房地產(chǎn)利好政策接連出臺(tái)，“第三支箭”為市場(chǎng)再添強(qiáng)心針。上周，證監(jiān)會(huì)決定在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施。上市房企紛紛響應(yīng)，已有近10家房企火速籌劃再融資。

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時(shí)隔多年，監(jiān)管再度重啟房企股權(quán)融資，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有哪些影響？未來(lái)地產(chǎn)板塊的投資價(jià)值幾何？為此，中國(guó)基金報(bào)記者采訪了六位券商地產(chǎn)行業(yè)首席，他們是華泰證券研究所房地產(chǎn)首席陳慎、長(zhǎng)江證券地產(chǎn)組首席分析師劉義、國(guó)泰君安研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇、中信建投房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁、光大證券地產(chǎn)研究首席分析師何緬南、國(guó)信證券地產(chǎn)建筑首席分析師任鶴。

上述研究人士認(rèn)為，“三箭齊發(fā)”共同托底房地產(chǎn)供給側(cè)，股權(quán)融資作為“第三支箭”，補(bǔ)足政策組合拳中的最后一環(huán)。股權(quán)融資渠道的放開有助于房企做大做強(qiáng)主業(yè)，化解房企面臨的困境，改善市場(chǎng)流動(dòng)性，最終解決全行業(yè)“保交樓”問題。

推動(dòng)“保交樓”政策落地

中國(guó)基金報(bào)記者：對(duì)“第三支箭”如何解讀？本輪政策調(diào)整的觸發(fā)因素有哪些？

陳慎：本次新政提出的五項(xiàng)措施，從并購(gòu)重組、再融資、境外市場(chǎng)、REITs和私募基金的調(diào)整展開，基本上全方位涵蓋了房地產(chǎn)股權(quán)融資渠道。五項(xiàng)政策的核心是前兩條，自2016年以來(lái)行業(yè)股權(quán)融資冰封后，這是監(jiān)管層態(tài)度的首次明確轉(zhuǎn)變。境外市場(chǎng)的同步調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)于房企不動(dòng)產(chǎn)盤活的支持、私募股權(quán)基金的引入作為政策補(bǔ)充。

本次政策調(diào)整的觸發(fā)因素主要有如下幾方面：首先，2016年以來(lái)嚴(yán)格融資管控，上市房企過(guò)去6年基本喪失股權(quán)市場(chǎng)能動(dòng)性，政策調(diào)整空間較大；其次，市場(chǎng)景氣度下行，地產(chǎn)前端投資熱度消退已有1年半，因融資資金流入導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱的擔(dān)憂已經(jīng)消解；第三，行業(yè)紓困迫切度提升，“三箭齊發(fā)”托底房地產(chǎn)供給側(cè)，股權(quán)融資作為“第三支箭”補(bǔ)足政策組合拳中的最后一環(huán)。

任鶴：本輪政策調(diào)整最直接的觸發(fā)因素是房地產(chǎn)行業(yè)自去年以來(lái)愈演愈烈的經(jīng)營(yíng)困難。當(dāng)前調(diào)整相關(guān)政策直擊痛點(diǎn)，效果也值得期待。

更深層次的因素是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。本輪下行周期中，供給側(cè)出清相對(duì)以往周期更加劇烈，但中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在延續(xù)，未來(lái)仍需要相當(dāng)多的優(yōu)質(zhì)房企，來(lái)進(jìn)一步滿足人民群眾對(duì)美好生活的需求。在供給側(cè)出清已經(jīng)相當(dāng)充分的當(dāng)下，放開股權(quán)融資意義重大。

謝皓宇：“第三支箭”放開股權(quán)再融資，同時(shí)可以募集配套資金，對(duì)于房企降杠桿有極大的作用。募集資金若用于存量項(xiàng)目，則不能用于擴(kuò)張，因此，本次放開再融資，更有利于凈資產(chǎn)過(guò)小的企業(yè)。一方面，可以迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，解決有信用和運(yùn)營(yíng)能力但難以高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的問題；另一方面，集團(tuán)層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

對(duì)于一些民企來(lái)說(shuō)，由于缺乏有回報(bào)的募投項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將更多地采取引入戰(zhàn)略合作方的方式再融資，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈上的合作伙伴來(lái)說(shuō)，將是進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)。本次還專門提到建筑行業(yè)的企業(yè)，由于大多為央國(guó)企，因此，能夠順利地參與到民企的再融資當(dāng)中，完成企業(yè)的混改。

