美元，管理著這只基金的喜達(dá)屋資本的資產(chǎn)總價超過1250億美元。與BREIT類似，SREIT今年的投資回報相當(dāng)可觀，SREIT截至10月的年初至今回報率為10.2%。

SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費用結(jié)構(gòu)，SREIT的大部分資產(chǎn)也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強(qiáng)勁的兩只基金。

分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信托投資基金的優(yōu)異表現(xiàn)，是基于美國房地產(chǎn)市場過去兩年的瘋狂上漲。據(jù)標(biāo)普CoreLogicCase-Shiller全國房屋價格指數(shù)顯示，在2020年3月至2022年6月期間，美國房價驚人地上漲了42%。

但在美聯(lián)儲年初開始瘋狂加息后，美國房地產(chǎn)的泡沫正在逐漸破滅。美國30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%，為2002年以來首次突破7%，這嚴(yán)重影響了購房者的需求。

據(jù)抵押貸款銀行協(xié)會(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款購買申請同比下降了41%。實際上，現(xiàn)在的購房申請數(shù)量比2008年金融危機(jī)時還少。需求暴跌之下，全美范圍內(nèi)的房價已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的局面。據(jù)美國公布的最新房價數(shù)據(jù)顯示，20城房價在9月環(huán)比下跌1.2%，為連續(xù)第三個月下跌。

另外，據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國10月成屋銷售總數(shù)年化錄得443萬戶，創(chuàng)2011年12月以來的新低，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)9個月下滑，創(chuàng)有史以來最長連跌紀(jì)錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機(jī)時期。

越來越多的華爾街機(jī)構(gòu)發(fā)出警告，美國的房地產(chǎn)市場泡沫將會加速破滅。其中，畢馬威(KPMG)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家DianeSwonk預(yù)測，2023年美國的房價或?qū)⑾碌?5%；摩根士丹利認(rèn)為，美國房價調(diào)整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價指數(shù)將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。

與此同時，美國大部分房地產(chǎn)投資信托基金的一致共識是，美國房地產(chǎn)交易市場正在大幅放緩。越來越多的投資者認(rèn)為，目前房價還未跌到位，房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)行業(yè)將面臨進(jìn)一步下跌。

校對：廖勝超

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