竺勁：一個(gè)月內(nèi)“三支箭”相繼落地，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，有助于促進(jìn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。政策密集出臺(tái)和監(jiān)管部門持續(xù)發(fā)聲，房企的融資環(huán)境有望迎來(lái)重大轉(zhuǎn)變。恢復(fù)涉房房企重組上市，有利于在上市公司體系外擁有存量房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)，將體外資產(chǎn)注入，做大上市公司凈資產(chǎn)和規(guī)模，盤活存量資產(chǎn)。同時(shí)，恢復(fù)房企再融資，募集資金可以用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，有助于進(jìn)一步減輕當(dāng)前房企資金壓力。此外，通過(guò)股權(quán)融資募集資金，也有助于“保交樓”政策落地。

優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

助力優(yōu)質(zhì)房企做大做強(qiáng)

中國(guó)基金報(bào)記者：與央行、銀保監(jiān)會(huì)、交易商協(xié)會(huì)給出的前兩支箭政策相比，證監(jiān)會(huì)提出在股權(quán)融資方面進(jìn)行優(yōu)化，將達(dá)到哪些效果？

任鶴：前兩支箭即信貸和債券，更多解決的是“活下去”的問題，通過(guò)信貸支持、發(fā)債擔(dān)保等措施，使房企能夠渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)。畢竟銷售仍然未見明顯好轉(zhuǎn)，多數(shù)房企都面臨不同程度的資金壓力，此時(shí)在債務(wù)性融資方面的支持，可以先讓房企“活下去”。與之相比，“第三支箭”則在解決生存問題的同時(shí)，給了優(yōu)質(zhì)房企“仰望星空”的可能性。

具體而言，一方面，權(quán)益性融資可以明顯改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表（債務(wù)性融資無(wú)法實(shí)現(xiàn)），使得杠桿較高的房企有了更好地面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力；另一方面，權(quán)益性融資如果能夠順利實(shí)施，房企在獲得資金或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的同時(shí)，還可以引入戰(zhàn)略投資者，改善公司治理，降低房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

陳慎：“第三支箭”與前兩支最大的區(qū)別在于，放開的是股權(quán)，而前兩支是債權(quán)。此次并購(gòu)重組放開意味著上市房企可以通過(guò)兼并收購(gòu)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，尤其是部分國(guó)央企因?yàn)闅v史問題導(dǎo)致的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題可以借機(jī)解決，并進(jìn)一步做大做強(qiáng)主業(yè)。

另外，股權(quán)融資放開有助于化解部分房企面臨的困境。對(duì)于運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、僅因市場(chǎng)景氣度波動(dòng)而造成被動(dòng)縮表的房企而言，再融資作為低成本融資渠道是有力的補(bǔ)充。股權(quán)融資相對(duì)并購(gòu)債等金融產(chǎn)品更有靈活性，有望提升頭部房企收并購(gòu)的積極性與推進(jìn)效率。并且，股權(quán)融資有望改善市場(chǎng)流動(dòng)性，最終解決全行業(yè)“保交樓”問題，實(shí)現(xiàn)“保民生”目的。

劉義：“第三支箭”使得房企在回款與債權(quán)融資之外，進(jìn)一步拓展了股權(quán)融資通道，增加正常展業(yè)和保交付資金來(lái)源，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表和提高收并購(gòu)預(yù)期。銀行信貸與增信發(fā)債在實(shí)際執(zhí)行層仍有堵點(diǎn)，如標(biāo)的選擇、抵押物要求等，在實(shí)際資金投放方面實(shí)質(zhì)仍偏向支持“好房企”和有剩余貨值的“好項(xiàng)目”；而優(yōu)質(zhì)房企尤其國(guó)央企在杠桿率考核要求下也無(wú)意過(guò)度舉債，且收并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好也有待提高。

房企股權(quán)融資放開為優(yōu)質(zhì)國(guó)央企在擴(kuò)充資本金、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面打開了大門，也可能加快供給側(cè)改革與產(chǎn)能出清的節(jié)奏。募集資金可用于補(bǔ)流、還債、保交樓等，也使得行業(yè)信用加速修復(fù),以及相對(duì)較差項(xiàng)目加快復(fù)工成為可能。

謝皓宇：前兩支箭是通過(guò)債務(wù)融資來(lái)緩解資金壓力，“第三支箭”則是通過(guò)股權(quán)融資來(lái)緩解壓力。對(duì)于資金壓力較大的房企來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)股權(quán)再融資擴(kuò)大資本金，甚至可以引入一些具備融資能力的股權(quán)合作方。而對(duì)于沒有資金壓力的房企來(lái)說(shuō)，也可以擴(kuò)大資本金，來(lái)獲得更多的融資授信，提升企業(yè)發(fā)展速度。

何緬南：與前兩支箭相比，“第三支箭”的重要看點(diǎn)還包括積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。近一年來(lái)，在部分民企遭遇重大流動(dòng)性危機(jī)而停止拿地以及出售資產(chǎn)時(shí)，不少知名外資基金頻頻加碼國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，既包括收購(gòu)物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、租賃住宅等存量資產(chǎn)，也包括直接在土地市場(chǎng)公開獲取土地，顯示出對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展向好的信心。

此次證監(jiān)會(huì)提出重啟不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金備案，有利于發(fā)揮私募股權(quán)基金市場(chǎng)化程度高、操作靈活性強(qiáng)、專業(yè)化程度高、投資嗅覺靈敏等優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革和信用重組中起到價(jià)值發(fā)現(xiàn)的積極作用。

政策強(qiáng)調(diào)國(guó)有民營(yíng)房企一視同仁

各類房企不同程度受益

中國(guó)基金報(bào)記者：就近期政策表述來(lái)看，多部門均提到對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房企一視同仁，對(duì)此如何看待？此次針對(duì)房企再融資、重組上市的放開，對(duì)不同類型的房企有哪些不同方面的積極影響？

任鶴：國(guó)資背景對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的吸引力仍會(huì)比較高。若國(guó)有金融機(jī)構(gòu)能夠積極參與民企的股權(quán)融資，就能夠解決這一問題。

此次針對(duì)房企再融資、重組上市的放開，對(duì)于不同類型的房企都有積極影響：對(duì)于實(shí)力雄厚的國(guó)央企來(lái)說(shuō)，更有能力和動(dòng)力吸納性價(jià)比較高的資產(chǎn)。而對(duì)于財(cái)務(wù)狀況較為緊張的民企來(lái)說(shuō)，增加了一條嶄新的融資渠道。同時(shí)，國(guó)央企募資之后也有了更多買家，有利于公司以更合理的價(jià)格出售資產(chǎn)渡過(guò)難關(guān)。股權(quán)融資渠道的打開，有望幫助房企實(shí)現(xiàn)信用、債權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)好的正向反饋。

劉義：近期多部門均強(qiáng)調(diào)對(duì)于國(guó)有與民營(yíng)房企一視同仁，有助于金融機(jī)構(gòu)提高對(duì)部分民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)偏好，更重要的是傳達(dá)穩(wěn)信用的決心，有助于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企信用與其正常融資能力，在維持行業(yè)與金融穩(wěn)定大局方面都有幫助。

房企股權(quán)融資放開，對(duì)于不同類型房企影響有所差異：對(duì)全國(guó)型優(yōu)質(zhì)國(guó)央企來(lái)說(shuō)，其擴(kuò)表預(yù)期和阿爾法邏輯持續(xù)強(qiáng)化；對(duì)于部分高杠桿的央企與地方國(guó)企來(lái)說(shuō)，放開股權(quán)融資或意味著加速資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化；前期一定程度陷入信用壓力的混合所有制房企與未爆雷民企則打開了股與債的通道，資金安全性與估值有望修復(fù)；至于已出險(xiǎn)但有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民企，通過(guò)股權(quán)與項(xiàng)目出讓、引入戰(zhàn)投等方式，在引入增量資金的同時(shí)有效盤活項(xiàng)目，對(duì)后續(xù)銷售恢復(fù)、保交付等方面均有一定助力。

陳慎：當(dāng)前房企整體面臨現(xiàn)金流壓力，其中民企的壓力高于國(guó)企，因此，“救企業(yè)”本身對(duì)于民企的意義更為重大。目前已有好幾家民企發(fā)布籌劃定增的公告，說(shuō)明本輪政策的確在執(zhí)行層面做到國(guó)民企一視同仁。

需要關(guān)注的是，已經(jīng)出險(xiǎn)的房企可能短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資，包括債權(quán)融資也比較難惠及出險(xiǎn)房企，因此，政策的利好范圍還是會(huì)在國(guó)央企以及健康的頭部民企的圈層內(nèi)。

信心修復(fù)傳遞至需求端

上下游產(chǎn)業(yè)有望獲益

中國(guó)基金報(bào)記者：借鑒前兩輪房企再融資重啟時(shí)期的實(shí)際效果和經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)此次重啟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)及整體市場(chǎng)的意義如何？

任鶴：2014年至2016年的再融資重啟，有比較強(qiáng)的參考意義。彼時(shí)房企再融資重啟，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的直接影響其實(shí)相對(duì)有限，但背后傳遞出的政策信號(hào)，以及同步出臺(tái)的一攬子政策，如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、持續(xù)的降息降準(zhǔn)等，確實(shí)起到了提振信心、加快拐點(diǎn)到來(lái)的作用。一定意義上，可以認(rèn)為房企再融資的重啟，是上一輪周期底部的明確信號(hào)。目前政策的態(tài)度、速度、力度均已經(jīng)接近當(dāng)時(shí)，而庫(kù)存的過(guò)剩程度遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)，所以，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更加樂觀。相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)也將從中獲益，竣工端的家居、家電、裝修等會(huì)更快看到好轉(zhuǎn)，開工端的工程機(jī)械、大宗商品等可能相對(duì)滯后。

陳慎：房企融資走過(guò)兩輪周期：第一輪放量周期是2006年至2009年，伴隨著行業(yè)景氣度持續(xù)提升，行業(yè)迎來(lái)資本化提速階段，發(fā)行規(guī)模合計(jì)逾1500億元，同時(shí)開啟的還有抓住本輪股權(quán)融資機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的一線房企的龍頭格局；第二輪放量周期是2014年至2016年,隨著市場(chǎng)景氣度持續(xù)下行，股權(quán)融資端口逐步放開，2015年1月，股權(quán)融資流程中的國(guó)土部審批環(huán)節(jié)正式取消，推動(dòng)房企再融資加速放量，三年內(nèi)股權(quán)融資額達(dá)3520億元。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，過(guò)去兩輪股權(quán)融資的放開都開啟了一輪基本面上行，預(yù)計(jì)本輪周期中，行業(yè)供給端的信心修復(fù)也有望傳遞至需求端，加快市場(chǎng)復(fù)蘇。

劉義：復(fù)盤歷史上兩次房企再融資重啟時(shí)期，再融資放松對(duì)于行業(yè)基本面修復(fù)、房企資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化與規(guī)模進(jìn)階有較大促進(jìn)作用。兩輪房企再融資放松后，行業(yè)景氣度均較快向上修復(fù)，商品房銷量企穩(wěn)回升，房企通過(guò)定增等優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，優(yōu)質(zhì)房企成功上市，借助資本市場(chǎng)力量實(shí)現(xiàn)規(guī)模再次騰飛。

當(dāng)前大時(shí)代背景已經(jīng)完全不同，過(guò)往供需兩旺的盛況或難重現(xiàn)，但在房企信用受損、行業(yè)基本面承壓背景下，股權(quán)融資的重啟對(duì)于行業(yè)信心重塑、房企資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化、加速產(chǎn)能整合與銷售交付恢復(fù)正常節(jié)奏等均有裨益。

關(guān)注優(yōu)質(zhì)龍頭房企、物業(yè)板塊

中國(guó)基金報(bào)記者：對(duì)近期及中長(zhǎng)期房地產(chǎn)板塊的投資價(jià)值如何看待？看好哪類地產(chǎn)股及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)？

任鶴：短期地產(chǎn)板塊主要是過(guò)度悲觀預(yù)期的修復(fù)邏輯。地產(chǎn)板塊中長(zhǎng)期投資價(jià)值非常清晰，一是模式的改善，即以往過(guò)度快周轉(zhuǎn)的金融化模式，走向依靠產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的制造業(yè)模式；二是格局的改善，本輪供給側(cè)出清非常劇烈，而渡過(guò)本輪危機(jī)的房企會(huì)在未來(lái)市場(chǎng)中占據(jù)更高的份額。

未來(lái)投資機(jī)會(huì)方面，主要看好三條主線：一是扛過(guò)本輪考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企，足以說(shuō)明其優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)能力和強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)資源，值得更高的估值；二是接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型房企，對(duì)于出現(xiàn)資金問題較晚、展期規(guī)模不大的民企而言，隨著基本面改善以及“金融16條”等政策落地，困境反轉(zhuǎn)策略的勝率正在大幅提高；三是物業(yè)板塊，受益于地產(chǎn)板塊修復(fù)的同時(shí)，還受益于竣工復(fù)蘇邏輯。

劉義：短期維度，當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間仍處于“政策上、周期下”的政策驅(qū)動(dòng)階段，政策強(qiáng)度持續(xù)提升背景下，行業(yè)估值修復(fù)動(dòng)力邊際增強(qiáng)。首選具備基本面邏輯的優(yōu)質(zhì)國(guó)央企，優(yōu)質(zhì)混合所有制房企和民營(yíng)房企也有望受益，已出險(xiǎn)但有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民企亦可關(guān)注。此外，隨著地產(chǎn)信用端逐步修復(fù)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)股也迎來(lái)配置良機(jī)。

中長(zhǎng)期維度，傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域未來(lái)仍是大生意。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域或是存量時(shí)代的核心主題，包括公寓、物流、商辦，以及其他特定類資產(chǎn)。在廣義服務(wù)領(lǐng)域，包括物管、經(jīng)紀(jì)、家裝等細(xì)分行業(yè)，存量市場(chǎng)具備長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，競(jìng)爭(zhēng)格局也有望進(jìn)一步走向集中，將來(lái)大概率會(huì)有巨頭誕生。地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈維度，近期種種供給側(cè)政策共同指向“保交樓”，前期因?yàn)榉科筚Y金鏈緊張、預(yù)售監(jiān)管趨嚴(yán)等導(dǎo)致的竣工交付延遲有望逐步解決，后周期相關(guān)投資機(jī)會(huì)也值得關(guān)注。

竺勁：當(dāng)前銷售逐步筑底，政策向好趨勢(shì)不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復(fù)蘇。高業(yè)績(jī)、高有息負(fù)債增長(zhǎng)以及高拿地強(qiáng)度的房企，有望在后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇及信用修復(fù)過(guò)程中明顯受益。在當(dāng)前金融端支持政策下，還看好優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)、全行業(yè)的信用復(fù)蘇以及在因城施策空間逐步打開下的銷售回暖。

何緬南：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)將呈現(xiàn)“供給側(cè)信用重組，需求側(cè)逐步升溫”的向好態(tài)勢(shì)。從投資角度來(lái)看，三類房地產(chǎn)上市公司值得重點(diǎn)關(guān)注：一是信用優(yōu)勢(shì)顯著，品牌聲譽(yù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)管理成熟，市占率提升的龍頭房企；二是率先布局多元化賽道，持有型資產(chǎn)質(zhì)量較高的存量運(yùn)營(yíng)型房企；三是受益于地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，估值修復(fù)明顯的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)上市公司。

明年有望迎基本面和政策面雙重支持

中國(guó)基金報(bào)記者：復(fù)盤今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策，結(jié)合地產(chǎn)板塊整體走勢(shì)，對(duì)明年的市場(chǎng)環(huán)境有哪些看法和期待？

任鶴：隨著供需兩側(cè)政策支持、居民收入信心修復(fù)、爛尾擔(dān)憂逐漸解除等多重正面因素的積累，明年基本面的修復(fù)是非常值得期待的。同時(shí)，由于當(dāng)前庫(kù)存充裕（主要是未開工土地），房?jī)r(jià)和地價(jià)也不具備大幅上漲的可能，因此不會(huì)導(dǎo)致政策的轉(zhuǎn)向。基本面回暖帶來(lái)的困境反轉(zhuǎn)，疊加政策博弈的彈性提升，明年地產(chǎn)板塊有望迎來(lái)基本面和政策的雙重支持，其表現(xiàn)可以給予較高期望，有較大概率跑贏大盤。

陳慎：2023年房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨不確定性，主要在于需求端修復(fù)彈性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的時(shí)長(zhǎng)、房企信心修復(fù)的時(shí)點(diǎn)、國(guó)際局勢(shì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合影響等因素，對(duì)2023年市場(chǎng)基于保守（政策保持當(dāng)前力度）和積極（政策空間進(jìn)一步打開）兩個(gè)預(yù)期來(lái)展望。

劉義：融資政策已達(dá)到歷史上比較寬松的狀態(tài)，后續(xù)重點(diǎn)在于需求端穩(wěn)信心和進(jìn)一步因城施策，預(yù)計(jì)在房貸利率、首付比例、認(rèn)定環(huán)節(jié)以及限購(gòu)措施等方面仍有優(yōu)化空間，疊加疫情管控逐步優(yōu)化，居民對(duì)大環(huán)境的預(yù)期將逐步趨穩(wěn)，房地產(chǎn)需求端有望平穩(wěn)修復(fù)，交付問題也有望逐漸解決。但在“房住不炒”背景下，大刺激帶來(lái)的強(qiáng)貝塔已成歷史，不管融資還是拿地等要素均指向高信用國(guó)央企與部分優(yōu)質(zhì)民企，板塊內(nèi)部股價(jià)走勢(shì)明顯分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)不會(huì)改變，出險(xiǎn)房企只有區(qū)域型或有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的小部分具備持續(xù)投資價(jià)值。

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